쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 산정한 것이 정당한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.6.4. 서울특별시 ○○○ 및 같은 동 ○○○ 대지 263.1㎡ 및 상가건물 1,480.62㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 50억원, 취득가액 2,820백만원)하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. ○○○지방국세청장은 쟁점부동산의 양도에 대하여 세무조사를 하여 청구인이 1998.7.23. 쟁점부동산의 전 소유자인 한○○과 경기도 ○○○ 및 같은 리 ○○○ 대지 및 모텔건물(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)과 교환하기로 계약체결한 사실을 확인하여 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산취득가액으로 결정한 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2009.1.12. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 199,923,410원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 교환계약서에 기초하여 취득가액을 2,820백만원〔보증금 1,120백만원+융자금 520백만원+1,133백만원(월세 17백만원×12개월/보증금이자율 0.18)+취득세 등 관련세금 47백만원〕으로 산정하여 신고하였고, 쟁점부동산을 교환거래로 취득시 계약서에 전 소유자인 한○○의 인감도장이 날인되었으며, 교환차액이 지급된 영수증을 제시하였고, 특약사항이 이행되는 등 관련 계약서가 진실한 계약서이므로 처분청이 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 제출한 교환계약서에는 실지거래가액이 표시되지 아니하였으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 교환으로 취득하여 양도한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정된 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 데 대하여 처분청은 교환으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액를 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.

(2) 청구인은 진실한 교환계약서에 기초하여 취득가액을 2,820백만원으로 산정하여 신고하였는바, 처분청이 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 이 건 부동산교환계약서에 의하면, 청구인이 1998.7.23. 한○○의 소유 부동산인 쟁점부동산(보증금 11억 2천만원, 월세 1,700만원, 융자금 5억 2천만원)과 청구인의 소유 부동산인 쟁점외부동산(보증금 5억원, 월세 1,200만원, 융자금 없음)을 교환하기로 한○○과 계약체결하였고, 청구인이 물물교환차액 250,000,000원을 한○○에게 지불하기로 한 내용이 나타나고 있다.

(4) 처분청이 쟁점부동산의 전 소유자 한○○과 쟁점외부동산의 후 소유자 안○○에 대하여 조사한바, 한○○은 IMF상황에서 과다한 채무 등으로 양도물건이 경매위기에 처하게 되어 양도하지 않을 수 없는 상황이었고, 청구인이 교환으로 제시한 쟁점외부동산은 분할이 불가하여 채무를 정리할 수 없게 되자 한○○이 청구인과 이면계약을 맺어 쟁점부동산의 교환대가로 쟁점외부동산 외에 후 소유자 안○○의 빌라를 추가로 받은 사실이 확인되나, 그 매입가격을 알 수 없다는 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있으며, 한○○은 관련 문답서에서 쟁점부동산을 신축 후 IMF사태로 임차보증금 9억원이 되는 ○○○가 구조조정으로 영업점을 폐쇄하면서 임차보증금 지급을 요구하여 부득이 매각할 수 밖에 없었고, 구매자도 없어 중개를 부탁하였으며, 쟁점부동산의 경매진행 우려 및 30%가 넘는 이자부담, 부동산거래 중단 등으로 부득이 쟁점부동산과 빌라 및 쟁점외부동산을 상호 교차 교환거래하게 된 것이라고 진술하였으며, 쟁점부동산에 대해 임차보증금, 은행채무 등을 감안하여 정리금액이 4~5억원 정도 받으면 된다고 생각하여 양도하게 된 것이고 전체적인 가격은 정하지 않았으며, 쟁점부동산의 경매가 두려워 일단 양도 등기한 후 중개업자가 현금 250백만원, 경기도 ○○○ 소재 빌라 9채를 주는 것으로 제안하자 본인은 빨리 정리하고 싶어 채권자와 상의하에 쟁점부동산의 양도대가로 안○○의 빌라 9채를 교환조건으로 받았다는 내용이 나타나고 있고, 안○○는 관련 확인서에서 쟁점외부동산을 1999.1.8. 구입함에 있어 대금으로 한○○ 명의 융자금 5억원(근저당설정 필)과 모텔 임대보증금 5억원(최○○ 명의 근저당 필)을 인수함과 동시에 경기도 ○○○ 빌라 8 ~ 9채 정도를 대가로 쟁점외부동산을 인수하였으며, 한○○ 명의 융자금은 IMF 고금리로 인해 본인이 나중에 직접 5억원에 상환하였고, 대금으로 지급한 위 ○○빌라 8 ~ 9채 정도는 본인이 직접 분양한 사실이 없음을 확인하고 있다.

(5) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액이고, 교환거래의 경우에는 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바(조심 ○○○, 같은 뜻임) 이 건의 경우 교환계약서 등에 의하면, 각 교환대상물에 대한 시가감정을 하여 감정가액과의 차액에 대하여 정산하는 절차를 수반하지 아니한 것으로 나타나고 있고, 위 한○○과 안○○가 쟁점부동산의 교환대가로 쟁점외부동산 외에 추가로 위 빌라를 제공받았다고 확인하고 있으므로 쟁점부동산에 대하여 객관적인 실지양도가액을 확인할 수 있는 거래에 해당된다고 볼 수 없으므로 처분청이 교환으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.