비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 신축・분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이 타당함
비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 신축・분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이 타당함
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 사업개시 후 3년 미만의 법인에 해당하는 청구외법인이 발행한 쟁점주식의 순손익가치는 청구인의 의사에 따라 2개 이상의 회계법인이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 산정할 수 있으므로 청구인은 2개의 회계법인에게 ｢상속세 및 증여세법」소정의 기한 내에 평가를 의뢰하였고, 그 결과 증여세 신고의무가 없어 신고를 하지 아니하였음에도 불구하고, 처분청은 증여세과세 표준의 존부를 따져 과세표준이 존재하는 경우에는 반드시 신고기한 내에 신고한 경우에만 추정이익에 의한 평가방법을 인정할 수 있고, 그 외에는 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령」제56조 제1항 제1호의 산식에 따라 과거 3년간의 영업이익을 가중평균한 가액으로 평가하여야 한다고 판단하였는바, 이는 법률에 근거 하지 아니한 위법한 것이므로 ｢상속세 및 증여세법」의 규정에 따라 증여세 과세표준 신고여부에 관계없이 이 사건 주식의 1주당 순손익가치를 2개 이상의 회계법인이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 평가한 청구인의 평가방법을 인정하여야 한다.
(2) 쟁점주식 매매당시 청구외법인이 보유한 건물은 신축공사 중에 있었고, 그 중 일부에 대하여만 분양된 상태였음에도 건물전체에 대해 매매가 이루어졌음을 전제로 그 부수토지의 분양가액을 시가로 보아 평가하는 것은 법적근거가 없는 평가방법으로 위법한바, 분양중인 건물의 부수토지는 시가가 불분명하므로 개별공시지가(예약매출로 보는 경우에는 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액으로 평가)로 평가하여 쟁점주식가치를 산정하는 것이 타당하다.
(2) 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 ｢상속세 및 증여세법 시행령」제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것이며, 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축․분양중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 주 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이므로 이 건 처분은 정당하다.
○ 상속세 및 증여세법 제35조 【저가·고가양도에 따른 이익의 증여 등】
① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등 】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다
○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
② 삭제<2000.12.29 부칙>
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.
④ 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
○ 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권등의 평가】
① 유가증권등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】
⑤ 법 제35조제2항에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.
⑦ 법 제35조제2항에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등 】
① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식의 평가】
① 법 제63조제1항 제1호 다목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 의하여 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액에 의한다. 다만, 부동산과다보유법인(소득세법시행령 제158조제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)
⑤ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 "발행주식총수"는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】
① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산·준비금·충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제56조 【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】
① 제54조제1항의 규정에 의한 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 제1호의 가액으로 하되, 당해 법인이 사업개시후 3년 미만이거나 일시우발적 사건에 의하여 최근 3년간의 순손익액이 비정상적으로 증가하는 등의 사유로 제1호의 가액에 의하는 것이 불합리한 것으로 재정경제부령이 정하는 경우에는 제2호의 가액으로 할 수 있다. 이 경우 그 가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다.
1. 다음의 산식에 의하여 계산한 가액 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ＝[(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액×3)＋(평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액×2)＋(평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액×1)]×1/6
2. 재정경제부령이 정하는 신용평가전문기관 또는 공인회계사법에 의한 회계법인중 2이상의 신용평가전문기관 또는 회계법인이 재정경제부령이 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익의 평균가액(법 제67조 및 법 제68조의 규정에 의한 상속세과세표준신고 및 증여세과세표준신고의 기한 내에 신고한 경우로서 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서 작성일이 과세표준신고기한 내에 속하고, 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 동일연도에 속하는 경우에 한한다)
② 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 각 사업연도의 주식 수는 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수에 의한다. 다만, 평가기준일이 속하는 사업연도전 3년이내에 무상증자 또는 무상감자를 한 사실이 있는 경우에는 무상증자 또는 무상감자전의 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수는 재정경제부령이 정하는 바에 의한다.
③ 제1항 제1호의 규정에 의한 순손익액은 법인세법 제14조 의 규정에 의한 각 사업 연도소득에 제1호의 규정에 의한 금액을 가산한 금액에서 제2호의 규정에 의한 금액을 차감한 금액에 의한다. 이 경우 각 사업연도소득 계산 시 손금에 산입된 충당금 또는 준비금이 세법의 규정에 따라 일시 환입되는 경우에는 당해금액이 환입될 연도를 기준으로 안분한 금액을 환입될 각 사업연도소득에 가산한다.
