청구인의 주장과 같이 교환이 아닌, 대물변제로 본다 하더라도 그 대물변제자산에 대하여 감정가액 등 객관적인 방법에 의하여 평가한 가액이 수반되지 아니하는 경우는 양도당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당함
청구인의 주장과 같이 교환이 아닌, 대물변제로 본다 하더라도 그 대물변제자산에 대하여 감정가액 등 객관적인 방법에 의하여 평가한 가액이 수반되지 아니하는 경우는 양도당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18. 개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정) 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 〇 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ‧ 경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ‧ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.11.28. 개정) 〇 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(1) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 처분청의 조사착수일 이후 청구인이 교환거래임을 주장하면서 교환계약서를 추가로 제출하였으나, 양도가액만 기재된 양도계약서외에 감정평가 및 교환가치를 확인할 수 있는 감정평가서 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 것으로 확인된다.
(2) 청구인은 대물변제 자산의 매매계약서가 부동산 교환계약서라는 명칭을 사용하였다 하더라도 ｢국세기본법｣ 제14조 제2항 의 규정에 의하여 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 판단하여야 하는 바, 아래와 같이 취득 및 양도당시 계약내용에 의하여 실지거래가액이 확인됨에도 처분청이 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서 취득 및 양도당시 계약서, 교환계약서 및 공인중개사의 확인서 등을 제출하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 전소유자 고○○과 청구인간에 1997.01.21. 작성한 취득당시 매매계약서에 의하면, 매매가액은 8억원이며, 계약당일(1997.01.21.) 계약금 8,000만원, 1997.01.29. 중도금 2억7,000만원, 1997.02.28. 잔금 5억5,000만원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 특약사항으로 매도인은 남○○ 여관 건물에 설정된 임대차 계약의 권리 ‧ 의무인 임차인의 임대보증금 2억원, 월 600만원을 매수인이 임대기간까지 승계하며, 마을금고 융자금 1억원도 매수인이 승계받고 매매대금에서 보증금 및 융자금을 제외한 금액을 잔금처리하며, 추가 융자금 1억원의 설정비는 매수인이 지불하는 조건으로 계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 양도인 청구인과 매수자 김○○간에 2005.06.22. 작성한 양도당시 매매계약서에 의하면, 양도가액은 6억2,500만원으로 하며, 계약당일(2005.06.22.)에 계약금 1억원, 2005.06.24. 잔금 5억2,500만원을 지금하고 융자금 2억8,000만원(신한, 조흥)을 인수하는 것으로 기재되어 있으며, 특약사항으로 매도인은 현재의 시설 및 비품을 매수인에게 인계하고, 융자금 2억8,000만원은 매수인이 승계하며, 잔금에서 공제하고, 추가 융자금 1억원의 설정비는 매수인이 지불한다고 기재되어 있다. (다) 한편, 청구인이 제출한 교환계약서에 의하면, 계약내용 및 특약사항을 별지로 기재하고 있으며, 특약사항에서 청구인과 매수인은 청구인의 융자금 2억8,000만원을 매수인이 승계하는 조건으로 청구인 소유인 쟁점부동산과 매수인 김○○의 남편 남○○의 소유인 쟁점외부동산을 아래와 같이 교환하며, 청구인은 현재 ○○장 여관에서 사용중인 비품 및 시설을 매수인에게 무상으로 인계하고 다만 경유는 잔여랑을 기준으로 정산한 금액을 매수인이 청구인에게 지급하고 청구인과 매수인은 각각 위약금을 1,500만원으로 한다고 기재되어 있다. < 아 래 > (단위: 백만원,㎡) 소유 구분 양도자(전○○) 양수자(남○○ *) 비고 부동산내역 지목(면적) 부동산소재지 지목 물건 명세
○○장 여관 대지 236.9㎡ 건물690.01㎡
○○리29-25 대지,단독
○○리30-9 대지
○○ ‧ ○○28 전 양도 가액 신고가액 기준시가 신고가액 기준시가 여관 취득가액 625 562 87 87 800 * 계약서상 양수자는 김○○이나, 남편 남○○의 부동산으로 대물변제
(3) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 하여야 할 것이다(대법 2003두14123, 2004.03.26. 같은 뜻임)
(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 “교환”이라 함은 민법상 쌍방이 금전이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 효력이 발생되는 바, 그 계약의 실질 내용이 청구인의 부동산 매입대금을 남편의 부동산으로 정산한 것으로 교환거래가 아닌 ｢민법｣상 매매거래에 해당하므로 일반적인 양도소득세 계산방법에 의한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하여야 한다는 주장이나, 청구인의 소유인 쟁점부동산을 김○○에게 양도하고 그 대가로 매수인 김○○의 남편 남○○의 소유인 쟁점외부동산으로 대물변제 받았다면, 결과적으로 청구인은 쟁점부동산의 대가로 쟁점외부동산을 취득한 것이 되어 교환방법에 의한 거래로 볼 수 있고, 설사, 청구인의 주장과 같이 교환이 아닌, 대물변제로 본다 하더라도 그 대물변제자산에 대하여 감정가액 등 객관적인 방법에 의하여 평가한 가액이 수반되지 아니하는 경우는 위 관련규정에 의한 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.