부동산매매계약서가 진정한 매매계약서인지 사실판단

○○○세무서장이 2009.01.08. 이○○에게 한 2002년 귀속 양도소득세 13,279,050원 및 송○○에게 한 2002년 귀속 양도소득세 8,712,880원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 소재 대지 251㎡ 및 건물 120.7㎡의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 이○○와 배우자 송○○ (이하 “청구인들”이라 한다)은 2002.03.29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 대지251㎡ 및 건물 120.7㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하여 2002.09.03. 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 310,000,000원, 취득가액 290,000,000원)하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 전소유자 이○○의 양도가액을 255,000,000원으로 확인ㆍ결정하여 2009.01.08. 이○○에게 2002년 귀속 양도소득세 13,279,050원을, 송○○에게 2002년 귀속 양도소득세 8,712,880원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.03.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 한국공인중개인사무소에서 청구인들, 중개인 이○○, 빈○○ (이○○의 처남과 친분관계에 있어 이○○로부터 매매계약을 위임받았다고 함)이 참석하여 쟁점주택을 290,000,000원(2002.02.19. 계약금 2천만원, 2002.02.23. 중도금 2천만원, 2002.03.30. 잔금 2억 5천만원)에 계약체결하여 양수하였고, 동 계약서(이하 “쟁점①계약서”라 한다)를 제시하고 있음에도 전 소유자인 이○○가 제시한 255,000,000원 상당의 허위 매매계약서(이하“쟁점②계약서”라 한다)를 근거로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 양도가액을 확인할 수 없어 전 소유자 이○○에 대하여 양도가액을 실지 조사한바, 쟁점①계약서와 쟁점②계약서 모두 중개인 이○○의 도장이 날인되어 있고, 쟁점②계약서에 기재된 계약금, 중도금, 잔금 지급 약정일과 양도대금 수수관련 금융증빙 소명내역이 대체로 일치한 반면, 쟁점①계약서는 매도자인 이○○ 성명과 전화번호가 잘못 기재되어 있고, 이○○ 대신 다른사람의 도장이 날인되어 있는 점, 부동산을 표시하면서 대지만 표시하였다는 점 등에서 쟁점①계약서는 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 실지 취득가액이 290백만원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

○제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료에 의하면 처분청은 쟁점주택의 양도자 및 양수자간에 매매가액에 대한 주장이 상이하여 중개인 이○○을 통해 쟁점①계약서가 실지 작성된 계약서라고 확인하여 이○○에게 과세예고통지하였다가 과세전적부심사에서 쟁점주택의 양도가액이 255,000천원이라는 이○○의 주장이 이유 있다고 결정됨에 따라 청구인들에게 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 청구인들은 쟁점①계약서가 진실한 계약서임에도 전 소유자인 이○○가 제시한 쟁점②계약서를 근거로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다.

(3) 쟁점주택 등기부등본에 의하면 청구인들이 2002.03.29. 쟁점주택을 매매로 취득(각 1/2지분)하여 2002.09.03. 양도한 내역이 나타나고, 처분청 심리자료에 의하면 빈○○은 사업자등록한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(4) 쟁점①계약서 및 쟁점②계약서의 매매가액 등에 관한 내용은 아래와 같다. 구분 쟁점①계약서 쟁점②계약서 부동산표시 대지76평 (특약사항:건출물은정산되지않고 대지가격 대지가격으로 매매함) 대지 251㎡,건물120.7㎡ (특약사항:건축물은 정사지않고 대지가격으로 매매함 매매가액 290,000,000원 255,000,000원 계약일자 2002.02.19 2002.02.19 계약금 20,000,000원(계약시) 20,000,000원(계약시) 중도금 20,000,000원(2002.02.23) 40,000,000원(2002.02.23) 잔 금 250,000,000원(2002.03.30.) (전세보증금 15,000천원 인수) 195,000,000원(2002.03.30.) (전세보증금 15,000천원 인수) 매도인 매수인란 -매도인 성명: 김○○(代빈○○), 빈○○ 동장날인 -매수인 성명: 송○○, 인감도장날인 -매도인 성명: 이○○, 이○○ 인감도장 날인 -매수인 서영: 송○○ 외 일인, 도장 날인 공인중개사란 한국공인중개사사무소 이○○ 명판밀 날인 좌동 한편, 쟁점②계약서에 함께 제시된 거래사실확인서에는 매매대금이 255,000,000원(계약금 20,000,000원, 중도금 2002.02.23. 40,000,000원 잠금 2002.03.30. 195,000,000원)으로 기재되어 있고, 매도인은 이○○ (송○○ 도장이 날인되어 있음)로, 매수인은 송○○과 이○○ (송○○과 이○○ 도장이 날인되어 있음)로 기재되어 있다.

