빌라 재건축 아파트의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2008.12.17. 청구인에게 한 2007.5.8. 증여분 증여세 22,123,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 아버지 임○○○(이하 “아버지”라 한다)으로부터 2007.5.8 ○○○호(이하 “종전주택”이라 한다)의 부수토지인 대지 63.56㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고 증여당시 시가가 불분명하다고 보아 보충적평가방법인 개별공시지가(235,172,000원)로 증여재산가액을 평가하여 증여세 신고 및 세액 27,930,960원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 종전주택을 멸실하고 재건축 후, ○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 입주할 권리(이하 “쟁점권리”라 한다)를 증여받은 것으로 보고, 3개월내에 매매사례가 있는 ○○○호(이하 "비교아파트"라 한다)의 매매사례가액을 적용하여 증여재산가액을 325,295,770원으로 평가하고, 2008.12.17. 청구인에게 2007.5.8. 증여분 증여세 22,123,000원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 아버지는 20년 전에 신축된 ○○○빌라 9세대 중 1세대를 2002.2.7. 취득하여 거주하다가 다른 가구 소유자들과 함께 재건축하기로 하고 공동주택 14세대를 신축하는 공사계약을 체결(이하 “쟁점공사”라 한다)하여 9세대는 각각 토지를 제공하고 가구당 분담금 5,300만원을 부담하되, 나머지 건축비는 시공사가 분양한 5세대의 분양대금으로 충당하기로 하고 지상건축물을 멸실한 후 쟁점토지만 청구인에게 증여하였으며, 청구인은 토지를 증여받아 보충적평가방법인 개별공시지가(235,172,000원)로 평가하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 청구인이 조합원의 지위 및 입주권을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하였으나, 쟁점공사는 주택건설촉진법에 의한 재건축사업이 아니므로 증여시점에는 시가를 평가할 수가 없어 보충적평가방법에 의해 평가하였는 바, 비교아파트의 매매사례가액은 매매계약서상의 특약사항 내용과 같이 쟁점아파트와는 달리, 베란다 전·후 확장공사, 작은방 확장공사, 거실온돌마루 및 렌지, 건조기, 식기세척기, 라디오, 전축, 후두, 샤워부스 등 전자제품을 설치해 주는 조건으로 양도한 것이므로 조합원 아파트와 일반분양 아파트인 비교아파트를 같은 가격으로 비교하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 아버지는 쟁점토지의 증여일(2007.5.8.) 이전인 2007년 2월에 기존빌라 9세대를 멸실한 후, 새로운 빌라 14세대(일반분양 5호 포함)를 신축하여 302호를 취득하는 재건축 공사계약을 체결하였고, 2007.4.5. 공사를 착공하고 2007.5.1. 건물을 멸실하였으며, 2008.7.18. 신축빌라에 대한 사용승인을 받았는 바, 거래형식과 공부상의 기재내용만을 보면 쟁점토지의 증여로 보여지나, 실질내용은 쟁점토지의 증여를 통한 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 증여로 보는 것이 타당하며, 3개월내에 매매사례가 있는 같은 동 소재 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 증여를 재건축 후 입주하게 될 쟁점아파트 입주권의 증여로 보고 입주권 매매사례가액에 의해 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

2. 이하 생략.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인의 아버지는 쟁점토지 증여일 이전에 종전주택을 멸실하고, 쟁점토지를 청구인에게 증여한 후, 쟁점아파트를 취득하는 재건축 공사계약을 ○○○건설주식회사와 체결하였으며, 2008.7.18. 쟁점아파트에 대한 사용승인을 받았는 바, 처분청은 거래형식과 공부상의 기재내용만으로 보면 청구인이 쟁점토지를 증여받은 것으로 보여지나, 실질내용은 쟁점권리의 증여로 보는 것이 타당하다고 보아 비교아파트의 매매사례가액으로 쟁점토지의 시가를 평가하여 증여세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 비교아파트는 매매계약서상의 특약사항 내용과 같이 베란다 전·후 확장공사, 작은방 확장공사, 거실온돌마루 및 렌지, 건조기, 식기세척기, 라디오, 전축, 후두, 샤워부스 등 전자제품을 설치해 주는 조건으로 양도한 것이므로 조합원분양분인 쟁점아파트와 일반분양분인 비교아파트를 같은 가격으로 비교하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 조사서에 의하면, 청구인은 아버지로부터 쟁점토지를 증여받고 개별공시지가로 평가하여 신고납부하였으나, 처분청은 종전주택 소유자들이 빌라 9세대를 멸실한 후, 일반분양 5세대를 포함하여 14세대를 재건축하는 것으로 하여 2007년 2월 재건축사업 공사계약을 체결하고 종전주택을 멸실하였는 바, 증여일인 2007.5.8.에는 토지의 증여가 아닌 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 증여로 보고 아래와 같이 일반분양아파트 5가구 중 증여일(2007.5.8.)로부터 가장 가까운 시기에 매매사례가 있는 비교아파트의 매매사례가액 2억3,000만원을 시가로 보고 ㎡당 가액 9,211,000원에 쟁점아파트의 면적을 곱하여 산정된 가액에서 추가부담금을 차감한 가액 325,295,770원을 쟁점권리의 시가로 보아 과세하였다. <쟁점아파트의 증여가액 산정내역> (단위: ㎡, 원) 구분 전유면적 공유면적

