신축건물에 대한 취득자금 출처

○○○세무서장이 청구인에게 한 2003.7.31. 증여분 증여세 79,111,470원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2002.7.31. 서울특별시 ○○○ 토지 및 건물을 청구인의 부모로부터 증여받은 자금과 은행대출금으로 취득한 후 2003.7.9. 위 지상에 지상 5층의 근린생활시설 및 주택(이하 “신축건물”이라 한다)을 ○○○주식회사와 건설용역계약을 체결하여 사용승인 후 취득(소유권 보존등기) 하였다.
• 나. 처분청은 신축건물의 건설업자인 ○○○주식회사의 건설신축비용 701,000천원에 대한 자금추적조사를 실시하여 신축건물의 임대보증금 등에 의하여 입증된 금액을 제외한 240,867천원을 증여받은 것으로 보아 2008.12.16. 청구인에게 2003.7.31. 증여분 증여세 79,111,470원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 건물 신축을 목적으로 건설업체와 건물완공후 공사대금을 지급하는 조건으로 공사계약을 체결하였고, 공동소유자인 서○○○와 대리인으로 선임된 노○○○으로 하여금 신축건물 완공후 임차인들에게 임대보증금을 수령하여 공사업체에 지급한 사실이 있으나, 처분청이 청구인에 대한 부동산 취득자금 출처 조사시 금융계좌를 통한 거래분을 제외한 현금 지출분은 모두 부인하고 이를 증여추정하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산 취득자금 출처로 임대보증금을 제시하였으나 통상의 경우 고액의 부동산 신축자금에 대하여 임대보증금 등을 수취하여 이를 공사업체에 지급한다라는 사실은 인정할 수 있겠으나 신축건물공사 전체가 그러하지는 아니한다고 보여지고, 이에 대한 입증책임은 청구인이 부담하여야 할 것인 바, 금융계좌 이체내역 등의 적극적 증빙서류 이외에 청구인은 임대보증금 수취액의 합리적인 시공업체의 공사대금 지급내역이나 추후 부실공사 등에 의한 소송 등에 대비하여 공사미수금의 입금표 및 미수금 잔액감소 내역 등 각종 증빙서류에 쌍방의 실인 및 서명이 기재된 최소한 증빙서류 제출없이 임대보증금 전체가 건설업체에 지급되었다라고 보기는 어려우므로 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 신축건물에 대한 임대보증금 중 일부를 금융증빙 등에 의하여 건물 신축비용으로 지출되었는지 확인되지 아니한다 하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다.

② 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환(일부상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 상환자금을 당해 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 당해 채무자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 당해 취득자금 또는 상환자금이 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하에 해당하는 경우와 당해 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

② 법 제45조 제3항에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득자금 또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만원 이상으로서 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.7.31. 서울특별시 ○○○ 및 위 지상건물(206.5㎡)을 그의 부모로부터의 증여금액과 은행대출금을 통하여 취득한 후, 위 지상에 신축건물을 건설하여 2003.7.9. 소유권 보존등기를 하였다.

