[요지] 매수자가 쟁점 아파트를 취득할 당시 이미 내부설비공사가 되어 있어 실제 쟁점 공사를 시공하고 공사대금을 지급한 사실이 인정되므로 쟁점 공사비는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당함
[요지] 매수자가 쟁점 아파트를 취득할 당시 이미 내부설비공사가 되어 있어 실제 쟁점 공사를 시공하고 공사대금을 지급한 사실이 인정되므로 쟁점 공사비는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당함
[주 문] OO세무서장이 2008.10.9. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 79,238,360원의 부과처분은
1. 청구인이 OOOOO OOO OOOO 447 OO아파트 206동 1503호의 내부설비공사에 대한 공사비로 지급한 55백만원을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입하여그 과세표준 및 세액을 경정하고
2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 2001.6.26. OOOOO OOO OOOO 447 OO아파트 206-1503(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득한 뒤 2001.11.29. 이OO에게 양도하고 양도가액을 299백만원으로 하며 취득가액을 290백만원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 매수인 이OO가 제출한 매매계약서상 취득가액 445백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 2008.8.1. 양도소득세 130,864,000원을과세예고통지한 후, 2008.8.25. 과세전적부심사청구에 대한 결정에따라 등록세 등 9,658,400원을 필요경비로 인정하여 감액하였다. 처분청은 2008.11.17. 이의신청에 대한 결정에 따라 쟁점아파트의 취득시 계약금 10,000천원 및 양도시 중개수수료 1,780천원을 필요경비로 추가 인정한 반면, 청구인이 산입하여야 한다고 주장한취득시 중개수수료 5백만원 및 내부설비공사비 55백만원은부인하여 2008.10.9.청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 79,238,360원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.17. 이의신청을 거쳐 2009.5.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 OO공인중개사의 중개로 쟁점아파트를 취득하면서 대리인인 김OO으로부터 2001.5.26. 중개수수료 5백만원을 차입하여 지급한 뒤 청구인이 2001.6.26. 김OO 명의의 예금계좌로 5백만원을 송금하였는 바, 2001～2003년 당시에는 OO지역 아파트에 대한 재건축 붐이 일었고 통상 재건축·리모델링을 추진하고 있는 아파트의 경우 매수자가 매도자보다 많아 중개수수료가 인상되는 것이 일반적인 현상이며, 중개업자가 법정수수료 상한선보다 많이 받을 경우 관할구청에 고발하여 문제가 발생할 여지가 있어서 금융거래 대신 현금거래를 하는 것이 상거래 관행이었던 점 등을 감안하면, 청구인이 중개업자에게 법정수수료보다 많은 금액을 현금으로 지급하였다고 하더라도 현실적으로 무리가 없었고, 만약 중개수수료 5백만원을 인정할 수 없다면 부동산을 취득함에 있어 중개수수료의 지급은 필수적인 점을 고려할 때 최소한 법정수수료인 3,195천원(거래금액의 0.9%) 만큼은 필요경비로 인정하여야 한다.
(2) 1982년에 준공된 쟁점아파트는 시설이 노후화되어 있어 이를 매도하기 위해서는 내부설비공사(이하 “쟁점공사”라 한다)가 필수적이었기 때문에 청구인은 대리인인 김OO과 친분이 있는 배OO에게 2001.10.26. 쟁점공사계약을 체결하여 시공하였고, 배OO과 매수자 이OO가 쟁점공사를 시공한 사실 및 공사비를 지급받은 사실을 확인하고 있으며, 청구인이 제출한 쟁점공사계약서에도 공사내역이 나타나고, 공사대금 중 계약금은 김OO 명의 예금계좌의 출금내역에 기록되어 있으며, 나머지 금액은 청구인의 배우자인 이OO가 배OO에게 입금한 사실이 금융거래자료에 의하여 확인되는 바, 쟁점공사 당시 청구인의 자금사정이 여의치 아니하여 배OO은 청구인의 사정을 감안하여 공사계약시점으로부터 1년 뒤인 공사완료시점에 공사비를 지급받기로 하였고, 쟁점공사대금이 아니라면 생면부지인 청구인이 배OO에게 50백만원을 무통장으로 지급할 이유가 없으며, 배OO이 비록 쟁점공사기간 중에는 미등록사업자였으나 그 이전에는 O보수센터, OO종합인테리어 등 동일한 사업을 영위한 적이 있으므로 미등록사업자인 상태에서 쟁점공사를 시공하였다는 이유만으로 공사한 사실을 부인하기는 어렵고, 매수자 이OO도 확인하고 있는 쟁점아파트 내부설비공사비 55백만원은 자본적 지출액이므로 필요경비로 공제하여야 한다.
