양도한 부동산의 실지취득가액과 추가발생 비용이 필요경비로 인정 되는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003년 5월 ○○○○시 ○○○구 ○○동 537-102 점포 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2005년 6월 이를 양도하고 취득가액 2억 2천만원(기타 필요경비 9,563,800원), 양도가액 2억 3천만원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자(김○○)가 양도가액으로 신고한 1억 2천만원을 청구인의 쟁점부동산 취득가액으로 보아 2008.10.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 39,794,540원을 경정고지하였다(이후 처분청은 중개사비용 등 9백만원을 필요경비에 산입하여 세액 4,300,912원을 감액경정함).
• 다. 청구인은 2009.1.12. 고충청구를 하였고, 2009.1.28. 처분청은 청구인의 고충청구에 대해 거부통지를 하였다(이후 처분청은 쟁점부동산 검인계약서상의 금액인 1억 4천 2백만원을 청구인의 쟁점부동산 취득가액으로 하여 다시 세액 10,513,051원을 감액경정함).
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)쟁점부동산 실지취득가액은 2억 2천만원으로서 1억 2천만원의 계약서는 사실이 아닌바, 할머니(김○○)가 2억 2천만원에 판 것으로 하면 아들 딸들이 다 뺏어 가게 된다하여 (당해 계약서가) 사실인 것처럼 계약서를 작성한 것으로 아들에게 대금을 보내고 1억은 할머니에게 주었다. 청구인은 등기당시 검인금액(검인계약서 금액)을 1억 4천 2백만원으로 하였으나 이 또한 사실이 아니며 국세청 기준시가도 1억 6천 3백만원으로, 쟁점부동산 취득가액은 청구인의 실지취득가액(2억 2천만원)으로 하거나 환산가액에 의해야 할 것으로서 쟁점부동산 검인계약서 금액을 그 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다. (2)또한 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 추가로 들어간 비용(45,229,400원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1)쟁점부동산 취득가액과 관련하여 청구인이 주장하는 실지취득가액(2억 2천만원), 상대방이 제시한 실거래가액(1억 2천만원), 청구인이 제출한 검인계약서 금액(1억 4천 2백만원), 국세청 기준시가(163,404천원) 등이 모두 다르고 어느 것이 정상인지 알 수 없는 이상, 청구인이 국가기관에 스스로 신고한 거래가액으로서 객관적인 가액으로 볼 수 있는 검인계약서 금액으로 결정하는 것이 타당하고 청구주장과 관련된 추가적인 대금지출증빙도 없어 당해 주장을 받아들일 수 없다. (2)한편, 청구인의 필요경비 공제 주장에 대해 보면 제출된 증빙은 스스로 작성․제공한 것으로 이 건 심판청구에서 처음으로 현출되었고 소액의 주택수리에 다수 지역의 계산서 등을 제시하고 있으며, 대금 지출에 대한 입증이 없는 이상 필요경비로 공제될 대상은 아니므로 당해 청구주장 또한 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 (1)적법한 심판청구인지 여부 (2)쟁점부동산의 취득가액을 실지취득가액인 2억 2천만원으로 하거나 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 (3)추가발생 비용인 쟁점금액을 필요경비로 공제해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제55조 【불복】

① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다.

○ 국세기본법 제68조 【청구기간】

① 심판청구는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다.

② 이의신청을 거친 후 심판청구를 하는 경우의 청구기간에 관하여는 제61조 제2항의 규정을 준용한다.

○ 국세기본법 제61조 【청구기간】

② 이의신청을 거친 후 심사청구를 하고자 할 때에는 이의신청에 대한 결정의 통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제66조 제6항 단서의 규정에 의한 결정기간 내에 결정의 통지를 받지 못한 경우에는 결정의 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 지난 날부터 심사청구를 할 수 있다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단 (1)본안 심리전에 이 건 심판청구가 적법한 청구인지에 대하여 본다. 처분청이 2008.10.14. 청구인에게 양도소득세 경정고지한 후 2009.1.12. 청구인은 고충청구를 하였고 2009.1.28. 처분청이 청구인의 고충청구에 대해 거부통지를 한 후 2009.3.20. 청구인은 이 건 심판청구를 제기하고 있는바, 고충민원이 국세기본법에서 정하는 정식 불복절차는 아니더라도 청구인의 고충청구에 대한 거부통지가 이의신청에 준하는 효력이 있다 할 것이므로(조심 2009부113, 2009.3.23. 등 참조), 고충청구에 대한 거부통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기된 이 건 심판청구는 적법한 심판청구로 보인다. (2)다음으로 쟁점부동산의 취득가액을 실지취득가액인 2억 2천만원으로 하거나 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다. (가)검인계약서인 쟁점부동산에 대한 매매계약서(2003.3.30.)를 보면 매도인이 김○○, 매수인이 신○○(청구인)으로 되어 있고, 매매대금이 1억 4천 2백만원으로 기재되어 있다. 한편, 청구인은 쟁점부동산 실지취득가액이 2억 2천만원이라고 주장하면서도 2억 2천만원 지급에 대한 금융자료 등을 제시한 바 없다. (나)쟁점부동산 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 1997.5.16. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 김○○에게 소유권이전되고, 2003.5.15.(등기접수) 2003.3.30. 매매를 원인으로 청구인에게 이전된 후 2005.6.15.(등기접수) 매매를 원인으로 공유자 김○천, 조○○에게 이전된 것으로 기재되어 있다. (다)살피건대, 쟁점부동산 취득가액에 대하여 청구인은 실지취득가액인 2억 2천만원으로 하거나 환산가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 일반적으로 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자인 청구인이 입증하여야 하나(국심 2007중4762, 2008.2.22. 등 참조), 청구인은 쟁점부동산 실지취득가액이 2억 2천만원이라고 주장하면서도 2억 2천만원 지급에 대한 금융자료 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 감안할 때 당해 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. (3)청구인은 쟁점금액을 필요경비로 공제해야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가)청구인은 쟁점부동산을 취득하고 추가로 들어간 비용으로서 재료․공사비 총액 16,679,400원, 인건비 총액 28,550,000원, 합계액 45,229,400원(쟁점금액)을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 영수증, 거래명세표 등을 제출하였으나, 제출한 자료를 보면 2004.6.24. 전기조명 14,500원, 같은 날 전기용품 14,500원의 비용지출 주장에 대하여 동일한 ○○전기조명의 영수증(14,500원)이 중복 제출되었고 청구주장과 같이 비용이 지출된 것으로 볼 수 있는, 그 거래상대방에 대한 지급사실이 나타나는 구체적이고 객관적인 증빙자료는 제출된 바 없다. (나)따라서, 청구인은 쟁점금액을 필요경비로 공제해야 한다고 주장하나, 제출된 일부 영수증 자료는 중복되고 청구주장과 같이 비용이 지출된 것으로 볼 수 있는, 거래상대방에 대한 지급사실이 나타나는 구체적이고 객관적인 증빙자료는 제출된 바 없는 점 등을 고려할 때 청구인의 위 주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.