재산적 가치가 있는 수목을 식재 또는 양수하였다거나, 양도당시 수목의 가액을 평가한 사실이 없는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 수목의 가액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외할 수 없는 것으로 판단됨.
재산적 가치가 있는 수목을 식재 또는 양수하였다거나, 양도당시 수목의 가액을 평가한 사실이 없는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 수목의 가액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외할 수 없는 것으로 판단됨.
○○세무서장이 2008.12.22. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 102,829,470원에 대한 경정거부처분은, 1.○○○ 주택의 양도가액을 1억2,000만원으로 하고, 같은 곳 미등기건물 17㎡를 주택정착면적에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
(1) 수목의 경우, ㉠수목과 주택의 소유자가 다르고, ㉡계약서상에 수목, 토지와 건물가액이 각각 구분 표시되어 있으며, ㉢등기부에 기재된 토지·건물의 가액이 계약서상의 가액과 일치하고, ㉣부동산매도용역계약서상에 수목의 소유자 ○○○(처)이 토지·건물 소유자인 청구인, ○○○(아들)와 함께 공동계약당사자의 일원으로 되어 있으며, ㉤주택매매의 경우 수목과 주택의 가액을 평가한 감정평가액이 없다 하여 수목가액을 부인하는 것은 부당하다.
(2) 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있고, 각 자산별 가액이 등기부 및 부동산거래계약신고필증상의 토지, 건물가액과 일치함에도 단지 감정평가액이 없다는 이유만으로 계약서상의 토지, 건물가액을 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 대법원 판례의 취지와 조리 등에 어긋나는 부당한 처분이다.
(3) 미등기건물의 경우 지적공사의 지적현황 측량성과도와 지상건물 사진 등 객관적인 증빙에 의해 무허가건물의 존재가 입증되며, 1977.11.월경부터 2008.7월까지 가정부로 일한 ○○○와 1993년 이후 인근에서 건축설비업체를 운영하면서 집수리를 위해 수시로 출입한 정명기의 진술내용 등에 의하여 미등기건물이 있었던 사실이 확인되고 지적공사의 지적현황 측량성과도 등의 공신력 있는 증빙 등에 의해 무허가건물이 존재한 사실이 입증되는 이상 미등기건물이 무허가건물대장에 등재되지 않았다거나 재산세가 과세된 사실이 없다 하여 그 존재 자체를 부인할 수는 없다 할 것이므로 미등기건물의 정착면적도 당연히 주택정착면적에 포함하여 주택부수토지 면적을 계산하여야 하며, 미등기건물은 주택의 의제취득일인 1985.1.1. 이전부터 존재하고 있었음이 항공사진 등에 의하여 확인된다.
(1) 청구인은 아들 ○○○에게 주택부수토지의 일부를 증여하였고 처 ○○○에게 수목 부분을 증여하였으며, 처가 증여세 신고를 하지 못한 이유에 대해 수목의 시가를 알 수 없었고 기준시가도 없었기 때문이라고 주장하면서 양도시점에는 매매계약서에 기재된 수목가액을 양도가액에서 제외시켜야 한다고 주장하는 바, 증여세와 양도소득세를 신고하기 위하여 증여시점과 양도시점에 수목의 가치를 평가한 구체적인 증거를 제시하지 않으면서 매매계약서상에 기재된 수목가액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외시켜야 한다는 주장은 타당하지 아니하다.
(2) 매매계약서상의 수목가액과 건물 및 토지의 가액은 쟁점부동산의 양도차익을 과소계상하기 위하여 임의로 기재하였을 가능성을 배제할 수 없으므로, 각 자산별 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산한 가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다.
(3) 청구인이 미등기건물이 있었음을 입증하기 위해 제출한 항공사진은 1985.1.1. 이전에 촬영된 것으로 양도시점인 2008년의 현황을 구체적으로 나타내는 증거로 보기 불충분하며, 재산세 부과 여부와 관련하여 관할구청에 의견조회 결과 창고, 장독대, 가설물을 덮고 있는 미등기건물은 재산세 부과대상이 되지 않으며 실제 재산세가 과세된 사실이 없는 것으로 확인되는 점 등으로 볼 때, 이러한 미등기건물을 주택 부수토지의 기준면적 계산시 포함시키지 아니하고 과세한 처분은 적법하다.