(2) 청구인의 신축건물 취득자금에 대한 처분청의 자금추적조사 내역을 살펴보면, 신축건물 취득자금은 신축관련 도급금액 701,000천원과 당해 건물의 소유권 취득과 관련된 취득세 등 21,949천원 합계 722,949천원이나 청구인이 소명한 금액 중 공사대금으로 지급된 것이 확인된 서○○○의 입금액 295,000천원 중 280,000천원, 신축건물의 세입자로부터 수령한 임대보증금 410,000천원 중 190,000천원, 청구인의 2003년 귀속 근로소득의 2분의 1인 12,081천원 합계 482,081천원을 신축건물의 자금출처로 인정하고 나머지 240,868천원은 청구인이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하였음이 처분청의 자금출처조사 종결보고서에 나타난다. (가) 청구인의 신축건물은 ○○○주식회사와 701,439천원(부가가치세 44,039천원 포함)에 도급계약을 체결하고, 2002.10.7. 착공하여 2003.6.30. 사용승인을 받은 후 2003.7.9. 청구인 명의로 소유권 보존등기하였음이 신축건물의 건축공사표준계약서(변경) 사본 및 등기부등본에 나타난다. (나) 청구인은 신축건물의 신축비용을 서○○○의 자금과 임대보증금으로 충당하였다고 소명하였으나, 신축건물에 대한 공사 및 임대보증금 관리 등을 대리한 노○○○의 ○○○은행 계좌○○○에 대하여 금융조사한 바, 노○○○이 세입자의 임대보증금 또는 서○○○의 공사대금을 수수하여 ○○○주식회사에 직접 송금하거나 노○○○의 배우자인 정○○○를 통하여 공사업체 관계자에게 대금을 전달한 것으로 나타나는 노○○○의 ○○○은행 계좌거래 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 노○○의 기업은행 계좌거래 내역 (단위: 원) 거래일 입출금현황 비고 출금액 입금액 2003.6.13. 10,000,000 장

○○(세입자) 2003.6.16. 100,000,000 서

○○(공사대금) 2003.6.16. 100,000,00 정

○○ 2003.7.2. 8,000,000 이

○○(세입자) 2003.7.7. 72,000,000 이

○○(세입자) 2003.7.11. 5,000,000 김

○○(세입자) 2003.7.11. 90,000,000 출금 2003.7.25. 100,000,000 서

○○(공사대금) 2003.7.25. 25,300,000

○○종합건설주식회사 2003.7.25. 74,000,000 정

○○ 2003.7.30. 100,000,000 김

○○(세입자),김○○(세입자) 2003.7.30. 100,000,000

○○종합건설주식회사 2003.7.31. 81,000,000 입금 2003.8.5. 100,000,000 출금 2003.8.11. 95,000,000 서

○○ 2003.8.14. 80,000,000 정

○○ 계 569,300,000 571,000,000 (다) 처분청에서는 서○○○가 노○○○의 계좌로 입금한 금액은 295,000천원이나 노○○○ 부부를 통하여 공사비로 지급한 280,000천원과 세입자의 임대보증금으로 입금된 금액 중 출금된 것으로 나타나는 2003.7.11. 90,000천원, 2003.7.30. 100,000천원 합계 190,000천원을 신축건물의 자금출처로 인정하였다. (라) 처분청은 청구인의 신축건물에 대한 자금출처 조사 결과 청구인이 제출한 임대내역과 임대차계약서를 주민등록정보 및 사업자등록 정보와 대조한 바 실제세입자로 확인되고, 위 노○○○의 계좌거래내역상 비고란의 장○○○는 세입자 성명과 일치하므로 노○○○이 청구인의 대리인으로서 임대보증금을 관리한 것으로 판단하였으며, 청구인이 제출한 임대내역서상 임대보증금은 총 11개호실에 460백만원이나 계좌를 통하여 입금된 것으로 확인된 분은 190백만원으로 세입자 중 노○○○의 계좌로 계약금과 잔금을 모두 송금한 이○○○의 계약서에만 노○○○의 ○○○은행 계좌와 당해 계좌로 입금시킬것에 대한 약정이 기재되어 있고 그 외 세입자는 이러한 내용이 없는 것으로 보아 일부 보증금의 경우 세입자로부터 수표로 직접 건네받아 공사업체 관계자에게 전달했다는 청구인 주장도 거짓이 아닌 것으로 추론된다고 판단하였고, 신축건물 시공업체인 ○○○주식회사의 ○○○은행 계좌○○○의 거래내역을 보면 2003.7.25. 노○○○의 계좌에서 25,300천원이 계좌입금된 사실이 확인되고, 2003.7.30. 세입자 김○○○의 보증금으로 입금된 1억원이 입금 즉시 ○○○주식회사에 지급되었음이 노○○○의 계좌에서 확인됨에도 ○○○주식회사의 계좌에 나타나지 않는 것은 보증금의 일부로 충당한 공사비가 수표 등으로 법인관계자에게 직접 전달되었다는 정황을 뒷받침하는 것으로 보인다고 판단하였음이 처분청의 자금출처조사종결보고서에 나타난다.

