경매가액중 전소유자의 국세체납액에 충당된 금액을 필요경비에 포함할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 그가 소유한 ○○○ 대지 35.5㎡, 건물 75.2㎡(이하 “전체부동산”이라 한다)의 7/10(이하 “쟁점부동산”이라 한다)이 2007.12.6. 경락됨에 따라, 2008.5.31. 쟁점부동산을 2006.7.19. 105,000,000원에 취득하여 2007.12.6. 226,660,560원에 양도한 것으로 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 청구인의 양도소득세 무납부를 이유로 2008.8.14. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 57,771,600원을 무납부고지하였다.
• 나. 청구인은 2008.10.28. 위 전체부동산의 경매가액 중 전소유자○○○의 국세체납액에 충당된 금액은 불가피한 비용으로 필요경비에 포함되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였고, 처분청은 2008.12.24. 당해 금액이 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)의 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하지 아니한다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건 전체부동산 경매가액 중 청구인이 전소유자의 채무를 인수하여 강제로 대위변제한 189,395,230원(이하 “쟁점채무액”이라 한다)은 청구인의 필요경비에 포함되어야 한다. 2006.7.12. 전소유자와의 계약 및 잔금 지불 당시 당해 주택에 담보된 채무 9천만원은 청구인이 인수하고 나머지 가압류금액 및 마포세무서 체납액은 모두 3천만원 정도로 전소유자가 잔금 6천만원을 받으면 즉시 해제하는 조건이었는바, 2007.12.6. 이 건 전체부동산의 강제경매로 인한 청구인의 채무변제액 279,395,230원(총경매대금 323,800,800원 중 종전 매도자 ○○○의 선순위 근저당채무, ○○○세무서 체납액 등에 2억 7,939만원이 우선 배분됨)에서 청구인이 인수하기로 한 채무액인 9천만원을 제외한 쟁점채무액에 대해 ○○○에게 변상을 요구하였으나 변제를 거부하여 사기죄로 고소하였다. 전소유자의 채무액 유무에 대한 허위표시에 속아 당초 매매계약서상에 채무액 인수에 대한 약정이 없다 하더라도 전소유자로부터 소유권을 이전받게 되면 취득자가 쟁점채무액을 부담해야 할 법적인 의무가 발생하고 강제경매결과 경매대금에서 쟁점채무액이 강제적으로 변제된 것으로서, 경매대금 중 279,395,230원이 전소유자○○○의 채무액에 대해 대위변제되어 실제로 금전이 지출되었고 쟁점채무액은 현재 ○○○등으로부터 변제를 받을 수 없는 상태이므로 쟁점채무액을 청구인의 필요경비에 포함하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도가액(경매가액) 중에서 청구인이 전소유자의 채무를 인수하여 강제로 대위변제된 쟁점채무액을 청구인의 필요경비에 포함해야 한다고 주장하나, 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득·양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로 청구인이 전소유자의 체납액 등을 대위변제한 것으로 주장하는 금액은 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 열거된 필요경비에 해당하지 아니하므로 청구주장을 인정할 수 없으며 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 전체부동산의 경매가액 중에서 전소유자의 국세체납액 등에 충당된 쟁점채무액이 필요경비에 포함되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 전체부동산의 경매와 관련하여 청구인이 제출한 ○○○배당표○○○ 기재 내용은 아래 표와 같다(배당순위 1~3의 배당액과 관련하여 청구인은 쟁점채무액에 대한 필요경비 산입 주장을 하고 있다).

○○○

(2) 청구인이 제출한 ○○○의 불기소이유통지서○○○에 의하면 피의자 ○○○, ○○○에게 사기(죄명)에 대해 불기소결정(2009.2.5. 혐의없음, 증거불충분)을 하되, 김용재에 대한 일부 사기의 점에 대해 같은 날 불구속기소하는 것으로 되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 ○○○의 사실확인서(2008.9.)에 의하면 이 건 전체부동산의 전 소유자 ○○○(지분 7/10 소유)가 자금사정상 당해 주택을 처분하고자 하여 청구인의 부친 ○○○을 ○○○에게 소개하여 매매계약이 체결되게 하였고 계약시 입회하였었으며, 매수인측이 주택등기부등본상의 하자(근저당권과 압류 및 가압류)를 지적하자 매도인 ○○○는 ○○○의 근저당권에 부수된 대출금은 일금 9천만원이며 압류 및 가압류 채무금은 약 3천만원에 불과하니 ○○○의 대출금은 매수인이 승계하는 것으로 하고 6천만원을 지급해주면 근저당을 제외한 일체의 압류와 가압류를 해제하고, 우선 ○○○의 지분만 소유권이전을 해주고 모친 ○○○의 지분은 재개발 조합결성이 완료된 때에 명의이전 및 주택명도를 하되, 주택명도시까지 ○○○ 대출금의 이자는 매도인측이 부담한다는 조건을 제시하여 매수인측이 이를 믿고 매매계약 체결에 응하였다고 되어 있다. 청구인은 또한 쟁점부동산에 대한 매매계약서 등을 제출하고 있는바, 매매계약서에는 매도인이 ○○○, 매수인이 ○○○, 매매대금이 105,000,000원으로 기재되어 있고, 영수증에는 ○○○가 일금 60,000,000원을 영수한 것으로 되어 있다.

(4) 이 건 ○○○(전체부동산) 등기부등본에 의하면 2006.7.19.(등기접수) 청구인에게 쟁점부동산이 이전되었고, 위 시점 이전에 이미 근저당권자가 주식회사 ○○○으로 기재된 근저당권 설정등기(2001.9.20.), 채권자가 주식회사 ○○○이나 ‘신용보증기금위업무수탁기관 주식회사 ○○○’으로 되어 있는 가압류등기(2006.1.10.), ○○○의 압류등기(2006.5.16.) 및 ○○○세무서의 압류등기(2006.7.7.)가 이루어졌음을 알 수 있다.

(5) 살피건대, 이 건 전체부동산 등기부등본 등에 의하면 쟁점부동산은 2006.7.19.(등기접수) 청구인에게 이전되었고, 당해 이전시점보다 앞서 근저당권자가 주식회사 ○○○으로 기재된 근저당권 설정등기(2001.9.20.), 채권자가 주식회사 ○○○이나 ‘신용보증기금위업무수탁기관 주식회사 ○○○’로 되어 있는 가압류등기(2006.1.10.), ○○○세무서의 압류등기(2006.7.7.) 등이 이루어져 있어 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 이미 위와 같은 근저당권 설정이나 압류·가압류 사실을 알았거나 알 수 있었을 것으로 보인다. 또한, 쟁점부동산과 관련하여 청구인이 전소유자의 체납액 등을 부담하였다 하더라도 전소유자에 대한 구상권 자체는 계속 존재하고, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 필요경비로 인정될 수 있으나(소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호), 전 소유자 체납액 등의 대납이 소유권 확보를 위한 소송중에 이루어진 결과는 아닌 것으로 보이므로 쟁점채무액을 위의 소송비용 등으로 인정하기는 어려워 보이는 점 등을 고려할 때, 쟁점채무액을 필요경비에 포함해야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.