(1) 쟁점부동산의 수목이 별도 양도소득세 과세대상인지 여부
(2) 쟁점부동산의 토지와 건물의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부
(3) 쟁점부동산의 미등기건물을 주택정착면적에 포함할 수 있는지 여부
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정) 제156조【고가주택의 범위】(2002.12.30. 제목개정)① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다])이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) 제9조의3 【비과세되는 임목의 벌채 등 소득의 범위】① 법 제12조 제3호의3을 적용하는 경우 조림기간은 다음 각 호에 따라 계산한다. (2007.2.28. 신설)
1. 자기가 조림한 임목(林木)에 대하여는 그 식림(植林)을 완료한 날부터 벌채 또는 양도한 날까지의 기간 (2007.2.28. 신설)
4. 증여받은 임목에 대하여는 증여를 받은 날부터 벌채 또는 양도한 날까지의 기간 (2007.2.28. 신설) (3) 건축법 제2조【건축물의 정의】“건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정한다. (4) 건축법 시행령 제15조【가설건축물의 정의】⑤ 법 제20조제2항에서 "재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 재해가 발생한 구역 또는 그 인접구역으로서 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 지정하는 구역에서 일시사용을 위하여 건축하는 것
2. 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 도시미관이나 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 가설흥행장, 가설전람회장, 농·수·축산물 직거래용 가설점포, 그 밖에 이와 비슷한 것
3. 공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물 및 공작물
4. 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도시점에 수목의 가치를 평가한 구체적인 증거를 제시하지 않으면서 매매계약서상에 기재되어 있는 수목가액을 제외시켜야 한다는 주장은 타당하지 아니하다고 보아 수목의 가액을 없는 것으로 보고 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 처에게 수목 부분을 증여하고 증여세 신고를 하지 못한 이유가 수목의 시가를 알 수 없었고 기준시가도 없었기 때문이며, 양도시점에는 매매계약서에 수목가액이 기재되어 있으므로 동 수목가액을 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 조경용 등으로 이용되는 재산적 가치가 있는 수목을 식재 또는 양수하고 이를 적법한 평가 절차를 거쳐 양도한 경우에는 당해 수목의 가액을 부동산의 가액과 구분할 수 있을 것이나, 이 건의 경우는 재산적 가치가 있는 수목을 식재 또는 양수하였다거나, 양도당시 수목의 가액을 평가한 사실이 없는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 수목의 가액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외할 수 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 처분청은 매매계약서상의 건물 및 토지의 가액은 쟁점부동산의 양도차익을 과소계상하기 위하여 임의로 기재하였다고 보고 각 자산별 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산한 가액에 의하여 양도소득세를 과세하였으며, 청구인은 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있고, 그 가액이 등기부등본 및 부동산거래계약신고필증상의 가액과 일치함에도 단지 감정평가액이 없다는 이유만으로 계약서상의 토지와 건물가액을 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다고 주장하면서 부동산 매매계약서, 부동산 거래계약 신고필증 및 관련 사진 등을 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.
1. 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(2008.5.30.)에 의하면, 계약일은 2008.6.30., 매매대금 총액은 28억2,900만원, 매도인은 청구인 외 2인, 매수인은 ○○○로 기재되어 있으며, 특약사항으로 매도인은 잔금 전에 건축허가에 필요한 서류를 매수인과 합의하여 협조하며 총매매대금 중 토지대금은 26억원이고, 쟁점부동산에는 미등기건물을 포함한다고 기재되어 있다.
2. 청구인은 쟁점부동산 매매와 관련하여 주식회사 ○○○과 매도용역계약(2008.5.28.)을 체결하였으며, 동 계약서에는 아래 <표2>와 같은 내용이 기재되어 있다.
○○○
3. 청구인은 건물의 양도가액 1억2,000만원이 등기부 및 부동산거래계약신고필증에 등재된 건물가액과 일치함을 주장하면서 신고필증과 등기부등본을 제출하고 있으며, 동 신고필증에 의하면, 총매매가액은 28억2,900만원이고 그 중 토지가액 26억원, 건물가액 1억2,000만원, 수목가액은 1억900만원, 등기부등본에는 아래 <표3>과 같이 건물가액이 1억2,000만원으로 기재되어 있다.
