[요지] 상속개시 전후 6월 이내의 매매사례가액이 있으므로 당해 부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 타당함
[요지] 상속개시 전후 6월 이내의 매매사례가액이 있으므로 당해 부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 타당함
[주 문] OO세무서장이 2009.6.8. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세11,695,760원의 부과처분은 서울특별시 OOO OOO OOOO OOOO OOOOOO의 취득가액을 100,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 2006.7.26. 배우자 조OO으로부터 서울특별시 OOO OOO OOOO OOOO OOOOOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받고 관할세무서에 상속세 신고를 하지 아니하자, 처분청은 2007.6.26. 쟁점부동산에 대하여 상속세 및 증여세법제61조에 따라 상업용건물 기준시가에 의하여 60,958,260원으로 평가한 후 상속세 과세미달로 결정하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
2. 건 물 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 처분청의 이 건 양도소득세 과세경위를 보면,청구인은 2006.7.26. 배우자의 사망으로 쟁점부동산을 증여받고 상속세를 신고하지 아니하였고, 이에 처분청은 상속세 및 증여세법제61조에 의한 보충적 평가방법에 따라 쟁점부동산의 면적 54.33㎡(전용 18.36㎡, 공용 35.97㎡)에 상업용건물 기준시가(㎡당) 1,122,000원을 적용하여 60,958,260원으로 평가한 후 2007.6.26. 상속세 과세미달 결정하였다. 이후 청구인은 2007.9.21. 매수자 우OO에게 쟁점부동산을 119,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 소득세법 시행령제176조의2 제2항에서 규정한환산가액 111,079,866원을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 양도소득세 예정신고를 하자, 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고내용을 부인하고, 처분청이 쟁점부동산에 대한 상속세 결정당시 평가한 보충적 평가가액인 60,958,260원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2009.4.23. 청구인에게 과세예고통지하였고, 이에 청구인은 과세전적부심사청구를 제기하였다. 청구인은 2009.6.2. 상속세과세표준 신고서를 제출하면서 쟁점부동산의 상속재산가액은 111,079,866원으로 하여 처분청에 신고서를 제출하였고,처분청은 청구인이 제기한 과세전적부심사청구에 대하여 2009.6.5. 불채택 결정하자, 청구인은2009.6.8. 쟁점부동산 인근 부동산의 등기부등본상 기재된 매매사례가액을 적용, 쟁점부동산의 취득가액을 110,000,000원으로 정정하여 양도소득세 수정신고서를 제출하였으나, 처분청은 이를 받아들이지 아니하고, 2009.6.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 11,695,767원을 경정·고지하였다. (2)국세청통합전산망에 의하면, 2006.7.26. 상속개시한 쟁점부동산의 상업용건물 기준시가는 2006.1.1.자 고시된 ㎡당 1,122,000원이며, 처분청은 쟁점부동산에 대하여 60,958,260원으로 상속재산가액을 평가하고 2007.6.26. 상속세 과세표준을 ‘0’으로 결정한 사실이 확인된다.
(3) 청구인이 2009.6.8. 신고한 쟁점부동산 양도소득세 수정신고 내용을 보면, 당초 2007.9.21. 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액 111,079,866원으로 신고하였다가 이를 수정하여 <표1>와 같이 인근 유사한 매매사례(OO OOOOO, OO OOOOO)가액 110,000,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 신고한 것이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOO OOO OO OOO OOOO
(4) 이에 대하여 처분청은 소득세법 시행령제163조 제9항에서 상속자산에 대하여 소득세법제97조 제1항 제1호 가목 본문 규정을 적용함에 있어서 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 기준시가를 상속개시 당시 시가로 보아야 하며, 또한 청구인이 상속개시일 당시 거래사례로 제시한 입증자료(OO OOOOO, OO OOOOO)는 쟁점부동산과 같은 동이 아니고 도로 접근성이 달라 위치의 유사성이 없는 것으로 판단되어 상속세 및 증여세법제60조에 따른 시가로 볼 수 없다는 의견이다.
(5) 청구인이 추가로 제출한 등기부등본에 따라 우리원에서 쟁점부동산의 상속개시일과 6개월 이내에 거래된 동일 면적으로서, 같은 동에 대한 매매사례 3건에 대하여 국세청통합전산망을 통하여 매매가액이 <표2>의 내용과 같이 확인되며, 그 중 기준시가가 쟁점부동산과 동일한 OO OOOOO O OO OOOOO는 100,000,000원에 거래된 사실이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOO OOO OOOOO OO OOOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건은 쟁점부동산의 양도가액이 119,000천원인 점에 대하여는 다툼은 없으나 취득가액에 대하여 상속개시 당시 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가를 시가(실지거래가액)로 볼 것인지, 아니면 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 내의 매매사례가액을 시가로 볼 것인지에 대하여 다툼이 있다. 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 동조 제5항에서 “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”라고 규정하고 있다. 우리 원이 확인한 매매사례가액에 의하면 쟁점부동산(OO OOOOO)과 면적·위치·용도가 유사하고 기준시가도 동일한 OO OOOOO O OO OOOOO가 청구인이 쟁점부동산을 상속받은 2006.7.26. 전후 6월 이내에 100,000,000원에 매매된 사례가 있는 바, 이를 상속세 및 증여세법제60조 및 동법 시행령 제49조에 의하여 쟁점부동산의 상속개시당시 시가로 볼 수 있으므로 상속개시 당시 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가(60,958,260원)를 취득당시 시가로 보기 보다는 면적·위치·용도 등이 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 매매사례가액인 100,000,000원을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 봄이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.