양도차익 산정시 공사비 등 자본적 지출이 누락되었다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.3.2. ○○○동 1407-27 대지 247.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 근린생활시설 529.83㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 경락으로 취득하여 2001.8.30. 양도하고, 2001.8.31. 양도가액 1억6,100만원, 취득가액 1억4,280만원으로 하여 실지거래가액에 의해 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 991,980원을 자진납부 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득자 박○○○이 쟁점부동산의 취득가액을 2억2,200만원으로 신고한 사실을 확인하고, 청구인의 양도가액을 2억2,200만원으로 경정하여, 2008.10.10. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 54,835,270원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.2. 이의신청을 거쳐 2009.4.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 ○○○지방법원으로부터 임의경매를 원인으로 취득하였으나, 부동산이 노후화되어 대수선 중에 원매자 박○○○에게 쟁점부동산을 양도하라는 중개업자의 권유에 의해 양도하였는 바, 쟁점부동산 취득시 컨설팅비용 등을 계산하면 손해를 보고 양도하였는데, 양도일로부터 7년이 경과하여 증빙이 대부분 폐기되었거나 분실되었고, 컨설팅비용 500만원 및 중개수수료 200만원은 증빙이 분실되었으며, 하자로 인한 600만원은 잔금 9,500만원에서 임차보증금 3,750만원을 공제하고 5,750만원을 받아야 하나 ○○○은행 계좌로 입금된 금액 5,150만원과의 차액 600만원은 매수자로부터 할인된 금액이다. 또한 매매계약서에도 명기된 바와 같이 공사금액 3,700만원은 외부공사, 철물공사, 창호공사, 현관문, 보일러실, 방수공사비, 썬팅 보강작업 등으로 과세관청은 동 계약서가 실지 계약서가 아니라고 보았으나, 계약서에 다가구주택 외부, 실내공사 및 설비공사라고 명시되어 있으므로 필요경비로 인정하여야 하며, 임차보증금 1,000만원은 경매시 “○○○”의 임차보증금을 전액 배당받지 못하여 청구인이 보증금 2,000만원에서 1,000만원으로 임대차계약서를 재작성하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다. 따라서 컨설팅비용 500만원, 공사비 3,700만원 등 6,000만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도가액 과소신고에 대한 경정결정에 따라 추가로 필요경비를 공제하여야 한다는 주장이므로 각 항목별로 필요경비 산입할 수 있는지 여부에 대해 살펴보면, 경매취득시 컨설팅업자에게 지급하였다는 500만원은 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산 양도시 600만원을 할인하여 잔금을 청산하였다는 청구인의 주장은 계약서상 잔금청산일과 대금지급시기가 상이하며, 잔금청산일 이후인 2001.9.7. 청구인이 양수인으로부터 6,000만원을 계좌이체방식으로 지급받은 점으로 보아 잔금청산시기, 대금지급액이 청구인 주장과 상이하므로 객관성이 없는 것으로 보인다. 또한 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후, 임차인의 임차보증금을 보전하여 주었다는 금액은 관련법령에서 규정하고 있는 소유권을 확보하기 위한 직접비용에 해당하지 아니하여 필요경비로 공제할 수 없고, 공사비용 3,700만원에 대한 증빙으로 청구인이 제출한 자기앞수표 2,000만원은 동 금액이 실제 사업자임을 주장하는 장○○○에게 직접 이체되었는지 여부가 확인되지 아니하므로 공사비용으로 인정하기 어려운 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 양도가액을 1억6,100만원으로 신고하였으나, 매수자가 취득가액(청구인의 양도가액)을 2억2,200만원으로 신고함에 따라 양도가액을 2억2,200만원으로 하여 경정결정한 경우, 추가로 제출한 공사비 등 6,000만원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점금액과 관련하여 청구인이 추가로 제출한 증빙이 신빙성 없다고 보아 컨설팅비용 500만원, 공사비 3,700만원 등 6,000만원을 필요경비로 공제하지 아니하고 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 컨설팅비용 500만원 및 중개수수료 200만원은 오래되어 증빙이 분실되었고, 하자로 인한 600만원은 매수자로부터 할인된 금액이며, 공사금액 3,700만원은 외부공사, 썬팅 보강작업비 등이고, 임차보증금 1,000만원은 경매시 “○○○”의 임차보증금을 전액 배당받지 못하여 청구인이 보증금 2,000만원에서 1,000만원으로 임대차계약서를 재작성하였으므로 그 차액 1,000만원 등 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 공사계약서 및 예금거래실적증명서 등을 증빙으로 제출하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 양도소득세 검토서에 의하면, 당초 청구인은 쟁점부동산에 대해 쌍방합의 계약서를 근거로 양도소득세 신고 및 자진납부하였으나, 취득자 박○○○이 신고당시 제출한 매매계약서가 실제 계약서라고 인정하여 박○○○의 취득가액인 2억2,200만원을 청구인의 쟁점부동산 양도가액으로 보아 과세한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 컨설팅비용 500만원, 공사비 3,700만원 등 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 증빙으로 공사계약서 및 예금거래실적증명서 등을 제출하므로 이에 대해 본다.

