건물이 철거되어 실제 공사사실을 확인하기 어려우나, 항공사진 판독결과를 통하여 쟁점건물의 면적 증가, 도로점용 면적 증가, 세입자의 진술에 의해 일부면적 증가를 수반하는 공사가 이루어진 것으로 볼 수 있으므로 재조사를 통해 실제 보수공사비를 재산정하여 경정함이 타당함
건물이 철거되어 실제 공사사실을 확인하기 어려우나, 항공사진 판독결과를 통하여 쟁점건물의 면적 증가, 도로점용 면적 증가, 세입자의 진술에 의해 일부면적 증가를 수반하는 공사가 이루어진 것으로 볼 수 있으므로 재조사를 통해 실제 보수공사비를 재산정하여 경정함이 타당함
○○○세무서장이 2008.12.3. 청구인 이○○ 및 여○○에게 한 2005년 귀속 양도소득세 37,726,550원 및 37,726,560원의 부과처분은 건물 보수공사와 관련된 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 각 경정한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우에는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ⋅ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ⋅ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경 ⋅ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들이 2003.1.7. 쟁점부동산을 660,500천원에 취득하여 2005.11.10. 950,000천원에 양도한 사실이 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 공부상 현황은 등기부등본, 건축물관리대장 등에 의하여 아래 표와 같이 나타난다. 구분 토지 건물현황 비고 층별 구조 용도 면적
○○동 76-6 110.7㎡ 1층 목조 점포 39.67㎡ 세멘벽돌조/골스레트 점포 45.36㎡
○○동 76-7 13.2㎡
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○○동 76-8 97.2㎡ 1층 목조 주택 16.46㎡ 2003.1.7.주택에서 주택 및 근린생활시설로 용도변경 근린생활시설 16.6㎡ 계 221.1㎡ 118.09㎡ ※ 쟁점건물은 2007.11.16. 주택재개발정비사업에 따라 철거됨
(2) 청구인들은 쟁점부동산 취득 후 쟁점건물을 보수공사하였고, 보수공사 비용이 148백만원이라고 주장하면서 제출한 증빙자료 등을 보면 다음과 같이 나타난다. (가) ○○시 ○○국 ○○과에 지리정보제공신청을 하여 받은 항공사진 5장(촬영일자: 2002.9.10., 2003.4.20., 2003.4.21., 2004.6.1., 2005.5.10.)을 보면, 2002.9.10.자 사진에는 쟁점건물의 모양이 반듯하지 않고 흐릿한 반면에 2003.4.20.자 이후 사진에는 모양이 반듯하고 선명하며 보다 넓어 보인다. (나) (주)○○항업 기술고문 전○○이 쟁점부동산 지번 및 ○○동 76-16 내의 건물을 2003.4.21.자 항공사진과 양화필림, 지적도, 수치지형도를 이용하여 산출한 항공사진 판독결과를 보면, 아래와 같이 쟁점건물의 공부상 면적(118.09㎡)보다 증가(242.6㎡)된 것으로 되어 있다. 지번 공부상토지면적(㎡) 건물점유율 판독결과 건물점유면적(㎡) 지번외건물면적(㎡)
○○동 76-6 110.7 100％ 110.7 34.2 76-7 13.2 90.6％ 12.0 76-8 97.2 86.6％ 84.2 76-16 16.5 8.9％ 1.5 계 237.6 87.7％ 208.4 ※ 건물 판독 총면적: 242.6㎡(모든 수치는 절대수치는 아님) (다) 쟁점 부동산과 연접한 ○○시 ○○구 ○○동 47-2(도로)에 대한 도로사용료 수납내역서 및 영수증을 보면, 쟁점부동산의 전 소유자 박○○에 대한 2002년 도로점유면적은 18㎡, 2003년 이후 청구인들에 대한 점유면적은 23㎡로서 5㎡ 증가된 것으로 나타난다. (라) 시공자라는 고○○의 확인서 내용을 보면, ‘○○구 ○○동 75-6에 1989년 10월 이전에 건축한 85.03㎡의 상가와 76-8에 1990년 5월 이전에 건축한 주택 및 상가 33.06㎡ 합계 118.09㎡(약 36평)의 건물을 기둥 몇 개만 남긴 채 전부 철거하고 ○○동 76-6, 76-7, 76-8의 토지에 상가 및 주택을 수리하기 위하여 건물주 이○○외 1인과 계약하여 건물 내 ⋅ 외부 및 지붕, 화장실 등 설치공사 등을 2003년 4월부터 2003년 8월 사이에 완료하였고, 공사대금 148,000천원은 여러 번으로 분할하여 수령하고 공사대금을 받을 때마다 영수증을 교부하였으며, 처음에는 구두계약을 하고 공사를 시작하였다가 2005년 11월경에 건물주가 계약서를 만들어 달라고 하여 작성하여 준 것이라고 되어 있다. (마) 쟁점건물 공사견적서(2003.6.3.)