(5) 청구인들이 제시한 매매대금 지급내역은 아래와 같이 나타나고 있고, 구 분 계약서일자 일자 금액(천원) 비고 계약금 2002-02-19 2002-02-19 20,000 대출금 30,000천원 중도금 2002-02-23 2002-02-23 20,000 신한은행 통장출금 잔 금 2002-03-30 2002-03-26 24,000 신한은행 통장출금 잔 금 2002-03-29 15,000 신한은행 통장출금 잔 금 200-03-29 180,000 대출금 180,000천원 2002-03-29 15,000 임차보증금 승계 합 계 274,000 전 소유자 이○○가 제시한 매매대금 사용내역은 아래와 같이 나타나고 있다. 구 분 계약서일자 일자 금액(천원) 사용처내역 계약자 2002-02-19 2002-02-22 20,000 국민은행 대출금 상환 중도금 2002-02-23 2002-02-26 40,000 국민은행 대출금 상환(20,000천원) 및 장인 대출금 상환(20,000천원) 잔 금 2002-03-30 2002-03-29 180,000 국민은행 대출금 상환 (33,000천원), 국민은행 통장입금 (126,933천원) 및 장인 대출금상환(20,000천원) 2002-03-29 15,000 임차보증금 승계 합 계 255,000

(6) 처분청 심리자료에 의하면 송○○은 계약당시 남편과 함께 계약하면서 남편 이○○가 이○○의 인감증명서를 확인하였고 쟁점②계약서의 서명에 대하여는 기억이 나지 않으며 날인된 도장은 중개인에게 넘겨져 찍혔을 수도 있다고 전화로 진술하였고, 이○○는 쟁점①계약서를 작성한 일이 없고 쟁점①계약서에 본인 도장이 날인되어 있지도 않으며 이름도 잘못 기재되어 있는 등 사실이 아니라고 전화로 진술하였다.

(7) 이 건 관련한 중개인 이○○은 과세관청에 제출한 확인서와 심판청구시에 우리원에 제출한 확인서에서 쟁점주택을 2002.02.19.자에 매도인 이○○와 매수인 송○○과 부동산 매매계약, 매매금액을 2억 9천만원으로 한 계약서를 중개인으로서 작성해 주었고, 같은 날짜의 매매금액 2억 5천 5백만원으로 작성된 부동산 매매계약서는 사실이 아니라고 확인하고 있으며,처분청 심리자료에 의하면 이○○은 계약시에 이○○의 주민등록번호와 이름, 전화번호가 적힌 종이를 빈○○이 주어 그것을 보고 매도인란을 기재하였고 빈○○이 이○○ 대신에 빈○○의 도장을 대리로 날인하였다고 전화로 진술하였다.

(8) 청구인 송○○은 우리원 의견진술에서 남편의 박봉으로 살고 있는 소형 아파트를 팔아 여러 개 방이 있는 쟁점주택을 구입하여 사글세를 받는 것이 좋겠다는 생각으로 쟁점주택을 구입하였고 중개인 이○○이 왼팔로 계약서를 작성하였으며(오른쪽 손을 사용하지 못함), 쟁점①계약서에는 청구인의 인감도장이 날인된 반면에 쟁점②계약서에는 날인된 도장은 보험회사로부터 받은 막도장으로 부동산 중개인에게 맡겼던 도장이며 동 사실도 추후에 알았다고 진술하였다.

(9) 살피건대, 쟁점주택 양도와 관련하여 청구인들과 이○○가 진정한 계약서라고 주장하는 계약서가 서로 다르고 객관적인 금융증빙자료가 제시되고 있지 아니하여 어느 계약서가 진정한 계약서인지 확인되지 아니하나 이 건 거래 중개인이 쟁점①계약서가 진정한 계약서라고 확인하고 있고, 중개인이 작성하여 처분청에 제시한 확인서상 중개인의 필체와 쟁점①계약서상의 필체가 유사한 반면 쟁점②계약서는 다른 필체이며, 청구인들이 제시하고 있는 거래대금(274,000,000원)이 이○○가 주장하는 쟁점②계약서에 함께 제시된 거래사실확인서의 매도인 이○○에 송○○의 도장이 날인되어 있는 점, 처분청이 청구인 등에게 전화 질문하여 조사가 충분하지 않다고 보이는 점 등으로 보아 처분청이 쟁점건물에 대한 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구의 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.