① 면적

② ㎡ 당 매매가액

③ 매매(증여)가액 비고 비교아파트 51.91 29.42 81.33 2,827.984 230,000,000 쟁점아파트 84.23 47.74 131.97 " 373,209,048

• 비교아파트의 ㎡당 양도가액 = ③/① = 2,827.984원

• 쟁점아파트의 증여가액 = ②X① =373,209,048원

(2) 이에 대해 청구인은 비교아파트의 매매사례가액은 매매계약서 의 특약사항 내용과 같이 쟁점아파트와는 달리, 베란다 전·후 확장공사, 작은방 확장공사, 거실온돌마루 및 렌지, 건조기, 식기세척기, 라디오, 전축, 후두, 샤워부스 등 전자제품을 설치해 주는 조건이 포함되어 있는 매매가액이고, 조합원분양분인 쟁점아파트와 일반분양분인 비교아파트를 같은 가격으로 비교하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서 비교아파트의 매매계약서 등을 제출하므로 이에 대해 본다. (가) 처분청이 매매사례가액의 비교대상으로 한 비교아파트의 매매계약서는 ○○○세무서에서 ○○○동에 주소를 둔 이○○○에 대한 증여세 조사를 위해 수집한 계약서로서 쟁점아파트와 같은 동 502호에 소재하고, 면적은 81.33㎡이며, 매도인 김○○○는 2007.7.5. 비교아파트를 매수인 정○○○에게 2억3,000만원에 양도하는 매매계약을 체결한 것으로 나타나고, 특약사항을 보면, 첫째, 본 계약은 분양권 상태의 계약이며, 둘째, 베란다 앞·뒤 확장공사(작은방 확장공사 포함) 및 거실온돌마루 및 렌지, 건조기, 식기세척기, 라디오, 전축, 후두, 샤워부스 등은 매도인이 설치해 주기로 하고, 셋째, 향후 어떠한 경우라도 매도인은 매수인에게 추가부담금 및 비용을 청구하지 않기로 하며, 넷째, 매도인은 2007.7.7.까지 시행공급자(○○○건설주식회사)와 시공자인 주식회사 ○○○를 확인하고 중개업자의 고의·과실을 제외하고는 중개업자에 대한 책임을 물을 수 없는 것으로 기재되어 있다. (나) 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 의하면, 쟁점아파트는 2007.4.5. 공사를 착공하고, 2007.5.1. 종전주택을 멸실하였으며, 청구인은 2007.5.8. 아버지로부터 쟁점토지를 증여받았다가 쟁점아파트가 2008.7.18. 사용승인됨에 따라 2008.8.20. 쟁점아파트에 대한 소유권을 청구인 명의로 취득등기한 것으로 나타난다. (다) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항 규정에 의해 평가기준일 전·후 3월이내 당해 재산과 면적·위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 상속세 및 증여세법제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 볼 수 있는 바, 쟁점아파트와 비교아파트에 대한 유사성 등을 비교해 보면, 아래와 같이 양도 및 증여일이 3월 이내이고, 같은 동에 소재하는 점은 동일하나, 면적, 거래유형, 층별 및 특약내용은 상이하고 쟁점아파트는 조합분양인 반면, 비교아파트는 일반분양임이 확인된다. <유사성 검토내역> (단위: ㎡, 천원) 구분 면적 거래 유형 층별 동별 특약 내용 거래일 (계약일) 비고 비교아파트 81.33 양도 5 동일

○ 07.7.5 일반분양 쟁점아파트 131.97 증여 3 " × 07.5.8. 조합분양 유사성 여부 부 부 부 여 부 여

(3) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인의 아버지는 종전주택을 멸실하고 쟁점토지를 증여하였으며, 이에 따라 쟁점토지 소유자인 청구인은 재건축이 완료되면, 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이므로 쟁점토지의 증여는 그 실질은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 증여로 보는 것이 타당한 것으로 보인다. 다만, 처분청이 증여가액을 평가함에 있어서 평가기준일 전·후 3월이내 당해 재산과 면적·위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 상속세 및 증여세법제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 볼 수 있으나, 쟁점아파트와 비교아파트는 양도 및 증여일이 3월 이내이고, 같은 동에 소재하는 점은 동일하나, 면적, 거래유형, 층별 및 특약내용은 상이하고 쟁점아파트는 조합분양인 반면, 비교아파트는 일반분양인 점 등으로 보아 비교아파트와 쟁점아파트는 유사성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 쟁점아파트에 대해 관련법령에 의한 증여가액을 평가함에 있어서 평가기준일 전·후 3월이내 당해 재산과 면적·위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있다고 보고 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.