토지 양도당시에는 지정권자(시도지사 등)로부터 사업시행자로 지정된 바 없이 사업시행자의 지위가 아닌 사인의 지위에서 토지를 취득한 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도를 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
토지 양도당시에는 지정권자(시도지사 등)로부터 사업시행자로 지정된 바 없이 사업시행자의 지위가 아닌 사인의 지위에서 토지를 취득한 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도를 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
○○○시장의 공고문(○○○ 공고 제2004-24호, 2004.2.2. 도시개발구역지정제안공고문)에 의하면 ○○○시장이 쟁점토지 등에 대하여 도시개발계획을 수립한 상태였고, 쟁점토지의 양도당시 ○○○건설 등은 사업시행자(○○○시장)로부터 주택건설사업계획을 득한 상태이므로, 쟁점토지의 양도는 조세특례제한법 제85조 에 규정된 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하는 것임에도, 처분청이 ○○○건설 등을 공익사업시행자가 아닌 민간사업자로 보아 쟁점토지의 양도소득계산시 기준시가가 아닌 실지거래가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 쟁점토지가 택지개발예정지구로 지정되기 전에 청구인이 취득하여 2006.12.31. 이전에 양도한 것은 사실이나, 청구인이 사업시행자인 ○○○지방공사가 아닌 민간사업자 ○○○건설 등에게 쟁점토지를 양도한 것이므로 쟁점토지의 양도를 조세특례제한법 제85조 에 규정된 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하지 않는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시 의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양 도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의 한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110 조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.
② 제96조제2항제7호 및 제104조제4항제1호와 제2호에서 "지정지역 안의 부동산"이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2) 소득세법 시행령 제168조의3 【지정지역 지정의 기준 등】
① 법 제104조의2제1항에서 "지정지역"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다
2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
③ 법 제104조의2제2항에서 "대통령령이 정하는 부동산"이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다.
1. 제1항제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 주택(그 부수토지를 포함한다)
2. 제1항제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 제1호 외의 부동산 (3) 조세특례제한법 (2006.12.30. 법률 제8146호로 삭제되기 전의 것) 제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법 제96조제1항제6호 의2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조제1항제6호 의2의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제96조제1항제6호 의2 및 동법 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조제1항제6호 및 동법 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날
5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 (4) 조세특례제한법시행규칙 제79조 의 2【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.
③ 주된 주택소유자 외의 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 주된 주택소유자와 연대하여 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 【별표 7】 기준시가 과세기준일(제79조의 2 관련)
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제91조 의 규정에 의하여 실시계획을 인가한 날
14. 도시개발법 제9조 의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 날
26. 제1호 내지 제25호외의 법률에 의한 경우에는 제1호 내지 제25호의 법률에서 규정한 날과 유사한 경우로서 예정지역 지정, 실시계획 인가, 기본계획 수립 등을 한 날
(1) 쟁점토지는 청구인이 1990.2.14. 취득하여 2004.5.29. 투기지역으로 지정된 후 2004.12.30. ○○○2택지개발예정지구로 지정되었으며, 2005.12.16.도시개발법상 도시개발사업에 의한 공동주택건설목적으로 ○○○건설 등에 651,000천원에 양도된 사실이 확인된다.
(2) 2004.2.6. ○○○시장이 쟁점토지를 도시개발구역(○○○ 도시개발구역)으로 지정 및 개발(환지방식)하기 위하여 도시개발법제7조 등에 의거 도시개발구역으로의 지정을 제안하고 토지소유자 및 이해관계인에게 공람하도록 하는 공고를 하였으나(○○○ 공고 제2004-24), 택지개발촉진법 제3조 (예정지구 지정 등)와 같은 법 제4조(택지개발계획의 수립 등)의 규정에 의거 ○○○2,3 택지개발 사업지구로 편입되어 2004.12.30. 택지개발예정지구로 지정고시(건설교통부 고시 제2004-432호)되었으며, 2006.10.16. 택지개발예정지구변경지정및택지개발계획승인고시(경기도 고시 제2006-344호)된 것으로 확인된다.
(3) 도시개발법제3조에 의하면, 도지사(시장 포함)등은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있으며, 같은 법 제11조 제1항 제3호에 지정권자는 도시개발사업의 시행자(대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사 포함)를 지정하도록 규정하고 있고, 2004.12.30. 건설교통부장관의 고시(제2004-432호)에 의하면, 쟁점토지가 ○○○2, 3 택지개발사업지구로 편입 및 택지개발예정지구로 지정되면서 ○○○지방공사가 사업시행자로 지정된 후 2006.7.31. ○○○공사로 변경되었으며, ○○○건설 등이 사업시행자(국가나 지방자치단체가 지정한 자)인지 여부와 쟁점토지 양도당시 사업시행자(○○○지방공사)로부터 개발사업을 위임받은 사실이 나타나지 않고 있다.
(4) 조세특례제한법제85조의 규정에 의한 양도소득계산시 기준시가 적용 요건을 보면,
① 양도자가 거주자이어야 하고, ② 양도한 부동산을 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일 전에 취득(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날)하여야 하고, ④ 당해 부동산이 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 하는 4가지 요건을 모두 충족한 경우에 적용하도록 규정하고 있다.
(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 조세특례제한법제85조의 규정에 의하면 당해 부동산이 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 하는 등 4가지 요건을 모두 충족한 경우에 기준시가로 소득금액을 산정하는 것이나 청구인이 쟁점토지 양도당시에는 ○○○건설 등이 지정권자(시도지사 등)로부터 사업시행자로 지정된 바 없이 ○○○건설 등은 사업시행자의 지위가 아닌 사인의 지위에서 쟁점토지를 취득한 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도를 조세특례제한법 제85조 에 규정된 ‘지정지역내 공익사업용 토지의 양도’에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2008서3643, 2008.12.22. 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.