공유물분할된 주차장건물에 대한 공동사업 매출누락

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.6.28 김AA과 동업계약을 체결하여 ○○○ 대지 3,976,60㎡를 매입하고, 동 지상에 상가겸용 주차빌딩인 ◇◇◇◇스(이하 “쟁점건물“이라 한다)를 신축(1층~3층은 상가, 4층~8층은 주차장, 9층~10층 상가)하여 쟁점건물 중 미분양된 상가 중 20개 점포는 청구인에게 공유물 분할하였고, 8개 점포는 김AA에게 분할하였으며, 주차장 용도로 신축된 4층부터 7층까지 건물(이하 ”쟁점주차건물“이라 한다)가액을 2,158,176,000원으로 평가하여 청구인 명의로 공유물분할하였고, 114호, 115호, 206호(이하 ”쟁점①상가“라 한다)는 2006.10.2 청구인의 장인이였던 오BB에게 소유권ㅇ전하고 126호, 216호, 217호(이하 ”쟁점②상가“라 하고, 쟁점①상가와 합하여 이하 ”쟁점상가“라 한다)의 김AA 지분을 2007.1.12. 청구인의 전처인 오CC에게 소유권이전하였다. <쟁점상가 계약 및 신고 내역 >
• 나. 처분청은 청구인과 김AA이 오BB 및 오CC에게 쟁점상가의 공유지분을 이전한 사실을 확인하여 이를 공동사업의 해지시 재화의 공급으로 보아 동일평형의 최저매매사례가액을 적용하여 아래와 같이 매출누락금액을 적출하였다.
• 다. 청구인은 ◇◇◇◇스2로 별도의 부동산매매업으로 사업자등록을 하여 쟁점주차장건물의 건물금액에 해당하는 7,173,016,200원에 대해 ◇◇◇◇스1에서 ◇◇◇◇스2로 매출세금계산서를 발행하여 부가가치세를 신고하고 ◇◇◇◇스2의 재고자산으로 계상하였으나, 처분청은 청구인의 사업소득세 신고시 공유물분할로 이전된 쟁점주차장건물을 공동사업의 매출로 보아 자산평가액 20억 원을 매출누락한 사실을 적출하였다.
• 라. 처분청은 청구인과 김AA이 공유물분할시 미분양된 102호 등 28개의 점포에 대하여 매매사례가액 중 동일 평형의 최저 분양가액인 118호 398,480,365원을 적용하여 공유물분할가액을 평가하여 신고금액과의 차액 1,227,530,220원을 소득세 수입금액에 가산하고 건물분 신고분 차액 859,271,154원을 부가가치세 과세표준에 가산하였다.
• 마. 처분청은 청구인과 김AA이 2006.5.26. 공유물분할시 청구인 지분을 초과한 187,368,440원을 김AA으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세 과세표준에 산입하였다.
• 바. 처분청은 청구인 등이 쟁점건물의 분양과정에서 적출한 청구인 지분의 매출누락 금액 등을 사업소득금액 등에 합산하여 2009.1.17. 및 2009.1.19. 청구인에게 2006년 제1기분 부가가치세 295,074,590원 및 2006년 귀속 종합소득세 1,079,805,750원, 2007년 귀속 종합소득세 91,520,330원, 2006년 귀속 증여세 40,056,630원올 각각 결정 ․ 고지하였다.
• 사. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점①상가는 청구인과 김AA이 2005.11.20. 청구인의 장인이었던 오BB에게 명의신탁하였고, 쟁점②상가는 김AA의 지분을 청구인의 전처인 오CC에게 명의신탁한 것이나, 실지로 쟁점상가는 공유물분할하지 않은 상태에서 이미 분양이 완료되었으므로 공동사업의 총수입금액에 포함되지 아니하며, 설령 청구인의 주장을 인정하지 않는다 하더라도 상가건물의 시가를 산정함에 있어 처분청이 산정한 가액은 매매사례가격이 될 수 없으므로 개별공시지가 또는 국세청장의 고시가격으로 시가를 산정하여야 한다.

(2) 청구인과 김AA이 공유불분할시 적용한 평당 1,300만원은 청구인이 실제 분양을 목적으로 인근 중개업소에 제시한 가격이며, 심판청구일 현재까지도 평당 1,300만원에 실제 분양이 이루어지지 않아 대부분 공실로 남아 있으므로 이를 당시의 시가로 인정하여야 한다.

