종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택

○○세무서장이 2008.11.20. 청구인들에게 한 2008년 종합부동산세 5,003,060원 및 농어촌특별세 1,000,610원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 진○○와 최○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 2008.5.27. 서울 ○○구 ○○동 255-9 소재 다가구주택(7가구, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 공동으로 취득하여 2008.6.11. 주택임대사업자로 사업자등록을 하고, 2008.9.22. 임대주택 합산배제신고서를 제출하였다.
• 나. 처분청은 쟁점임대주택이 과세기준일(2008.6.1.) 현재 사업자등록이 되어있지 아니하다는 이유로 종합부동산세 합산배제 요건에 해당되지 아니한 것으로 보아 다른 주택과 합산하여 2008.11.20. 청구인들에게 2008년 종합부동산세 5,003,060원과 농어촌특별세 1,000,610원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.12.24. 이의신청을 거쳐 2009.4.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 청구인들이 종합부동산세 과세기준일 현재에 소득세법상 사업자등록이 되어 있지 아니하였다 하여 이 건을 과세하였으나, 쟁점임대주택은 1996.8.15. 신축되어 청구인들이 양수하기까지 계속 임대주택으로 이용된 주택이고, 청구인들이 쟁점임대주택을 전소유자로부터 양도․양수하면서 임대주택사업을 포괄양수도하였음에 따라 사업자등록 상 임대사업자 명의만이 정정된 것에 불과한 바, 사업자등록이란 납세의무 있는 사업자의 인적사항과 사업자등 과세자료를 파악하는데 필요한 사항을 세무관서의 대장에 등재하는 것을 말하는 것으로 과세관청이 과세행정상의 편리를 취할 수 있도록 하기 위한 사업자의 협력의무로서 법령에 의한 상대적 금지를 특정한 경우에 해제하여 적법하게 사업을 할 수 있게 하는 허가 또는 면허와는 다르다고 할 것이고, 쟁점임대주택이 과세기준일 현재 임대사실이 객관적으로 확인되므로 국세기본법상의 실질과세원칙에 의해 합산배제 기타주택으로 분류함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 매입임대주택은 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외한다고 규정하고 있으며, 종합부동산세법시행령제3조 제3항에서 다가구주택을 소유한 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보아 임대주택에 대한 종합합산 배제규정을 적용한다고 규정하고 있으므로 청구인들은 사업자등록을 한 날인 2008.6.11.에야 임대사업자의 지위를 취득하여 종합부동산세 과세기준일 현재에는 주택임대사업자에 해당하지 아니한다 할 것이므로 인 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임대주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 종합부동산세 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택 분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조 【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설 2005.12.31 부칙, 2008.12.26 부칙>

1. 임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 임대 주택법 시행령 제7조제1항 에 따른 등록기준 호수(호수)에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

(3) 임대 주택법 제6조 【임대사업자 등록】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 부가가치세법 제5조 【등록】 ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업개시일 부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점임대주택이 합산배제 기타주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인들은 동 주택을 과세기준일(2008.6.1.) 이전인 2008.5.27.에 포괄양수도하여 사실상 임대사업자로 사업자등록을 한 것과 동일함에도 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따르면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법또는 법인세법규정에 따른 사업자등록을 한자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 건설업임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택 중 일정한 면적 이하, 일정 호수 이상, 일정 공시가격 이하, 일정 임대기간 이상 등의 요건을 갖춘 주택으로 규정하고 있고, 종합부동산세법 시행령제3조 제3항에 ‘다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 임대 주택법 시행령제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다’고 규정하고 있다.

(2) 청구인들이 제출한 쟁점임대주택 매매계약서와 사업자등록증 등을 보면, 청구인들은 2008.4.23. 쟁점임대주택의 매매계약을 체결하고, 2008.5.26. 기존 임차인들과 월세계약을 연장하였으며, 2008.5.27. 잔금지급 및 쟁점임대부동산의 임대사업과 관련 포괄양수도 계약을 체결하고, 2008.6.11. 처분청에 주택임대사업자로 사업자등록을 하면서 사업 개시일을 2008.5.27.로 하였다.

(3) 청구인들이 2009.1.31. 처분청에 신고한 쟁점임대주택 사업장 현황시고서와 임대상황표(7가구)에 의하면, 2008.5.27 ~ 2008.12.31. 기간 동안 쟁점임대주택에서 발생한 수입금액은 140만원(1가구: 전세 1억원, 2가구:전세 3,000만원, 1가구: 전세 2,500만원, 1가구: 전세 2,000만원, 2가구: 전세 2,000만원․월세 10만원)인 것으로 나타난다.

(4) 청구인들에 쟁점임대주택을 양도한 진

○○의 사업자등록현황과 종합부동산세 과세자료를 보면, 진○○은 1997.2.15. 쟁점임대주택의 주소지를 사업장으로 하여 부동산임대업 사업자등록을 신청하였고, 청구인들에게 쟁점임대주택을 양도한 2008.5.27. 부동산임대업 사업자등록을 신청하였고, 청구인들에게 쟁점임대주택 보유기간 중 종합부동산세를 부담하지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 위 관계법령과 사실관계를 종합하면, 종합부동산세법 시행령제3조 제3항에 임대사업자등록을 위한 호수미달 다가구주택은 세법에 의한 사업자등록을 하면 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 보도록 규정하고 있는 바, 청구인들은 종합부동산세 과세기준일(2008.6.1) 이전인 2008.5.27. 쟁점임대주택의 임대사업을 포괄양수도 하였고, 2008.6.11. 사업자등록을 하면서 사업개시일을 2008.5.27.로 한 것으로 보아 조세부담을 회피하고자 하는 의도 없이 부가가치세법상 사업자등록 기한인 사업개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 적법하게 한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인들은 2008.5.27.부터 사실상 임대주택사업자에 해당하는 것으로 보여 지므로 종합부동산세 과세기준일(2008.6.1) 현재 단순히 사업자등록이 되어 있지 아니하였다는 사유만으로 청구인들에게 한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.