는 아래 표와 같으며, 공사계약서(2005.6.5.로 기재하였다가, 2003.6.5.로 수정됨)에는 공사금액 148백만원, 계약금 및 중도금 공란, 잔액(10％)은 완공 후 지불하는 것으로 되어 있다. 품명 규격 수량 평수 단가(원) 금액(원) 조립식판넬 100T 95 150,000 14,250,000 샷시 2060 14,000 28,840,000 셔터 7 850,000 5,950,000 철거 및 잔토 16,000,000 건재 모래,자갈,세멘,철물 7,000,000 기공 90 130,000 11,700,000 조공 150 80,000 12,000,000 전기 8,000,000 설비 4,000,000 도장공사 4,000,000 목공 40 150,000 6,000,000 도배, 장판 7,000,000 목재 9,000,000 식대 및 잡비 15,000,000 계 148,740,000 비고 ; 각 항목에는 인건비 포함금액임, 부가세 별도 (바) 쟁점건물 공사업자 고○○이 작성한 각서(2009.8.4.)를 보면, 쟁점건물 이전의 구 건축물은 기둥 몇 개를 제외하고 거의 철거한 후 주택 및 상가 73.4평을 수리하고 공사대금을 148,000천원으로 하는 대수리공사를 한 것은 사실이고 공사대금을 전액 수령하였으므로 이 건으로 인하여 본인에게 부과되는 국세는 책임지고 납부할 것을 약속한다고 되어 있다. (사) 쟁점건물 공사대금 지불내역을 보면, 청구인들 중 여○○의 은행예금 계좌에서 총 15회에 걸쳐 85,528천원을 출금하여 85백만원을 지급하고 나머지 63백만원은 ○○분식 등 5곳의 임대보증금 등을 수령하여 지급한 것으로 작성되어 있으며, 예금출금 증빙 자료로 여○○의 국민은행 계좌 요구불 거래내역 의뢰조회표(조회기간 2003.1.1.~2003.12.31.) 사본을 제출하였다.
(3) 2009.8.26. 청구인들과 대리인 및 고○○이 우리 원 조세심판관 회의에 출석하여 계약서 작성 경위 및 공사대금과 관련하여 청구인들과 고○○은 오래 전부터 같은 지역에서 살면서 친분이 있는 관계로 쟁점건물 공사 당시에 계약서를 작성하지 아니하고 공사를 하였다가 공사 완료 후에 작성할 필요가 생겨 작성하게 되었으며, 공사대금은 약 1년여 기간 동안 위 (2)의 (사)와 같이 지급하였다고 진술하였다.
(4) 처분청의 양도소득세 종결복명서(2008년 10월)를 보면, 청구인들은 2003.4.1.부터 2003.6.26.까지 쟁점건물을 보수공사하고 발생한 노무비 104백만원과 건축자재비용 69백만원이 실제 지급되었다고 주장하나, 노무비지급명세서는 쟁점부동산 보수공사 이후에 작성된 것으로 이에 따른 공사대금 지급관련 증빙이 없고, 건축자재 구입관련 간이영수증에 표기된 사업자 등에게 직접 확인하여 본 바, 사업자 본인들이 직접 작성한 간이영수증이 아니고 동 영수증을 발행해 준 사실이 없다는 확인서를 받은 것으로 되어 있다.
(5) 청구인들의 이의신청에 따른 결정서를 보면, 2003년 7월 이후에 쟁점건물에 입주한 ○○공인중개사사무소와 ○○분식의 사업주는 처분청 담당자와의 유선통화에서 입주당시 공사가 완료된 상태에서 영업을 하였다고 진술한 것으로 나타난다.
(6) 국세통합인증관리시스템 ‘개인별 총사업내역 조회’ 등에 의하면, 고○○은 ○○시 ○○구 ○○동 345에서 ‘○○건축’(일반건축공사)이라는 상호로 1990.4.2. 개업하여 1993.12.31. 폐업하였으며, 2003년도 부가가치세와 소득세 등의 신고사실이 없는 것으로 나타난다.
(7) 살피건대, 쟁점건물이 2007.11.16. 주택재개발 정비사업에 따라 모두 철거되어 심판청구 심리일 현재 실제 공사사실을 확인하기 어려우나, 청구인들이 제출한 항공사진, 항공사진 판독결과를 통하여 나타난 쟁점건물의 면적 증가, 쟁점건물의 도로점용 면적 증가, 2003년 7월 이후 쟁점건물에 입주한 ○○공인중개사사무소 등 사업주와 처분청 담당자와의 유선통화에서 쟁점건물의 공사 완료 후 영업을 하였다는 진술 등을 종합해 보면, 쟁점건물에는 일부 면적 증가를 수반하는 보수공사가 이루어진 것으로 볼 수 있다 하겠는바, 처분청이 재조사를 통하여 쟁점건물의 실제 보수공사비를 재산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정할 필요가 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구의 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.