(1) 중개사가 없는 매매당사자간의 쌍방계약도 있으므로 무조건 부동산 중개수수료를 필요경비로 인정하여야 하는 것은 아니고, 적어도 매매계약서상 중개인이 있어야 하나 쟁점아파트 매매계약서에는 중개인이 없으며, 청구인이 대리인이라 주장하는 김OO이 중개인에게 지불하였다고 주장하는 양도시 중개수수료는 OOOOO 부동산 중개수수료 수준(0.2～0.9%)을 상회하고 있고, 일반적으로 중개수수료는 잔금일자에 지급하는 것이 상관행임에 비추어 보면 잔금일자가 2001.6.26.임에도 김OO을 통하여 중개수수료 5백만원을 1개월 전인 2001.5.26. 지급하였다는 청구인 주장은 인정하기 어려운 점 등을 고려하면 청구인이 주장하는 취득당시 중개수수료를 필요경비에 산입할 수는 없다.
(2) 청구인이 2001.6.26. 쟁점아파트를 취득한 후 2001.11.26. 체결한 양도당시 매매계약서의 특약사항에는 현재 시설상태에서 매매계약을 체결하며 현재 임대차계약(만기 2002.2.24.)을 승계하는 조건임이 약정되어 있는 바, 청구인 주장이 사실이라면 임대차계약기간의 만기인 2002.2.24.을 앞두고 거주자가 있는 상태에서 쟁점공사를 착공한 셈이 되며, 현재 시설상태로 매매한다는 특약사항이 있음에도 쟁점공사대금을 1년 후인 공사완료시점에 지급받기로 약정한 점 등을 고려하면 1년에 걸쳐 대대적으로 쟁점공사를 시공하였다는 청구인 주장은 설득력이 부족하고, 또한 쟁점공사의 시공자라 주장하는 배OO은 2002.9.10. OOOOO OOO OOO 645-3에서 OO종합건축디자인을 개업하여 2003.12.31. 직권폐업된 사업자이며 사업자등록한 기간동안 부가가치세를 신고하지 아니하였고 쟁점공사 계약당시인 2001.10.26.에는 이미 비사업자 상태에 있어서 정상적인 사업자로 인정하기는 어려운 만큼, 지출한 사실이 확인되지 아니하는 쟁점공사의 비용을 필요경비에 산입할 수는 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
(3) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
(1) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 양도가액을 299백만원으로 하고 취득가액을 290백만원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 한 것에 대하여, 처분청은 매수자가 제출한 매매계약서상 취득가액 445백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 양도소득세과세예고통지를 한 후,이의신청에 대한 결정에 따라 취득시 계약금 10,000천원 및 양도시 중개수수료 1,780천원을 필요경비로 인정하는 대신취득시 중개수수료 5백만원 및 쟁점아파트 내부설비공사비 55백만원은부인하여 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등의 심리자료에 나타난다.
(2) 먼저, 취득당시 지급한 중개수수료라 주장하는 5백만원을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 본다. (가) 청구인은 2001.5.26. 쟁점아파트를 취득당시 대리인 김OO으로 하여금 중개수수료 5백만원을 우선 중개인에게 현금으로 지급하게 한 후 2001.6.26. 김OO 명의의 예금계좌에 송금하였다고 주장하나, 중개수수료로 지급하였다는 5백만원은 취득가액 290백만원에 대한 법정 중개수수료 수준(0.2～0.9%)를 상회하고, 김OO이 2001.5.26. 자신의 예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 5,517천원을 인출하였고, 청구인이 2001.6.26. 김OO 명의 OO은행 예금계좌(OOOOOOOOOOOOO)에 5백만원을 무통장입금한 사실은 확인되나, 청구인이 당해 금액을 취득당시 중개수수료로 지급하였다고 인정할 만한 영수증 등의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 취득당시 매매계약서에도 중개인의 인적사항이 별도로 표시되어 있지 아니하다. (나) 따라서, 청구인이 쟁점아파트의 취득당시 중개수수료로 5백만원이 지급하였다는 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점, 중개인이 없는 매매당사자간의 쌍방계약도 있을 수 있으므로 무조건 중개수수료를 필요경비로 인정하기는 어려운 점, 쟁점아파트 취득당시 매매계약서에 중개인 표시가 없는 점 등을 감안하면, 청구인이 취득당시 중개수수료로 지급하였다 주장하는 5백만원을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 청구인이 자본적 지출액이라 주장하는 쟁점공사비 55백만원을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 본다. (가) 청구인이 2001.10.26. 