○○○
4. 한편, 쟁점부동산 인근에서 ○○○건축설비를 운영하는 ○○○는 1993년경부터 보일러, 배관, 전기, 내장수리공사를 주문받아 출입, 왕래하면서 주택을 계속적으로 관리해 왔고, 미등기건물인 물치장 등 부속건축물 6동이 본인이 왕래하기 시작하였던 16년 전에도 있었으며, 이미 그 훨씬 이전에 미등기건물이 축조되어 사용되고 있었음을 확인하면서 확인서를 제출하고 있고, 주택의 사진을 보면 계속적인 수리와 보수를 통하여 상당한 외관을 갖추고 있는 것으로 나타난다. (나) 살피건대, 청구인이 제출한 계약서가 당사자간에 작성되었고, 토지가액 26억원, 건물가액 1억2,000만원이 구분표시되어 있으며, 토지 및 건물가액이 등기부등본에 실지거래가액으로 기재되어 있고, 계약서상의 가액이 부동산거래계약신고필증상의 건물가액과 일치하는 점, ○○○건축설비를 운영하는 ○○○의 확인내용에 의하면 보일러, 배관, 전기 등의 내장수리공사를 하면서 주택을 계속적으로 관리해 온 사실이 확인되며 주택 양도직전의 사진을 보면, 주택이 상당한 외관을 갖추어 노후된 건물로 보이지 아니하는 점 및 ○○○(미등기구축물까지 포함하면 237.1㎡)의 주택을 기준시가로 평가하였다 하여 그 가격을 20,618천원으로 하여 과세하는 것은 지나치게 비현실적인 점 등을 감안하면, 주택의 가액 1억2,000만원은 신빙성이 있는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 구분계약서상 쟁점주택의 양도가액 1억2,000만원을 인정하지 아니하고 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 처분청은 미등기건물에 대하여 관할구청에서 재산세를 과세한 사실이 없으므로 그 면적을 주택 부수토지 면적에 포함시킬 수 없다고 보아 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 미등기건물의 경우 지적공사의 지적현황 측량성과도와 사진 등의 객관적인 증빙에 의해 무허가건물이 존재한 사실이 입증되므로 미등기건물의 정착면적도 당연히 주택정착면적에 포함하여 주택부수토지의 면적을 계산하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.
1. 청구인은 주택의 부수토지 기준면적 계산시 창고 등 미등기 건물(22.8㎡)의 정착면적을 포함시켜야 한다고 주장하면서 대한지적공사의 2008.7.23.자 지적측량결과부와 수수료에 대한 세금계산서(공급대가 2,261,000원)를 제출하고 있는 바, 측량결과에 따른 미등기건물 면적은 아래 <표4>와 같이 22.8㎡로 확인된다.
○○○
2. 청구인은 위 지적현황 측량성과도에 의한 미등기건물의 면적(22.8㎡)이 1981.11.21.자 항공사진과 2008.7.19자 사진에 의하여 확인된다고 주장하면서 항공사진 등을 제출하고 있는 바, 항공사진에 의하면 측량성과도에 따른 위 표<4>의 부호 4)~8)과 같이 건물이 있었던 것으로 나타나며, 2008.7.19자 사진에 의하면 미등기건물은 벽과 지붕이 있는 물치장으로 확인되나, 장독대의 경우 청구인은 지하에 저유탱크가 있음을 주장하지만 콘크리트로 포장되어 있을 뿐 벽과 지붕은 없는 것으로 나타난다.
3. 또한 청구인은 미등기건물을 입증하는 증빙으로 가정부 ○○○ 등의 확인서를 법무법인의 인증을 받아 제출하고 있으며, 그 진술내용은 아래 <표5>와 같다.
○○○ (나) 건축법제2조에서 “건축물”이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, “가설건축물”의 정의에 대하여는 건축법 시행령제15조에서 견본주택 등 임시건축물을 가설건축물로 규정하고 있다. (다) 살피건대, 대한지적공사의 2008.7.23.자 지적측량결과부에 의하면, 측량결과에 따른 미등기건물 면적이 22.8㎡로 나타나는 점, 위 지적현황 측량성과도에 의한 미등기건물이 1981.11.21.자 항공사진과 2008.7.19.자 사진에 의하여 벽과 지붕이 있는 물치장 등으로 나타나는 점, 건축법에 건축물이라 함은 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것으로 규정하고 있으며 쟁점부동산의 미등기건물이 그 요건을 충족하고 있는 점 및 미등기건물이 주택에 필수적으로 부수한 창고와 물치장이라는 점 등으로 보아 이 미등기건물을 주택부수건물로 보는데 무리가 없는 것으로 보인다. 다만, 미등기건물 22㎡ 중 장독대 5㎡는 아래 저유탱크가 있다고 하나, 기둥, 벽과 지붕이 없어 위 규정에 의한 건축물에 해당하지 않는 것으로 보인다. 따라서 미등기건물 22㎡ 중 장독대 면적 5㎡를 제외한 면적 17㎡에 대하여는 주택정착면적에 포함하여 주택부수토지면적을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같음.