○○○ (가) 먼저 “㉠ 컨설팅 비용 500만원”에 대해 본다. 청구인은 쟁점부동산을 경매로 취득할 당시 컨설팅업자에게 컨설팅비용으로 500만원을 지급하였음을 주장하나, 입증자료는 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 부동산중개업자에게 지급하였음을 주장하는 “㉡ 중개수수료 200만원”에 대하여는 실제 지급한 것으로 보아 처분청에서 2009.6.1.자로 직권시정하였음이 양도소득세 경정결의서에 의해 확인된다. (나) 청구인은 “㉢ 양도가액 할인 600만원”에 대하여 쟁점부동산 양도당시 잔금 9,500만원 중 임차보증금 3,750만원을 공제한 5,750만원을 받아야 하나, 하자로 인하여 600만원을 할인하고 ○○○지점 계좌로 5,150만원을 입금 받았다고 주장하면서 아래와 같이 예금거래내역서를 제출하고 있으며, 동 입출금 내역에 의하면 청구인이 600만원을 수령하지 못한 것으로 보이나, 청구인은 하자의 유형 및 원인에 대하여는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다. (다) 청구인은 “㉣ 자본적지출 3,700만원”에 대해 외부공사, 철물공사, 창호공사, 현관문, 보일러실, 방수공사비, 썬팅보강작업 등으로 3,700만원의 공사비가 지출되었음을 주장하면서 공사계약서 및 예금거래실적증명서 등을 제출하고 있으나, 예금거래실적증명서는 거래상대방이 기재되어 있지 아니하며, 국세청 전산자료에 의하면, 청구인과 공사계약을 체결한 장○○○은 ○○○에서 ○○○기획사를 경영하다가 1992.6.30. 폐업한 사업자 임이 확인된다. (라) 한편, 청구인이 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하는 “㉤ 임차보증금 1,000만원”에 대해 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산 지하의 임차인 “○○○” 김○○○가 경매시 임차보증금 2,000만원을 배당받지 못하여, 청구인이 1,000만원을 임차보증금으로 인정하여 임대차계약를 재작성하였으므로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 임대차계약서 등을 제출하고 있으나, 청구인이 “○○○” 김○○○의 임차보증금 1,000만원을 인정한 것은 소득세법 시행령제163조에서 규정하고 있는 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위해 지출한 직접비용에 해당하지 아니하므로 이를 필요경비로 인정할 수 없는 것으로 보인다.

(3) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인이 필요경비로 공제하여야 한다는 쟁점금액 중 “㉡ 중개수수료 200만원”에 대하여는 처분청에서 2009.6.1.자로 직권시정하였음이 양도소득세 경정결의서에 의해 확인되고, 청구인은 “㉠ 컨설팅비용 500만원”에 대하여 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, “㉢ 양도가액 할인 600만원”에 대하여도 하자의 유형 및 원인에 대해 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, “㉣ 자본적지출 3,700만원”에 대해 청구인은 외부공사 등으로 3,700만원의 공사비가 지출되었음을 주장하면서 공사계약서 및 예금거래실적증명서 등을 제출하고 있으나, 국세청 전산자료에 의하면, 청구인과 공사계약을 체결한 장○○○은 1992.6.30. 폐업한 사업자 임이 확인되는 점, “㉤ 임차보증금 1,000만원”의 경우 청구인이 “○○○” 김○○○에게 임차보증금 1,000만원을 인정한 것은 소득세법 시행령제163조에서 규정하고 있는 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위해 지출한 직접비용에 해당하지 아니하는 점 등으로 보아 쟁점금액을 필요경비로 공제할 수 없는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 필요경비 등으로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.