공부상 아파트이나 실제 사무실로 임대한 부동산의 양도에 대하여 일반건축물의 양도로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.10.20. ○○○(대지 60.03㎡, 아파트 134.94㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2008.2.28. 양도하고, 쟁점부동산이 공부상은 아파트이나, 실제는 양도당시 사무실로 사용하였으므로 주택이 아닌 일반건축물의 양도에 해당한다고 보아 일반세율을 적용하여 양도차익을 산정하고 2008.3.28. 자산양도차익예정신고 및 세액 66,273,690원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도를 주택의 양도로 보고 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 보아 중과세율(50%)을 적용하여 2008.11.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 71,178,680원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 취득 후, 약 1년 6개월간 쟁점부동산에서 거주하다가 1년 정도 개인에게 임대하였고, 이후 쟁점부동산을 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 주식회사 ○○○상사(이하 “임차법인”이라 한다)의 사무실로 사용하기 위해 거실과 부엌사이에 모자진열대와 전시용 유리장을 새로 설치하고 방의 조립식 장롱을 모자 샘플 보관용 진열장으로 모두 개조·설치하였으며, 붙박이장도 모자진열장으로 개조하는 등 사실상의 용도를 사무실로 개조하는 인테리어 공사를 하였고 2004년 5월부터 양도일까지 임차법인에 임대하였다. 또한 청구인이 쟁점부동산을 사무실로 임대하기 시작한 2004년도에는 1세대 2주택인 경우에도 양도소득세를 중과세하지 아니하였고, 쟁점부동산소재지인 ○○○동은 투기과열지구도 아니었으며, 청구인이 중과세를 피할 목적으로 고의로 쟁점부동산을 개조 및 임대한 것이 아니였고, 청구인은 양도소득세 예정신고 직전에 국세청으로부터 “1세대 1주택에서 주택이라 함은 등기내용과 관계없이 주거용에 공하는 건물을 말하며 사실상의 용도에 따라 판단하여 건축물관리대장에 주택으로 등재되어 있는 경우에도 사실상 사무실 등으로 사용했다면 주택으로 보지 않는다”는 내용의 회신을 받고 양도소득세 신고시 쟁점부동산을 일반건축물의 양도로 신고하였는 바, 처분청이 실제로 4년여 동안 사무실로 사용한 사무실을 주택으로 보고 1세대 2주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 양도당시 청구인은 쟁점부동산과 같은 동 소재지의 아파트 110동 1402호를 2002.4.30 취득하여 2주택을 소유하고 있었으며, 청구인은 2004년 5월부터 양도일까지 쟁점부동산을 임차법인에게 사무실로 임대하였다고 주장하나, 임차법인은 2002.3.1. 개업한 법인으로 사업장소재지는 개업일 이후 현재까지 ○○○ 2층으로 등록되어 있으나 건물주를 상대로 확인한 바, 4년 전에 임대료가 연체되어 법원판결에 의해 임차법인을 퇴거시킨 것으로 확인된다. 청구인은 2003.7.1. 임차법인의 대표이사로 취임하였고, 2004년 5월경 사무실을 쟁점부동산으로 이전하여 사용하였음을 주장하며 직원 황○○○의 인우보증서, 임차법인의 재무제표(임차보증금), 관리비납입현황 등을 제출하고 있는 바, 도시가스요금고지서 및 수납내역서상 “고지제외”상태가 양도일 이전 1년여 이상 계속되어온 점, 업종이 무역업인 임차법인에서 제품(모자, 옷, 샘플)을 진열하기 위한 진열장, 붙박이장, 안방 및 거실에 설치된 사무실용 책상, 직원용 칸막이 설치현황 등의 정황으로 볼 때, 쟁점부동산을 실제로 사무실로 사용하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보이나, 쟁점부동산에 사무실용 가구 설치 및 붙박이장을 설치하였다 하여 이를 주택으로서의 본래 구조를 변경한 것으로 보기 어려운 점 등으로 보아 쟁점부동산을 주택으로 보고 1세대 2주택 양도에 대한 중과세율(50%)을 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 주택으로 보고 1세대 2주택의 양도로 보아 중과세율(50%)을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.(2003. 12. 30. 후단신설) 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50 제95조【양도소득금액】

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이 아닌 자산의 공제율은 100분의 30을 한도로 한다.(2007. 12. 31. 개정)

(2) 소득세법시행령 제167조의5【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2005. 12. 31. 신설) (3) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.(2003.5.29. 개정)

1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산이 주택법제2조에서 정의하는 공동주택인 “아파트”로서 그 구조 기능이나 시설이 본래 주거용으로서 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어서 언제든지 용도나 구조 변경없이 청구인이나 제3자에게 주택으로 양도 가능한 상태인 점 등으로 보아 쟁점부동산을 주택으로 보고 1세대 2주택의 양도에 대한 중과세율(50%)을 적용하여 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 실제로 4년여 동안 사무실로 사용한 사무실을 주택으로 보고 1세대 2주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(1) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 양도당시 아래와 같이 같은 동 소재지의 아파트 110동 1402호를 포함하여 2주택을 소유하고 있는 것으로 나타난다.

○○○

(2) 쟁점부동산의 건축물대장에는 청구인이 2001.10.20. 쟁점부동산을 취득하여 2008.2.28. 양도한 것으로 등재되어 있고, 청구인은 쟁점부동산을 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 임차법인의 사업장으로 사용하였음을 입증하는 증빙으로 임차법인에 대한 카드대금 청구서, 보험료 고지내역서, 3대보험 사업장내역 변경신고서, 사진 등을 제출하고 있는 바, 임차법인이 쟁점부동산을 사업장으로 사용한 사실에 대하여는 처분청도 이를 인정하고 있으므로, 아파트를 법인의 사업장으로 사용한 경우 이를 거주자의 소유주택에서 제외할 수 있는지 여부에 대해 살펴본다. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법제89조 제3호, 소득세법 시행령제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다○○○.

(3) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 주택법상 주택인 쟁점부동산을 사무실 용도로 사용하다가 양도하는 경우 쟁점부동산의 구조·기능·시설 등이 그대로 유지되고 있어 본래의 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지·관리되어 양수자 등 제3자가 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택에 해당된다 하겠다. 따라서 처분청이 임차법인이 사업장으로 사용하였으나 양수자 등이 주택으로 사용할 수 있는 쟁점부동산을 청구인 소유의 주택으로 보고 쟁점부동산의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.