1985.7.1. 고시된 등급을 계속 적용하여 환산취득가액을 계산하여야 한다는 청구인 주장의 당부

○○○세무서장이 2009.4.6. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 78,148,120원의 부과처분은 쟁점토지의 2004.1.1. 기준 개별공시지가를 12,500원/㎡으로 하고, 소득세법 시행령제164조 제4항의 산식에서 규정하는 1990.1.1. 기준 개별공시지가를 7,800원/㎡, 1990.8.30. 현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 과세시가표준액, 취득당시의 과세시가표준액을 모두 토지등급 71등급을 적용한 가액으로 계산하여 기준시가를 산정한 후 취득가액을 재계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

가.청구인은 1987.9.18. ○○○ 유지 46,245㎡ 중 4분의 1지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 이를 2005.1.31. 양도한 후 2005년 3월 양도가액은 실지거래가액인 314,752천원으로 하고 취득가액은 환산가액인 167,643천원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세 20,474천원을 예정신고·납부하였다.

• 나. 쟁점토지는 1984.7.1. 66등급, 1985.7.1. 71등급으로 고시된 이후에는 토지등급과 개별공시지가가 추가로 고시된 사실이 없으므로 청구인은 쟁점토지와 연접한 2필지(○○○의 취득 및 양도 당시의 토지등급과 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 환산하는 방법으로 신고하였다. 다.처분청은 위 신고내용에 대하여 세무조사를 실시한 결과 쟁점토지의 실지양도가액을 522,500천원으로 확인하였고, 취득가액을 산정함에 있어 쟁점토지의 개별공시지가를 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 평가한 가액(2004.1.1. 12,500원/㎡, 1990.1.1. 7,800원/㎡)으로 하며, 연접한 토지인 3필지(○○○)의 토지등급을 적용하여 쟁점토지의 환산취득가액을 156,422천원으로 산정하고 2008.12.15. 청구인에게 과세예고통지를 하였다.
• 라. 청구인이 2008.12.30. 과세전적부심사청구를 제기하자, 이를 심리한 결과 쟁점토지는 유지로서 품위·정황이 유사한 토지가 없으므로소득세법기본통칙 99-1(양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액) 제4호에서 규정한 쟁점토지 소재지동의 최하등급을 적용하도록 하는 재조사 결정이 되었으며, 처분청이 재조사하여 ○○○ 임야를 최하등급 토지로 보아 환산취득가액을 재계산하였으나, 과세예고통지한 세액을 초과하여 오히려 청구인에게 불이익이 되기 때문에 2009.4.6. 청구인에게 과세예고통지한 세액인 2005년 귀속 양도소득세 78,148,120원을 경정·고지하였다. 마.청구인은 이에 불복하여 2009.5.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 토지등급이 1984.7.1. 66등급, 1985.7.1. 71등급으로 고시된 이후에는 등급조정이 되지 아니하였으므로 정기조정시 등급조정절차만 생략된 것으로 보아 1985.7.1. 고시된 등급을 계속 적용하여야 하는데도, 처분청이 토지등급이 없는 것으로 보아 인근 토지의 토지등급을 적용하여 환산취득가액을 산정하고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는지방세법제186조에 의하여 재산세가 비과세되어 등급조정대상에서 제외되는 토지에 해당하므로 1985.7.1. 이후에는 등급조정을 하지 아니하였는바, 그 실질내용은 등급조정이 없는 것이 아니라 등급이 없는 무등급지라고 보아야 할 것이므로소득세법기본통칙 99-1 제3호에 의하여 인접된 토지 중 유사한 토지의 토지등급을 적용하여 과세한 처분은 과세형평 및 실질과세원칙상 타당한 것이다.

• 가. 쟁점 1987.9.18. 취득한 쟁점토지(유지)의 토지등급이 1985.7.1. 고시된 이후 등급조정이 되지 아니한 경우, 이는 정기조정시 등급조정절차가 생략된 것으로 보아 1985.7.1. 고시된 등급을 계속 적용하여 환산취득가액을 계산하여야 한다는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령 등

(1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28. 개정) 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999.12.28. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1.지적법에 의한 신규등록토지 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준 으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 과세시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 과세시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 ※ 소득세법 기본통칙 99-1【양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액】 양도 및 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 다음 각 호의 순서에 의한다.

1. 재산세 과세대장상에 등재된 토지등급

2. 당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)ㆍ군수가 결정한 가액

3. 당해 토지와 바로 인접된 토지 중 품위ㆍ정황이 유사한 토지의 등급

4. 품위ㆍ정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지 동(리)의 최하등급

(3) 지방세법(1995.12.6. 법률 제4995호로 개정되기 이전의 것) 제111조【과세표준】

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 제186조【용도구분에 의한 비과세】 다음 각호에 규정하는 재산(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 당해 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 대통령령이 정하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산(단서 생략)

4. 대통령령이 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지ㆍ사적지 및 묘지 (4) 지방세법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14878호로 개정되기 이전의 것) 제80조【과세시가표준액의 결정】

① 토지ㆍ건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.

매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 “토지등급가격”이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 등급가격. 제80조의2【토지등급의 결정 등】

① 시장ㆍ군수는 토지에 대하여 토지의 지목, 품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하고 이를 토지대장, 임야대장 및 과세대장에 등재하여야 한다.

