양도대금 중 잔금이 소비대차로 전환된 경우 부동산 양도시기

○○○세무서장이 2009.1.12. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 117,575,220원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2000.11.17. 취득한 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 2004.3.17. 4억9,000만원에 양도하고 쟁점아파트가 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 관련 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 조사결과 청구인이 1989.10.26. 취득한 서울특별시 ○○○토지 36㎡(지상에 무허가건물 19.45㎡ 소재, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ○○○에게 양도하고, 2004.6.7. 양도소득세(양도일: 2004.4.12.)를 신고한 것에 대하여 쟁점부동산의 양도시기를 소유권이전등기일인 2004.4.26.로 보고, 쟁점아파트 양도일 현재 청구인이 쟁점부동산을 소유하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 2009.1.12. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 117,575,220원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.23. 이의신청을 거쳐 2009.5.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1990년 3월부터?○○○’등의 상호로 가구점을 운영하였으나 1997년부터 사업이 어려워져 사업자금을 차입하였고, 이를 상환하기 위하여 쟁점아파트를 양도하였으며, 그에 앞서 1세대 2주택으로 과세되지 아니하도록 하기 위하여 쟁점부동산을 양도하고자 하였으나, 매매가 이루어지지 아니하여 평소 사업자금을 빌려쓰던 처형인 ○○○에게 구입할 것을 권유하였고, ○○○도 아들인 ○○○에게 증여할 목적으로 쟁점부동산을 구입하기로 합의하였다. 2004.3.3. 매매계약시 청구인은 ○○○으로부터의 차입금 잔액을 상계하는 조건으로 시가 7,500만원 상당의 쟁점부동산을 ○○○에게 4,000만원에 양도하기로 하고, 잔금청산일을 2004.3.15.로 하여 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 작성하였으며, 쟁점부동산 매매대금으로 650만원을 수령하였고, 나머지 잔금 3,350만원은 잔금기일이 촉박하고 향후 증여세 문제 등을 고려하여 ○○○이 3년간 직접 변제하는 조건으로 2004.3.15. 금전소비대차계약을 체결하여 쟁점부동산을 양도하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 잔금청산일이 불분명하다 하여 소유권이전등기일을 양도일로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○으로부터 차입한 사업자금을 대물변제하기로 약정하고 쟁점매매계약서상 잔금청산일을 2004.3.15.로 기재하였으나, 잔금 수령에 대한 관련 증빙이 없으므로 이를 양도시기로 보기 어려우며, 대물변제 물건의 양도시기는 소유권이전등기 접수일이 되는 것이므로 쟁점아파트 양도시 청구인이 쟁점부동산을 소유하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기를 소유권이전등기일로 볼 것인지, 아니면 청구인이 주장하는 잔금청산일로 보아 쟁점아파트를 1세대 1주택 비과세 대상으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정된 법률) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정된 법률) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.3.17. 쟁점아파트를 양도하고 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 관련 양도소득세를 신고하지 아니하였으나, 쟁점부동산을 양도하고 2004.6.7. 양도소득세를 신고하면서 쟁점부동산의 양도시기를 2004.4.12.로 하였다.