(3) 주차건물을 신축하는 경우 건불 연면적의 30% 내에서만 상가를 건축할 수 있어 주차건물이 사실상 상가에 종속되어 이용되는 것이 필수적으로 상가의 분양가격에는 주차건물의 가치가 포함되어 있는 것이며, 주차건물은 독립적인 가치가 없음에도 공유물분할시 청구인에게 소유권이전된 쟁점주차건물에 대해 공동사업의 매출로 보아 과세한 처분은 부당하다. 또한, 주차건물의 재산적 가치를 인정한다 하더라도 상가건물의 분양면적에는 주차빌딩 30%의 면적이 포함되어 분양되는 것이므로 쟁점주차건물 중 30%는 청구인에게 귀속될 수 없고 공동사업의 매출로 보지 않는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점상가가 명의신탁 재산으로 이미 공유물분할전에 분양이 완료되었므로 쟁점상가의 자산평가액을 수입금액에 포함하는 것은 부당하다고 주장하나, 당초 청구인은 이혼위자료로 주장하다가 명의신탁으로는 주장하는 등 계속 진술내용이 번복되었으며, 쟁점상가분양에 따른 매출신고도 없었고, 결산서 상의 재고자산에도 누락되어있으며, 공동사업자는 소득세법상 1거주자로 보는 것으로서 쟁점상가는 동업계약해지 시점에서 공유물의 해당지분을 공동사업자 구성원 개개인에게 분할한 이후 공동사업자 구성원 개개인이 명의신탁을 한 것으로 보이므로 당초 처분은 타당하다.

(2) 상가건물의 경우 분양초기에 비해 그 시세가 많이 하락한 것을 감안하여 쟁점건물의 분양된 상가 중 최저 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 타당하다.

(3) 청구인은 공유물 분할당시 쟁점주차건물의 가액을 21억 5,800만 원으로 평가하고 동 금액 중 건물상당액 1,510,723,000원에 해당하는 세금계산서를 공동사업장에서 청구인의 개인사업장으로 발행하고 동 금액을 부가가치세 과세표준에 포함하여 부가가치세를 신고 ․ 납부한 사실로 보아 공동사업의 매출이 아니라는 청구인의 주장은 타당하지 않고, 쟁점주차건물의 재산적 가치를 인정한다 하더라도 상가의 분양면적에 포함된 30%의 주차건물 면적에 해당하는 금액은 총수입금액에 포함될 수 없다고 주장하나, 쟁점건물 8층 골프연습장의 전용주차장의 경우도 5억 원에 거래한 것으로 나타나므로 청구주장은 타당하지 않다.

• 가. 쟁 점

① 청구인 및 김AA 공유지분의 상가 중 공동사업해지 후 오BB의 명의로 소유권 이전된 쟁점①상가 및 김AA 지분이 오CC 명의로 이전된 쟁점②상가에 대하여 공동사업의 매출로 보아 동일 평형의 최저가액을 기준으로 수입금액을 산정하여 과세한 처분의 당부

② 청구인과 김AA이 공동사업을 해지하면서 28개의 점포의 미분양재고자산에 대하여 청구인이 산정한 시가를 인정하지 아니하고 동일 평형의 최저거래가액인 매매사례가액을 시가로 인정하여 신고 금액과의 차액을 수입금액에 합산하여 과세한 처분의 당부

③ 청구인 명의로 공유물분할된 쟁점주차장건물에 대하여 공동 사업의 매출로 보아 과세한 처분의 당부 및 쟁점주차장건물의 30% 지분이 분양시 분양계약자들에게 이전되었거나 이전되어야 하므로 공유물분할 대상에서 제외되어야 하는지 여부

• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003년말경 □□개발 주식회사 동 8개의 회사를 실질적으로 소유 ․ 경영하고 있던 김AA과 사업부지를 함께 매입하여 김AA이 경영하는 □□개발을 시공사로 선정하여 ◇◇◇◇스를 신축하여 분양한 후 그 이익을 5:5의 비율로 배분하기로 하는 내용의 동업계약을 체결하고 2006년 1월경 쟁점건물을 완공한 후 사용승인을 받았으며, 쟁점건물은 지상 10층의 건물로 1 층~3층 및 9층-10층은 상가로 구성되어 있고, 4층~8층은 주차빌딩으로 구성되어 있으며, 청구인과 김AA은 쟁점건물의 착공이후 약 60개의 상가에 대해 분양을 시도하였으나, 2006년 5월경까지 약 20여 개의 상가만이 분양되었고 40여개의 상가는 계속하여 미분양인 상태로 미분양된 상가 중 1층 23개의 상가를 롯데마트에 임대중인 사실이 "이라고 기재되어 있고, 임대차보증금 2,000만원 및 월 임대료 150만원을 청구인외 1인이 수령한 것으로 나타난다. (나) 청구인과 김AA이 청구인의 장인이었던 오BB에게 쟁점 ①상가를, 김AA이 쟁점②상가를 오CC에게 명의신탁한 사실이 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 사건과 관련한 수원지방법원 (2009고약27046, 2009.9.25.), 및 서울중앙지방법원(2009고약37512, 2009.9.4.)의 약식명령에 의해 확인된다. (다) 처분청은 아래<표>와 같이 쟁점건물의 분양된 상가에 대한 최저 매매사례가액을 기준으로 시가를 산정한 사실이 확인된다. (라) 청구인은 처분청 조사당시 쟁점상가를 공유물분할이전에 이미 분양하였다고 주장하면서 쟁점상가의 분양계약서 및 입금표 등을 제시하고 있으나, 쟁점상가는 동업계약해지 시점에서 공유물의 해당지분을 공동사업자 구성원 개인에게 분할한 이후 공동사업자 구성원 개인이 명의신탁을 통해 임의 처분한 것으로 보이며, 청구인이 이에 대한 종합소득세 및 부가가치세 신고를 이행하지 않았고, 결산서상 재고자산에도 누락되어 있으며 실지로 쟁점상가를 분양한 사실이 확인되지 않고 있으므로 청구인과 김AA여 동업계약 해지 시점에서 쟁점상가의 시가를 수입금액으로 계상하는 것이 타당하다고 보이므로 쟁점상가의 시가를 동일 평형의 최저거래가액인 매매사례 가액으로 보아 쟁점상가의 시가와 신고금액과의 차액을 수입금액에 합산하여 청구인과 김AA이 공동사업을 영위한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다 청구인과 김AA은 공유물분할시 평당 1.300만원의 분양가격을 시가로 적용하여 분양평수가 27.28평인 1층 상가의 시가를 354,640,000원으로 하여 이를 기준으로 소득세를 신고 ․ 납부하였으며, 평당 1,300만원의 분양가격은 실제로 당시 인근 중개업소에 제 시한 가격이고, 2007년에 경매절차가 진행된 1층 120호의 경우 감정 가격이 금 3억 5.000만원이었으나 6회나 유찰되어 최저매각가격이 91,750,000원에 불과하므로 상속세 및 증여세법 제61조 를 준용하여 토지의 경우는 개별공시지가가 건물의 경우는 국세청장의 고시 가격이 시가에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인과 김AA이 공유물분할합의 직후인 2006.6.7. △△△△산업 주식회사에 1층 8개의 상가를 각각 398,480,365원에 거래한 사실을 확인하여 청구인과 김AA이 공유물 분할시 미분양된 102호 등 28개의 점포에 대하여 매매사례가액 중 동일 평형의 최저 분양가액인 118호 398.480.365원을 적용하여 공유물분할가액을 평가하고 신고금액과의 차액 1,227,530,220원을 소득세 수입금액에 가산하고 건불분 신고분 차액 859,271,154원을 부가가치세 과세표준에 가산한 사실이 심리자료에 나타난다. (나) 종합하건대 청구인과 김AA은 공동사업해지 시점에 임의가의 분양가격에는 이러한 주차장의 가치가 포함되어 있고, 주차빌딩의 재산적 가치를 인정하더라도 상가의 분양면적에 포함된 30%의 면적에 해당하는 금액은 총수입금액에 산입될 수 없고, 1층 102호의 경우, 공유물분할표에 기재된 분양면적은 90.19㎡ (27.28평)이나, 23.72㎡의 주차장면적이 포함되어 있으므로 주차빌딩의 재산적 가치가 인정되더라도 처분청이 총수입금액에 산입한 금액 중 600,000,000원(2,000,000,000원 x 30%)은 총수입금액에 산입되어서는 안된다고 주장하고 있으나 청구인은 공유물 분할당시 쟁점주차건물의 가액을 21억 5,800만원으로 평가하고 건물분 1,510,723,200원에 해당하는 세금계산서를 공동사업장에서 청구인의 개인사업장 명의로 발행하여 부가가치세를 신고 ․ 납부하였고 청구인이 동일한 구조 대지지분과 전용면적을 가진 8층 주차장을 2005.8.12. 주식회사 ♤♤에 5억 원에 양도한 사실로 보아 쟁점주차건물의 가액을 층별 각 5억 원으로 평가하여 과세한 처분은 타당하다고 보이며 쟁점주차건물의 재산적 가치를 인정한다 하더라도 상가의 분양면적에 포함된 30%의 면적에 해당하는 금액은 총수입금액에 산입될 수 없다고 주장하나 8층의 골프연습장 전용주차장도 5억 원으로 거래한 사실이 확인되므로 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.