1. 법인세법 제18조제4호 및 제6호의 규정에 의한 금액 및 기타 재정경제부령이 정하는 금액
2. 다음 각목의 규정에 의한 금액
- 가. 당해 사업연도의 법인세액, 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 소득할주민세액
- 나. 법인세법 제21조제4호 및 제5호 및 동법 제27조에 규정하는 금액과 각 세법에서 규정하는 징수불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액
- 다. 법인세법 제24조 내지 제26조·동법 제28조 및 조세특례제한법 제135조 내지 제137조에 규정하는 금액 및 기타 재정경제부령이 정하는 금액
○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조 의3【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】
① 영 제56조제1항 각호외의 부분 전단에서 "재정경제부령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 사유로 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액으로 평가하는 것이 불합리한 경우를 말한다.
1. 사업개시후 3년 미만인 경우
② 영 제56조제1항 제1호의 산식에 의하여 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 계산함에 있어서 사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년으로 계산한 가액으로 한다.
③ 영 제56조 제1항 제2호에서 "재정경제부령이 정하는 신용평가전문기관"이라 함은 증권거래법시행규칙 제36조의13 제1항 제2호 의 규정에 의한 신용평가전문기관을 말한다.
④ 영 제56조 제1항 제2호에서 "재정경제부령이 정하는 기준"이라 함은 증권거래법 시행규칙 제14조 제4항의 규정에 의한 기준 중 1주당 추정이익을 산출하기 위한 기준을 말한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청은 쟁점주식 평가에 대하여 2008.6.25. 국세청 본청 법규과에 과세기준 자문 의뢰하여 청구인이 양수한 쟁점주식이 ｢상속세 및 증여세법」제35조 【저가․고가양도에 따른 이익의 증여】제2항 규정에 해당하는 것으로 보아 1주당 최근 2년간(청구외법인은 쟁점주식 거래일 현재 개업일로부터 3년 미만 법인임) 순손익액의 가중평균에 의한 1주당 순손액가치(1,779,091원)와 순자산가치(595,572원)를 각각 2와 3의*부동산 과다보유 법인)비율로 가중평균한 가액 1,068,979원을 1주당 시가로 평가하고, 쟁점주식 시가평가액 1,424,949,007원(1,068,979원×1,333주)에서 인수가액 6,665,000원(5,000원×1,333주)과 300,000,000원 (｢상속세 및 증여세법 시행령」제26조 제7항에 의한 차감액)을 차감한 1,118,284,007원을 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 과세한 내용이 심리자료에 나타난다.
(2) 쟁점주식 평가시 순손익계산을 ｢1주당 최근 3년간 순손익의 가중평균액」이 아닌 ｢1주당 추정이익의 평균가액」으로 할 수 있는지에 대하여 알아본다. (가) 청구인은 사업개시 후 3년 미만의 법인에 해당하는 청구외법인 발행의 쟁점주식의 순손익가치는 청구인의 의사에 따라 2개 이상의 회계법인이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 산정할 수 있는바, 청구인의 평가의뢰한 결과 증여세 신고의무가 없어 신고를 하지 아니하였음에도 불구하고, 처분청은 증여세 과세표준의 존부를 따져 과세표준이 존재하는 경우에는 반드시 신고기한 내에 신고한 경우에만 추정이익에 의한 평가방법을 인정할 수 있고, 그 외에는 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령」제56조 제1항 제1호의 산식에 따라 1주당 순자산가치와 과거 3년간의 영업이익을 가중평균한 순손익가치로 평가하여야 한다고 판단하였는바, 이는 법률에 근거하지 아니한 위법한 것으므로 ｢상속세 및 증여세법」의 규정에 따라 증여세 과세표준 신고여부에 관계없이 이 사건 주식의 1주당 순손익가치를 2개 이상의 회계법인이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 평가한 청구인의 평가방법을 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구외법인의 2004사업연도 주식변동내역은 아래 <표1>과 같고, 청구외법인의 결산 주요내역은 아래 <표2>와 같다. <표1> 2004년도 청구외법인의 주식변동내역 주주 명 기초 주식수(주) 양도일 양도 주식수(주) 양수인
○○○ 500 2004.1.6 500
○○○
○○○ 500 2004.1.6 500
○○○
○○○ 1,335 2004.3.29 1,335