(2) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 잔금청산일이 불분명하다 하여 소유권이전등기 접수일인 2004.4.26.을 양도일로 보고, 2004.3.17. 쟁점아파트 양도 당시 청구인이 쟁점부동산을 소유하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 청구인은 쟁점아파트가 1세대 2주택으로 과세되지 아니하도록 하기 위하여 2004.3.3. 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 잔금청산일을 2004.3.15.로 하여 4,000만원에 ○○○에게 양도하기로 약정하고, 잔금청산일에 이를 소비대차로 전환한 것으로 주장하며, 쟁점매매계약서, 금전소비대차계약서, 확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점매매계약서 및 양도소득세 신고서에 의하면 청구인이 쟁점부동산인 서울특별시 ○○○ 토지 36㎡을 ○○○에게 양도하면서 매매대금은 4,000만원으로 하고, 계약금은 400만원으로, 잔금은 2004.3.15. 3,600만원을 지급하기로 약정한 후, 2004.6.7. 양도일을 2004.4.12.로 하고 쟁점매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고를 한 것으로 나타나며, 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 쟁점부동산 소유권이전등기 접수일은 2004.4.26.이나 등기원인일은 2004.3.3.인 것으로 나타난다. (나) 청구인이 2004.3.15. 잔금청산일에 소비대차로 전환한 것으로 주장하며 제출한 금전소비대차계약서(약정일 2004.3.15.)에 의하면 제1조 쟁점부동산 매매대금에 대한 잔금 중 3,350만원을 채권자인 청구인으로부터 채무자인 ○○○이 차용하기로 하고, 제2조 차수금의 변제기한은 2007.12.31.로 하며, 제3조 제1항 이자는 지불하지 않기로 약정한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점아파트 양도 이전에 쟁점부동산을 양도하려고 하였으나, 매매가 이루어지지 아니하여 처형인 ○○○으로부터의 차입금 중 미상환액 3,500만원을 상계하는 조건으로 쟁점부동산을 4,000만원에 양도한 것으로 주장하고 있는 바, 청구인이 ○○○ 등으로부터 1997.5.2.부터 2003.12.31.까지 약 8,000만원을 송금 받은 사실이 청구인의 계좌거래내역서 등에 의하여 나타난다. 청구인이 2004.2.9., 2004.3.15. 쟁점부동산 매매대금으로 650만원을, 2004.3.15. 금전소비대차 계약 이후 나머지 잔금 3,350만원을 수취한 것으로 주장하며 제출한 ○○○과의 채무정산 및 쟁점부동산 매매대금 거래내역은 내역은 아래 <표1>과 같다. (라) 국세청 통합정보시스템(TIS)에 의하면 청구인이 1990.3.2.부터?○○○’등의 상호로 아래 <표2>와 같이 가구소매업을 영위하고 있고, 위 자금거래 당시 ○○○의 자)의 사업이력은 없는 것으로 나타나며, 등기부등본에 의하면 청구인이 2000.11.17. 쟁점아파트를 담보로 제공하고 아래 <표3>과 같이 대출받은 사실이 확인되므로 청구인이 ○○○ 등으로부터 사업자금을 차입하고 이를 상환하기 위하여 청구인 소유의 부동산을 양도하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있는 것으로 판단된다. (마) 쟁점부동산의 양수인인 ○○○은 청구인에게 빌려준 사업자금 8,000만원 중 4,500만원을 상환 받았고, 시가 7,500만원 상당의 쟁점부동산을 아들 ○○○ 명의로 매입하면서 그 매매대금은 채무를 변제한 잔액에 대해서만 지불하기로 하여 4,000만원에 매매계약서를 작성하였으며, 계약금 등으로 650만원을 지급하고, 나머지 잔금은 2007년까지 가족들이 나누어 상환하였다는 내용의 확인서를 제출하였다. 쟁점부동산의 매매대금을 ○○○으로부터 증여 받은 ○○○은 ○○○이 이모부인 청구인에게 빌려준 돈을 변제 받으면서 추가로 쟁점부동산을 ○○○의 명의로 취득하면서 그 대금은 당초에는 ○○○이 벌어서 상환하기로 하였다가 김○○○의 도움으로 지급하였다는 내용의 확인서를 제출하였다.

(4) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점아파트 양도 이전인 2004.3.15.을 잔금청산일로 하여 쟁점매매계약서를 작성한 점, 청구인이 2004.3.17. 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 무신고한 반면, 쟁점부동산에 대해서는 쟁점매매계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고한 점, 쟁점부동산의 소유권이전등기 접수일은 2004.4.26.이나 등기원인일은 2004.3.3.인 점 등을 감안할 때, 청구인이 1세대 1주택 비과세를 고려하여 쟁점아파트 양도 이전인 2004.3.15.에 쟁점부동산을 먼저 양도하였고, 양수인이 잔금지급일인 2004.3.15.에 잔금을 금전소비대차로 전환한 것으로 보는 것이 합리적으로 보이므로, 쟁점부동산의 양도시기는 소유권이전등기일인 2004.4.26.로 보기 보다는 잔금지급 약정일로서 소비대차로 전환된 2004.3.15.로 보인다. 따라서 쟁점부동산의 명의인인 ○○○에 대한 증여세 과세 및 쟁점부동산에 대한 예정신고납부세액을 경정ㆍ결정하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점아파트 양도일 현재 청구인이 쟁점부동산을 소유하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소하여야 한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.