(3) 청구인은 건물 신축을 위하여 ○○○주식회사와 도급계약을 체결하면서 공사대금은 건물완공후 지급하는 조건으로 공사계약을 체결하였고, 청구인은 대리인 노○○○을 통하여 신축건물의 공사비 701,000천원을 서○○○의 입금액 295,000천원과 임차인들의 임대보증금 410,000천원 합계 705,000천원으로 충당하였음에도 공사비로 지급한 금융증빙이 확인되지 아니하는 현금지급분을 모두 부인하고 이를 증여로 추정하여 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하며 당시 임차인의 임대차 계약서 사본 및 임대보증금 내역을 아래 <표2>와 같이 제시하였다. <표2> 신축건물의 임대내역 (단위: 천원) 호수 임차인 임대기간 임대료 비고 보증금 월세 101호 (주)○○다텍

• 20,000 계약서분실 102호

○○공인중개사

• 20,000 계약서분실 2층 전체 (주)○○다텍 2003.7.19.~2005.7.19. 50,000 3,000 60평형 301호 장○○ 2003.6.13.~2004.6.12. 20,000 100 주거용 302호 석○○ 2003.7.23.~2004.7.22. 10,000 3000 주거용 303호 이○○ 2003.7.8.~2005.7.7. 80,000 200 주거용 401호 김○○ 2003.7.30.~2005.7.29. 120,000

• 주거용 402호 백○○ 2003.8.6.~2004.8.5. 20,000 100 주거용 403호 양○○ 2003.7.9.~2004.7.8. 10,000 200 주거용 501호 청구인 거주 502호 김○○ 2003.7.30.~2004.7.29. 60,000

• 주거용 계 410,000

(4) 이상과 같은 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 제출한 임대내역과 임대차계약서에 대하여 처분청은 주민등록정보 및 사업자등록 정보를 대조한 후 실제세입자로 확인하였고, 일부 임대보증금의 경우 세입자로부터 수표로 직접 건네받아 공사업체 관계자에게 전달했다는 청구인의 주장도 거짓이 아닌 것으로 일부 판단한 사실로 볼 때, 청구인이 신축건물의 세입자로부터 임대보증금 410,000천원을 수령하였다는 주장은 사실인 것으로 판단되고, 처분청은 청구인의 위 임대보증금 410,000천원 중 금융증빙에 의하여 공사업체에게 지급되었음이 확인되는 190,000천원에 대하여만 신축건물의 취득자금으로 인정하였으나 건물을 신축함에 있어 건물 완공전에 임대차 계약기간이 개시되는 경우 당해 건물의 임대보증금으로 수령한 금원은 통상적으로 당해 건물의 신축자금에 충당하는 것이 우리 사회의 일반적 관행으로 판단되고, 청구인이 이 건외에 달리 다른 자산을 취득하거나 채무에 충당한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인이 수령한 임대보증금 410,000천원은 신축건물의 신축자금에 충당된 것으로 인정된다 할 것○○○으로, 이 경우 신축건물의 취득대금 722,949천원은 처분청에서 인정한 서○○○의 입금액 280,000천원, 청구인의 근로소득금액 12,081천원에 신축건물의 임대보증금 410,000천원을 포함하는 경우 청구인의 자금출처로 인정되는 금액은 702,801천원으로서 자금출처가 입증되지 아니하는 20,868천원은 신축건물의 취득대금 722,949천원의 100분의 20에 미달하므로 청구인이 신축건물의 취득대금 중 240,868천원을 증여받은 것으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.