② 시장ㆍ군수는 제1항의 규정에 의하여 등급이 설정된 토지가 그 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목 또는 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수가 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 등급을 설정하거나 수정하고자 할 때에는 내무부령이 정하는 바에 따라 도지사의 승인을 받아야 한다. (5) 지방세법 시행규칙(1995.12.30. 대통령령 제14878호로 개정되기 이전의 것) 제42조【토지의 등급설정 등】

① 영 제80조의2 제1항의 규정에 의한 토지의 등급은 모든 토지에 대하여 1제곱미터당 가액을 기준으로 “별표1”(생략)의 토지등급표에 의하여 설정한다. 단 공용지와 공공용지는 제외할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 쟁점토지를 1987.9.18. 취득하여 2005.1.31. 양도한 후 2005년 3월 양도가액을 실지거래가액인 314,752천원으로 하고 취득가액을 환산한 가액인 167,643천원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세 20,474천원을 예정신고·납부하면서, 쟁점토지는 1984.7.1. 66등급, 1985. 7.1. 71등급으로 고시된 후 토지등급과 개별공시지가가 추가로 고시된 사실이 없으므로 쟁점토지와 연접하는 2필지(○○○ 취득 및 양도 당시 개별공시지가와 토지등급을 적용하여 환산취득가액을 계산한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 위 신고내용에 대하여 세무조사를 실시한 결과 쟁점토지의 실지양도가액을 522,500천원으로 확인하였고, 취득가액을 산정함에 있어 쟁점토지의 개별공시지가를 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 평가한 가액(2004.1.1. 12,500원/㎡, 1990.1.1. 7,800원/㎡)으로 하며, 연접한 토지인 3필지(○○○)의 토지등급을 적용하여 쟁점토지의 환산취득가액을 156,422천원으로 산정한 뒤 2008.12.15. 청구인에게 과세예고통지를 하였으며, 청구인이 이에 불복하여 2008.12.30. 과세전적부심사청구를 제기하자, 이를 심리한 결과 쟁점토지는 유지로서 품위와 정황이 유사한 토지가 없으므로소득세법기본통칙 99-1 제4호에서 규정하고 있는 쟁점토지 소재지동의 최하등급을 적용하도록 하는 내용의 재조사 결정이 되었고, 처분청이 재조사를 실시한 결과 ○○○ 임야를 최하등급 토지로 보아 취득가액을 재계산하였으나, 과세예고통지한 세액을 초과하여 오히려 청구인에게 불이익이 되기 때문에 2009.4.6. 청구인에게 과세예고통지한 세액인 2005년 귀속 양도소득세 78,148,120원을 부과한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청이 2009.2.3. ○○○에게 1987년부터 1990년까지 쟁점토지의 토지등급 및 예천동 지역에 소재하는 토지 중 지목이 유지로서 토지등급이 있는 토지에 대한 현황을 공문으로 조회하였으며, ○○○ 2009.2.10. 확인할 수 없다고 통보하였다.

(4) 쟁점토지의 토지대장을 보면, 지목은 ‘유지’이며 1984.7.1. 수정 66등급, 1985.7.1. 수정 71등급이며 이후에는 등급이 조정된 사실이 없는 것으로 나타나고,지방세법에 의하면 토지등급의 정기조정시기는 1984년 이후에는 매년 7.1., 1988년 이후에는 1.1.을 기준으로 매년 1회 이루어지는 것으로 되어 있다(토지등급 조정은 1995.12.31. 폐지됨).

(5) 쟁점토지 및 처분청이 선정한 유사토지, 최하등급토지의 토지등급 및 개별공시지가의 산정내역을 보면〈표1〉과 같다.

○○○

(6) 처분청은 쟁점토지가지방세법에 의하여 재산세가 비과세되어 등급조정에서 제외되는 토지에 해당하므로 1985.7.1. 이후의 등급조정을 하지 아니하였다 하더라도, 이는 등급조정이 없는 것이 아니라 등급이 없는 무등급지에 해당된다 할 것이므로소득세법기본통칙 99-1 제3호에 의하여 인접된 토지 중 유사한 토지의 토지등급을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다는 의견이다.

(7) 살피건대,지방세법(1995.12.6. 법률 제4995호로 개정되기 이전의 것) 제186조 제4호에서 재산세를 비과세하는 토지로 쟁점토지와 같은 ‘유지’를 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제42조 제1항에 토지의 등급설정대상에서 제외할 수 있는 토지로 ‘공용지와 공공용지’를 규정하고 있는데, 쟁점토지는 국가가 소유하는 것이 아니라 개인이 소유하는 것이므로 ‘공용지나 공공용지’로 인정하기는 어렵기 때문에 등급조정에서 제외되는 무등급지로 볼 수는 없다 하겠다.

(8) 쟁점토지는 1987.9.18. 취득할 때부터 2005.1.31. 양도할 때까지 토지의 지목이나 정황 등에 아무런 변동이 없었는바, 토지등급을 정기조정할 경우 특별한 사정이 없는 한 전국의 모든 토지에 대하여 예외없이 그 등급을 조정하여야 하지만, 종전의 가격과 비교하여 변동이 없는 토지의 경우에는 그 등급을 조정하더라도 종전과 같은 등급이 유지될 것이 확실하기 때문에 단지 행정의 편의상 그 등급조정의 절차만을 생략한 것으로 보아야 할 것이며, 비록 그 등급을 조정한 사실이 토지대장에는 등재되어 있지 아니하다 하더라도 당해 토지에 대한 토지등급의 조정은 있었다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로(대법원 2000두6138, 2000.12.22., 국심 2009구2349, 2010.6.21., 국심 2002서339, 2002.4.26. 같은 뜻), 1985.7.1. 이후에는 토지등급의 조정이 없어 별도로 토지등급을 수정결정하지 아니한 쟁점토지는 1985.7.1.의 토지등급과 동일하게 결정된 것으로 인정하여야 한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.