건물 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 서울특별시 관악구 △△동 8**-3 소재 8층 숙박시설(대지 232.1㎡, 건물 1,116.69㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 청구인 지분(쟁점부동산의 1/3지분)을 2005.12.30. ○○○에게 양도한 후 2006.2.28. 실지거래가액으로 양도차익〔양도가액 650,000천원(토지분 399,627천원, 건물분 250,373천원), 취득가액 583,000천원(토지분 289,574천원, 건물분 293,426천원)〕을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 건물분 취득가액이 불분명(실제 신축비용 확인 불가능)한 것으로 보아 청구인 지분 건물분 취득가액을 환산취득가액(225,501천원)으로 하여 2009.3.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 46,978,350원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 △△△, ○○○과 함께 서울특별시 관악구 △△동 866-3 소재 토지를 721,000천원에 공동으로 취득하여 건축업자인 이○○, 김○○과 모텔신축도급계약을 체결하고 8층 모텔을 신축하여 공동으로 여관업을 운영하다가 청구인 지분을 ○○○에게 양도하였다.

(2) 청구인이 위 모텔신축공사에 대한 공사대금을 1997년 6월부터 1999년 2월간 30여 차례 지불하고 정당한 영수증을 받아 과세관청에 제출하였음에도 이를 객관적인 증빙자료로 볼 수 없다는 처분청 답변은 부당하다(공사대금 지불당시에는 양도소득세를 기준시가로 신고하는 것이 원칙이었기 때문에 양도소득세를 줄이기 위하여 허위로 공사대금을 높여 영수증을 받을 필요도 없었음).

(3) 모텔업의 특성상 컴퓨터시스템 설비 및 가전제품 등은 모텔영업을 하기 위하여 기본적인 부대시설물이므로 취득가액에 포함되어야 할 것(청구인이 모텔을 인계할 때 부대시설물도 그대로 인계하였음)이므로 처분청이 모텔 도급계약서에 비품(카운터 비치 냉장고, 각방 TV, 냉장고 및 집기 침구류)이 포함되어 있다는 이유로 건물분 취득가액이 불분명하다는 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 공사도급계약서상 시공사인 이○○는 공사와 관련한 사업자등록을 한 사실이 없고(이○○는 1992.4.16.부터 2005.11.20.까지 4회에 걸쳐 **중개사 사무실을 운영하였고, 김○○은 사업자등록을 한 사실이 없음), 영수증 외에 공사대금에 대한 객관적인 금융증빙이 없어 건물분 취득가액이 불분명하므로 양도가액을 기준으로 환산하여 취득가액을 결정한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 모텔업의 특성상 컴퓨터시스템 설비 및 가전제품 등은 모텔영업을 하기 위하여 기본적인 부대시설물이므로 취득자산에 포함되어 있는 부대비용을 제외한 실제 신축비용을 구분하여야 할 필요성이 없다고 주장하나 공사도급계약서상 건축비에 모텔업을 운영할 수 있는 부대시설물 일체를 포함하고 있어 실제 건물신축비용의 확인이 불가능하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 건물분 취득가액이 불분명(실제 신축비용 확인 불가능)한 것으로 보아 건물분 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ (삭제, 2000. 12. 29.)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 청구인 지분을 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부한 데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 건물분 취득가액이 불분명한 것으로 보아 건물분 취득가액을 환산취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.

(2) 청구인은 모텔영업을 하기 위한 기본적인 부대시설물은 취득가액에 포함되어야 할 것이고, 모텔신축 관련 공사대금을 지급하고 정당한 영수증을 받았으므로 지급된 공사대금을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 건축주인 ○○○ 외 2인이 이○○ 및 김○○과 1997.6.11. 계약체결한 관련 공사도급계약서에 의하면, 이○○ 및 김○○이 총면적 1,116.69㎡에 객실 34개인 여관을 1,028,000,000원에 공사(공사기간: 1997.7.1.～1998.2.15.)하기로 계약 체결하였으며, 건축자재 및 부대시설에 대한 특약사항에 의하면, 건축비에는 신축에 따른 공사비 일체와 영업(여관)을 할 수 있는 부대시설물 일체를 포함하고 있고, 컴퓨터 및 컴퓨터 시스템, CCTV 3 ～ 4개, 전화 2대, 카운터 정수기 1대, 대형냉장고 500리터 1대, 대형수족관 1대, 키폰 전화교환기, 비디오 테이프장, 청소기 1대, LG제품 엘리베이터(8인승), 각방 비디오비전(20인치), 전화기, 소형냉장고, 침대, 오디오박스, 경대, 에어콘, 탁자 1개, 의자 2개, 액자 1개, 초인종, 스탠드 옷걸이, 휴지통, 주전자, 쟁반, 물컵, 슬리퍼 2족, 드라이기, 화장실 거울, 선풍기, 침구류(양실 - 겨울이불 40개, 여름이불 40개, 침대시트 80개, 침대패드 34개, 베개 50개, 한실 - 겨울이불 5개, 솜요 5개, 호청 5개, 여벌 요 5개) 등을 비치하기로 계약한 내용이 나타나고 있다.

(4) 서울특별시 ○○구청장이 1998.7.6. 발행한 이 건 관련 건축물 사용승인신청서 및 사용승인서에는 공사시공자가 주식회사 ○○○○건설로 등재되어 있는 것으로 나타나고 있고, 처분청이 국세통합전산망을 통하여 확인한바, 이○○는 1992.4.16. ～1993.6.30.까지 **중개사(--)를 운영하였고, 1998.12.24. ～ 2005.11.20.까지는 3회에 걸쳐 중개사사무실을 운영하였던 것으로 확인되며, 김○○은 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 나타나고 있다.

(5) 살피건대, 청구인이 제출한 공사도급계약서의 시공자는 이○○ 및 김○○ 이나 건축물 사용승인신청서 및 사용승인서상 시공자는 주식회사 ○○○○건설로 기재되어 있어 상이하고, 이○○와 김○○은 공사와 관련한 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 나타나고 있으며, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 공사대금의 실제 지급여부가 확인된다고 보기 어렵고, 공사계약 금액에 모텔의 부대시설물을 포함하여 정확한 건물의 신축비용이 확인된다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 건물분 취득가액이 불분명한 것으로 보아 청구인 지분 건물분 취득가액을 환산 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.