배OO과 체결한 쟁점공사계약서에는 공사명은 쟁점아파트 설비공사이고 공사대금은 55백만원(계약금 5백만원, 잔금 50백만원)이며, 공사내역은 쟁점아파트 전체 개보수공사(창틀샷시·벽체확장·난방배관·보일러 교체 등), 잔금은 1년인 하자보수기간이 경과한 후에 지급한다는 등의 약정내용이 기재되어 있다. (나) 청구인은 2001.10.25. 김OO으로부터 계약금 5백만원을 차입하여 2001.10.26. 배OO에게 현금으로 지급하고 잔금 50백만원은 2002.10.28. 배OO에게 무통장으로 입금하였다고 주장하고 있는데, 김OO이 2001.10.25. 김OO 자신의 예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 9,800천원을 인출한 사실 및 이OO(청구인의 배우자)가 2002.10.28. 배OO 명의 OO은행 예금계좌(OOOOOOOOOOO)로 50백만원을 무통장입금한 사실 등이 금융거래자료에 의하여 확인된다. (다) 김OO은 청구인이 쟁점공사를 시공할 만한 자를 소개시켜 달라고 요청을 하자 지인인 배OO을 추천하였고, 2001.10.25. 청구인에게 쟁점공사비 55백만원 중 계약금 5백만원을 대여하며, 청구인이 잔금 50백만원을 1년 후에 지급한다는 내용으로 지급보증을 선 사실이 있다는 등의 취지로 확인서(2009.4.1.)를 작성하였고, 매수자 이OO 또한 쟁점아파트를 취득할 당시 청구인이 내부설비공사를 시공한 사실을 인정하는 내용의 확인서(2009.1.19.)를 작성하였다. (라)배OO은2000년 1월까지 ‘O보수센터’라는 상호로 인테리어업을 영위하다가 폐업한 이후 2002.9.10. 다시 ‘OO종합건축디자인’이라는 상호로 인테리어업을 영위하다가 무신고로 인하여 2003.12.31. 직권폐업된 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되고, 청구인은 배OO이 쟁점공사를 시공하고 계약금 5백만원은 2001.10.26. 현금으로 지급받고, 잔금 50백만원은 하자보수기간이 만료한 뒤인 1년 후에 지급받은 사실을 시인하는 취지의 확인서(2008.12.1.) 등을 증빙서류로 제시하고 있다. (마) 청구인은 2009.7.24. 조세심판관회의에 출석하여 지인인 김OO을 통하여 쟁점아파트를 취득하였으며 부동산거래에 대하여 알지 못하여쟁점아파트의 거래 및 내부시설공사인 쟁점공사를 김OO에게 일임하였고, 당시 쟁점아파트가 너무 노후화되어 있어 양도하기가 어렵다고 판단하여 내부설비 전체를 리모델링하는 차원인 쟁점공사를 시공한 것이며, 당시 청구인에게 공사비용이 없어 쟁점아파트를 양도하면 지급하기로 하여 김OO에게 양해를 구하였고, 김OO이 인테리어업자인 배OO과 친분이 있어 위와 같은 불리한 조건으로도 쟁점공사를 시공하였고 쟁점공사비 중 잔금은 1년 후에 지급받은 사실 등에 관하여 의견진술을 하였다. (바) 배OO 또한 조세심판관회의에 출석하여 김OO과는 동업자 관계에 있으며 쟁점공사도 김OO이 소개하여 시공하게 되었고, 공사대금은 청구인의 어려운 자금사정 등을 감안하여 하자보수기간 만료 후인 1년 뒤에 쟁점공사비의 잔금을 받기로 하였으며 당시 여러 공사현장에서 설비공사를 시행하고 있었으며 자재비도 저렴하여 1년간 잔금을 지급받지 아니하고도 공사를 진행할 수 있는 자금력이 있었고, 쟁점공사 시공당시에는 사업자등록이 없었지만 그 이전에는 사업자등록을 하고 인테리어업을 시행하였으며 현재도 소규모로 인테리어업 등의 다양한 업종을 영위하고 있다고 진술하였다. (사) 살피건대, 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용인 자본적 지출액은 양도가액에서 공제할 필요경비이므로 쟁점아파트의 내부설비공사인 쟁점공사에 소요된 비용은 필요경비에 해당하며, 쟁점공사비(55백만원)에 내부설비공사(쟁점공사)를 시공하기로 계약을 체결하고 공사대금 중 잔금은 하자보수기간이 만료한 후인 1년 뒤에 지급하기로 하고 청구인이 계약금 5백만원을 제외한 잔금 50백만원을 배OO 명의의 예금계좌로 송금한 점, 배OO이 쟁점공사 이전에도 인테리어업을 영위한 사실이 있고 쟁점공사를 시공한 뒤 계약금 5백만원은 현금으로 지급받고 잔금 50백만원은 무통장으로 받았다고 확인하는 점,매수자가 쟁점아파트를 취득할 당시 이미 내부설비공사가 되어 있었다고 확인하는 점 등을 감안하면, 청구인이 실제 쟁점공사를 시공하고 공사대금을 지급한 사실이 인정되므로 쟁점공사비는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당된다고판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.