토지 및 건물의 양도가액의 평가에 대하여 객관적이고 합리적인 기준을 제시하지 아니하여 그 근거가 명확하지 아니한 경우로 보아 이를 기준시가를 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
토지 및 건물의 양도가액의 평가에 대하여 객관적이고 합리적인 기준을 제시하지 아니하여 그 근거가 명확하지 아니한 경우로 보아 이를 기준시가를 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
가 쟁점 토지와 건물로 구성된 쟁점부동산을 양도하고 매매계약서상 구분된 토지 및 건물의 양도가액에 의하여 양도소득과세표준을 신고한 데 대하여, 토지 및 건물의 양도가액을 장부가액이나 감정가액에 의하지 아니한 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 기준으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착 된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산 중 토지 240.4㎡를 1978.12.29. 취득한 후 1996.11.12. 그 지상에 청구인의 처인 김○○○와 공동으로 여관건물 869.46㎡를 신축하여 임대사업에 제공하다가, 2007.8.31. 서울특별시 ○○○에 거주하는 안○○○에게 950백만원에 양도하였는 바, 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산의 매매대금인 950백만원 중 토지가액은 200백만원, 건물가액은 750백만원으로 하였고, 그 특약사항에는 건물가액 750백만원 중 건물신축시 추가공사비 323백만원이 포함된 것으로 기재되어 있다.
(2) 청구인이 작성한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서의 사본에 의하면, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 토지가액은 200백만원, 건물가액은 매매계약서상 기재된 750백만원 중 특약사항으로 기재된 건물 추가공사비 323백만원을 차감한 427백만원에서 청구인의 2분의 1 지분에 해당하는 가액인 213백만원, 합계 413백만원을 양도가액으로 신고하였으며, 그 취득과 관련하여는 토지가액 32백만원, 건물가액(청구인 지분 상당액) 213백만원, 합계 245백만원을 취득가액으로 신고한 것으로 확인된다. (3)청구인이 제출한 추가공사비 내역에 의하면, 쟁점부동산 중 건물(869.46㎡) 신축시 네온광고, 가구, 가전제품, 조명기구 및 작업비 등에 330백만원이 소요된 것으로 기재되어 있으며, 쟁점부동산 매수자인 안○○○의 확인서에는 쟁점부동산 매매계약서상 매매대금인 950백만원(토지 200백만원, 건물 750백만원)에 대하여 청구인과 이를 합의하여 결정하였다는 내용이 기재되어 있다. (4)청구인에 대한 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 조사대상 면적은 쟁점부동산 중 토지 240.4㎡, 건물 434.7㎡(청구인 지분 2분의 1)로서, 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 조사결정 내용은 각각 아래 <표1> 및 <표2>와 같이 나타난다.
○○○
(5) 또한, 위 조사종결 보고서에 의하면, 청구인의 양도가액 신고와 관련하여 청구인이 당초 신고한 토지가액 200백만원, 건물가액 750백만원 중 건물가액에서 추가공사비 323백만원을 공제하고 신고하였으나, 추가공사비 내역은 소모품 등 구입비로 양도가액에 포함되는 것으로 결정하였고, 토지 및 건물가액의 구분은 장부가액이나 감정가액 등에 기초하지 아니한 가액에 해당하여소득세법제100조 제2항의 규정에 의하여 기준시가를 기준으로 안분함에 따라, 청구인이 신고한 양도가액인 413백만원에 대하여 이를 704백만원으로 결정(291백만원 적출)하였으며, 취득가액의 신고와 관련하여 청구인이 토지가액은 기준시가로 환산하고, 건물가액은 1996년 신축(취득) 당시 취득세 납부액 8,450천원에 대한 환산가액인 427백만원 (공유지분 포함)을 신고하였으나, 처분청에서 취득가액의 확인이 불가하여 이를 기준시가를 기준으로 안분계산함에 따라, 청구인이 당초 신고한 245백만원에 대하여 이를 284백만원으로 결정한 사실이 확인된다.
(6) 살피건대, 쟁점부동산의 매매계약서상 토지(200백만원) 및 건물(750백만원)의 가액을 구분하여 양도하였다 하더라도 이는 장부상 가액 또는 감정가액 등 객관적인 근거에 의한 것으로 보이지 아니하고, 쟁점부동산의 양도 당시 기준시가가 토지 385백만원, 건물은 382백만원인 점에 비추어 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 청구인의 평가금액은 타당하지 아니한 것으로 보이며, 청구인이 토지 및 건물의 양도가액의 평가에 대하여 객관적이고 합리적인 기준을 제시하지 아니하여 그 근거가 명확하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 이 건 양도소득세 과세표준 산정시 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 이를 기준시가를 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.