○○○ △△△ 1,333 2004.4.2 1,333 청구인
○○○ 1,333 2004.4.9 1,333
○○○
○○○ 1,333 2004.8.10 1,333
○○○
○○○ 500 2004.9.7 500
○○○
○○○ 500 2004.10.11 500
○○○
○○○ 1,333
○○○ 1,333 1,333
○○○ 0 2004.10.11
○○○ 합 계 10,000 8,667 <표2> 청구외법인의 결산내역 구분/사업연도 2002 2003 2004 2005 2006 대차대조표 자산총계 16,559 9,842 2,256 5 3 부채총계 18,020 7,847 806 31 31 (자본총계) -1,461 1,995 1,450 -26 -28 손익계산서 매출액 6,917 23,950 15,676 1,646 0 당기순익 1,510 3,464 -545 -203 -1 (다) 청구외법인은 기발행주시의 가치평가를 위한 기초자료를 제고아기 위한 목적 으로 아래 <표3>과 같이 2개 회계법인으로부터 1주당 추정이익을 평가받은 사실이 청구인이 제시한 1주당 추정이익산정보고서에 의해 나타나고 있는데, 1주당 수익가치의 평가내역 등은 아래 <표4>와 같다. <표3> (단위: 원) 평균가액 ⌔⌔회계법인 ▶▶회계법인 평가일 기준일 1주당평가액 평가일 기준일 1주당평가액 -8,565 2004.4.10. 2004.3.31 -16,502 2004.4.10 2004.3.31. -629 <표4> (단위: 백만원) 2개 회계법인 동일 ⌔⌔회계법인 ▶▶회계법인 2002년 2003년 추정 1차년도 추정2차년도 추정1차년도 추정2차년도 매출 6,598 23,950 15,830 1,984 16,246 1,851 매출원가 4,766 17,304 12,925 1,797 13,079 1,643 매출총이익 1,832 6,646 2,904 187 3,167 208 판매비와 일반관리비 2,627 1,525 2,463 1,176 2,373 1,074 영업이익 -795 5,120 441 -988 794 -865 영업외손익 -722 -834 307 118 400
• 경상이익 -1,518 4,286 749 -869 1,194 -865 당기순이익 -1,518 3,464 539 -869 853 -865 각 사업연도 주당추정이익 53,995원 -86,999원 85,305원 -86,563원 1주당 수익가치 -16,502원 -629원 (라) 청구외법인은 위 추정이익에 의한 1주당 평균가액을 증여세과세표준 신고 기한 내에 신고하지 아니하였고, 그 외 다른 요건은 모두 충족한 것으로 나타나고 있다. 요 건 충족 여부 비 고 증여세 과세표준신고의 기한내 신고(신고기한 2004.7.2.) 미충족 2이상의 회계법인 평가 충족 ⌔⌔․▶▶회계법인 산정기준일 증여세 신고기한 내 충족 산정기준일 2004.3.31. 평가서 작성일이 증여세 신고기한 내 충족 평가서작성일 2004.4.10. 산정기준일과 증여일이 동일연도 충족 증여의제일 2004.4.2. 사업개시 후 3년 미만 충족 사업개시 2002.2.1. (마) 청구인은 ⌔⌔회계법인과 ▶▶회계법인의 1주당 추정이익산정 보고서 (⌔⌔회계법인: △16,502원, ▶▶회계법인: △629원)와 같이 1주당 추정이익을 모두0원으로 평가하였고, ⌔⌔회계법인이 계산한 쟁점주식 1주당 자산가치도 0원(-1,278,409원)으로 평가한 것으로 나타나고 있으나, ▶▶회계법인은 1주당 자산가치를 평가하지 아니한 것으로 나타나고 있다. (바) 살피건대, ｢상속세 및 증여세법 시행령」제56조 제1항 제2호에서 ‘사업개시 후 3년 미만이거나 일시우발적 사건에 의하여 최근 3년간의 순손익이 비정상적으로 증가하는 등의 사유로 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액으로 평가하는 것이 불합리한 경우에는 추정이익의 평균가액을 증여세 과세표준 신고기한 내에 신고한 경우로서 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서 작성일이 과세표준 신고기한 내에 속하고, 산정기준일과 증여일이 동일연도에 속하는 경우에 한하여 동 추정이익에 의하여 증여재산가액을 평가할 수 있다’고 규정하고 있는바, 이 경우 추정이익은 같은 법 제67조 및 제68조의 규정에 의한 상속세 과세표준신고 및 증여세 과세표준신고의 기한 내에 신고한 경우에만 제공하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이고(조심2008중1702,2008.7.14. 