청구인이 증여세 신고시 시가로 적용한 감정가액을 배제하고 처분청이 재감정한 감정가액으로 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

1.처분개요 가.청구인 신○○○(대지 69.42㎡, 건물 83.17㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 수증한 후 2006.10.23. 감정평가기관이 평가한 쟁점주택의 감정가액(9억8,000만원, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 시가로 하여 2007.1.31.에 2006.11.1. 증여분 증여세 7,830만원 및 7,380만원을 각각 신고·납부하였다.

• 나. 처분청은 쟁점감정가액을 시가로 인정하지 아니하고 2008.10.30. 다른 감정평가기관으로부터 재감정을 받아 시가를 12억1,550만원으로 확정하여 2009.1.9. 청구인에게 2006.11.1. 증여분 증여세 4,092만8,250원 및 3,790만3,250원을 각각 경정·고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)처분청은 청구인이 실시한 감정평가가 평가목적에 맞지 않아 쟁점주택을 현지히 낮은 가액으로 평가되었기 때문에 재감정을 하게 되었다고 하나, 청구인이 의뢰한 감정평가법인에서도 평가액이 은행담보용 뿐만 아니라 증여가액 신고용으로도 사용될 것임을 알고 평가를 진행시켰을 것이므로 납득할 수 없다. (2)2006년 11월 증여 당시에는 쟁점주택이 지은 지 20년이 지나도록 한번도 수리를 하지 않아 매우 낡은 상태였고, 맨 꼭대기층이며, 대로변에 접하여 소음도 심하였으나, 그 후 2007년 5월 청구인이 쟁점주택으로 이사를 하면서 리모델링 공사를 하여 가치가 증가하였는 바, 재감정에서는 이러한 특수상황이 반영되지 않고 평가한 것으로 보인다. (3)증여세와 관련된 국세심판사례를 비추어 보면, 같은 단지내라 하더라도 층, 층에서의 위치, 내부 인테리어 상태, 구조 변경 유무 등에 따라 매매가는 다를 수 밖에 없다고 판시하고 있고, 이는 부동산매매에서의 일반상식이기도 하다. 또한, 쟁점주택의 상태나 위치를 고려하면 증여당시 로얄층의 깨끗한 아파트의 시가를 12억원대로 볼 때 단점이 많은 쟁점주택의 시가는 9억8,000만원 정도가 적당하다. 이는 쟁점주택의 전세금이 2억1,000만원으로 같은 평형의 다른주택 전세금이 2억5,000만원 정도인 것을 보아도 잘 알 수 있다. (4)청구인이 쟁점주택을 수증한 후 증여세를 신고·납부하였고, 연락이 없어 잘 마무리 된 것으로 알고 있었으나, 무려 2년여나 지난 시점에서 재감정을 하고 증여세를 부과하는 것은 납세자에게 너무나 가혹한 처분이고 행정행위를 신뢰하기가 어렵다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초 쟁점주택의 수증과 관련하여 증여재산가액으로 신고한 쟁점감정가액은 그 감정목적이 일반거래용(시가 참고용)이 아닌 은행 담보가치를 위해 작성된 것이므로, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 의 규정에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 처분청이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 증여세 신고시 시가로 적용한 감정가액을 배제하고 처분청이 재감정한 감정가액으로 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등) ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙등) ①법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인의 증여세 신고서를 보면, 쟁점주택의 가액이 9억8,000만원이고, 신○○○가 각각 4억9,000만원씩 수증한 것으로 하여 증여세 7,830만원 및 7,380만원을 2007.1.31. 신고한 것으로 나타난다. (2)청구인이 당초 증여세 신고시 첨부한 감정평가서를 보면 다음과 같이 나타난다. (가)(주)○○○의 내용을 보면, 감정평가액은 9억원이고, 평가의뢰인은 ○○○장이며, 평가목적은 “담보”이고, 채무자는 신○○○이며, 가격시점은 2006.10.20.이고, 가격수준은 매매일 경우 11억5,000만원, 임대일 경우 2억7,000만원으로 기재되어 있다. (나)(주)○○○이 2006.11.3. 작성한 감정평가서○○○의 내용을 보면, 감정평가액은 10억6,000만원이고, 평가의뢰인은 ○○○이며, 평가목적은 “담보”이고, 채무자는 신○○○이며, 가격시점은 2006.11.1.로 기재되어 있다. (3)처분청은 청구인이 증여세 신고시 시가로 삼은 쟁점감정가액이 시가에 현저히 미달하여 상속세 및 증여세 관련 재산의 공정 타당한 평가를 위하여 필요하다고 보아 2008.7.18. ○○○ 평가심의위원회에 자문을 의뢰하였고, ○○○국세청장은 2008.8.27. “쟁점감정가액이 시가로 인정되기에 부적당하여 재감정을 실시하여야 한다”는 취지로 처분청에 자문결과를 통보하였으며, 시가로 보기 어려운 이유가 다음과 같음이 공문서에 나타난다. (가) 평가의 목적이 “담보” (나) 가격시점의 ○○○이 조사한 시세와 격차가 현저함○○○ (다)○○○ 실가신고 자료○○○ (라)증여물건의 근저당권자인 ○○○에서 2007.4.12. 작성한 시가조사표에 의하면 증여물건의 시가는 13억1,200만원으로 파악된다. (4)처분청이 청구인에 대한 증여세 결정결의시 첨부한 감정평가서를 보면 다음과 같이 나타난다. (가)(주)○○○의 내용을 보면, 감정평가액은 12억3,100만원이고, 평가의뢰인은 처분청이며, 평가목적은 “일반거래(시가참고용)”이고, 가격시점은 2006.11.1.로 기재되어 있다. (나)(주)○○○의 내용을 보면, 감정평가액은 12억원이고, 평가의뢰인은 처분청이며, 평가목적은 “일반거래(시가참조)”이고, 가격시점은 2006.11.1.로 기재되어 있다. (5)청구인이 쟁점주택의 세입자와 작성한 임대차계약서를 제출하지는 않았으나, 세입자라고 주장하는 김○○○ 명의로 작성된 전세금 반환영수증을 보면, 쟁점주택의 전세금은 2억1,000만원으로 나타난다. (6)위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 청구인은 쟁점주택이 노후화되었고, 대로변에 접하여 소음이 많으며, 전세금이 동일평수의 다른 아파트 보다 낮은 등 차이가 있으므로 쟁점감정가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 의 규정에 따르면, 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하도록 하고 있고, 평가심의위원회가 쟁점감정가액이 ○○○이 조사한 시세 및 국토해양부의 실가신고자료상 시세보다 현저히 낮고, 쟁점주택의 근저당권자인 기업은행에서 2007.4.12. 작성한 시가조사표상 시가보다도 현저히 낮아 쟁점감정가액이 부적당하다고 인정하여 다른 감정기관에 의뢰하는 것이 타당하다고 판정하였으며, 처분청이 다른 2개의 감정기관의 감정을 거쳐 증여세를 부과한 점, 전세금은 세입자에 따라 유동적인 것일 수 있으므로 쟁점주택의 시가에 직접적인 관계가 있다고 보기는 어려운 점 등으로 보아 처분청의 이 건 증여세 부과처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.