같은 뜻), 위에서 본 바와 같이 청구외법인의 추정손익계산서 등을 참조하여 산정하였다는 2개 회계법인의 1주당 추정이익이 차이가 많이 나고 있어 이들 회계법인이 평가한 청구외법인의 1주당 추정이익산정보고서가 신뢰성이 부족한 것으로 보이며, 설사 이 사건에서 순손익가치를 0원으로 보더라고 1주당 순자산가치가 595,752원이어서 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하여도 신고할 증여이익이 발생함에도 신고기한 내에 증여세 신고를 하지 아니한 이 건의 경우 최근 2년간 순손익액의 가중평균액에 의하여 1주당 순손익가치를 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 처분청의 쟁점주식 평가 시 순자산가액의 계산방법에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주식 매매당시 청구외법인이 보유한 건물은 신축공사 중에 있었고, 그 중 일부만 분양된 상태였음에도 건물 전체에 대해 매매가 이루어졌음을 전제로 그 부수토지의 분양가액을 시가로 보아 평가하는 것은 법적근거가 없는 평가방법으로서 위법한바, 분양중인 건물의 부수토지는 시가가 불분명하므로 개별공시지가(예약매출로 보는 경우에는 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액으로 평가)로 평가하여 쟁점주식의 가치를 산정하는 것이 타당하다고 주장하고 있다. (나) ⌔⌔회계법인 및 ▶▶회계법인의 1주당 추정이익 산정보고서에 의하면, 이 사건 건물은 오피스텔 360채 및 상가12채로 구성되어 있고, 오피스텔 360채는 2004년 3월말 현재 100%분양되었다가 6채가 해약되어 분양률 98% 수준으로 나타나고 있으며, 상가12채는 2004년 3월말 현재100% 미분양상태였던 것으로 나타나고 있으나, 처분청이 이들 상가건물의 등기부등본을 확인한바,2004년에 분양계약한 상가는 5채로서, 이들 분양계약일이 모두 평가기준일(2004.4.2.)로부터 3개월 내에 이루어진 것으로 처분청 심리자료에 나타나고 있다. <2004년 상가건물 분양계약 현황> 호 수 분양계약일 평가기준일 3개월 이내 해당여부 계 약 자 비 고 B101 2004.4.7. 2004.3.29 여 ◎◎◎ B102 2004.6.25. 2004.3.29 여 ◎◎◎ B105 2004.5.10. 2004.3.29 여 ◎◎◎ B107 2004.5.13. 2004.3.29 여 ◎◎◎ B112 2004.6.7. 2004.3.29 여 ◎◎◎ (다) 처분청은 청구외법인이 제시한 재무제표 등을 감안하여 아래 <표5>와 같이 청구외법인의 순자산가액을 산정하면서, 토지는 분양가액으로, 건물은 작업진행률을 감안하여 아래 <표6>과 같이 산정한 반면, ⌔⌔회계법인은 이 사건 순자산가액을 평가하면서 건물은 전기 말(2003.12.31. 현재) 분양가액은 평가기준일까지의 작업진행률을 곱하여 산정하였고, 토지는 개별공시지가로 평가하였다. <표5> 처분청의 청구외법인의 순자산가액 산정 (단위: 백만원) 청구외법인제시금액(A) 처분청 산정액(B) B-A
13,477 47,405 33,928 <당좌자산> 9,269 736 -8,533 현금 및 현금등가물 733 733 0 미수금 8,536 3 -8,533 <재고자산> 4,208 46,669 42,461 건설용지 2,938 25,236 22,298 미분양공사 1,269 21,433 20,164 2.고정자산 89 87 -2 자산총계(A) 13,567 47,493 33,926 3.유동부채 4,788 42,041 37,253 유동성장기부채등 4,593 4,592 -1 선수금 195 37,449 37,254 4.고정부채 25 60 35 부채총액(B) 4,814 42,902 38,088 순자산가액 (A-B) 8,753 4,591 -4,162 <표6> 처분청의 재고자산 평가내역 (단위: 백만원) 토지분양가 건물 분양가 작업진행률 건물분양가*작업진행률 오피스텔 23,613 23,992 83,59 20,055 상가 1,622 1,649 83,59 1,378 계 25,235 25,641 21,433 (라) 살피건대,상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 증여재산인 경우에는 평가기준일(증여일) 현재 3월 이내의 기간 중 매매 ․감정․수용․경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있다. 또한, 상속세 및 증여세법 시행령제55조에서 비상장법인의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액의 합계액에서 평가기준일 현재 확정된 부채를 차감하여 계산하는 것이며, 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 신축․분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이 타당할 것이다. 그렇다면 이 건의 경우, 오피스텔360채가 전량 분양되었다가 증여일(2004.4.2.)보다 이틀 전인 2004.3.31. 기준으로 6채만이 해약된 상태이고, 상가는 증여일 현재 12채 모두 미분양되었으나, 평가기준일로부터 3개월 내에 5채가 분양계약된 것으로 나타나고 있어 증여일 당시 이 건 건물(오피스텔과 상가건물)의 시가가 형성되지 아니하였다고 볼 수 없으므로 이 건 건물의 최초 분양가액을 시가로 보아 쟁점주식의 순자산가치를 산정한 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.