상속으로 취득한 부동산의 취득가액을 매매사례가액으로 평가할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

청구인은 2006.4.12. 남편 신○○으로부터 ○○특별시 ○○구 ○○동 469-10 건물 199.8㎡, 대지 134.9㎡(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 상속으로 취득하여 2008.5.14. 양도하고 양도가액을 910,000,000원으로, 취득가액을 양도시의 기준시가와 상속시의 기준시가 비율로 환산가액(732,584,640원)으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 양도가액을 실지거래가액인 910,000,000원으로 하고 취득가액은 상속당시 기준시가인 개별주택가격(268,000,000원)으로 하고, 장기보유특별공제를 잘못 적용한 것을 확인하여 2009.1.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 62,568,325원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 공시된 개별주택가격으로 평가하였으나, 쟁점주택 취득(상속)시와 양도시의 개별주택가격 상승률을 보면 12.7%인데 비하여 처분청에서 과세한 양도가액과 취득가액을 비교하면 240%로 상승한 것으로 확인되어 명백히 불합리하다. 쟁점주택과 공시된 개별주택가격이 거의 유사한 인근주태긴 ○○시 ○○구 ○○동 433-21(이하 ‘매매사례주택’이라 한다)이 2006.10.17. 498,000,000원에 매매된 사실이 있으므로 위 매매사례가액을 쟁점주택의 취득시의 시가로 보아 과세처분하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택과 매매사례주택의 개별주택가액은 비슷하나 도로의 접근성, 면적, 건축연도, 구조, 토지의 개별공시지가도 상이하여 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 보기 어렵고, 상속개시일로부터 6개월이 경과된 시점에 매매사례주택의 매매계약이 이루어 졌으며, 쟁점주택의 일대는 ○○균형발전촉진지구의 지정지역으로 지가가 급등한 지역으로 상속개시일로부터 6개월을 경과한 매매사례주택의 가격을 쟁점주택의 취득시 시가로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제14조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제163조 【평가의 원칙 등】

⑨ 상속 또는 증여 받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. ~ 3. (생 략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

④ ~ ⑧ (생 략)

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에는 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가애에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. ․ 3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

③ ․ ④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택과 공시된 개별주택가격이 거의 유사한 인근주택인 매매사례주택이 2006.10.17. 498백만원에 매매된 사실이 있으므로 위 매매사례가액을 쟁점주택의 취득시의 시가로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택과 매매사례주택의 개별공시지가 비슷하다고 주장하며 매매사례주택의 매매계약서를 제출하였다. (단위: ㎡,원) 구분 지번 사용승인일 면적 (대지/건물) 2006년 개별주택가격 비 고 쟁점주택 동 436-10 1992.3.4 134.9/199.8 268,000,000 상속개시일 2006.04.12 매매사례 주택 동 433-21 1990.9.4 143.8/204.36 269,000,000 2006.10.17.계약 498,000,000 에 양도함 (나) 쟁점주택과 매매사례주택의 연도별 토지공시지가는 아래표와 같다.

• 아 래 - (단위:천원) 연 도 2004년 2005년 2006년 2007년 쟁점주택 1,410 1,590 1,590 2,070 매매사례주택 1,320 1,470 1,470 1,910 * 단위면적(㎡)당 산정가격임 (다) 청구인의 남편인 신○○이 2006.4.12. 사망하였으나 청구인은 상속세를 상속세 신고기한내에 무신고하자 처분청은 쟁점주택의 상속재산가액을 개별주택가격(268,000,000)으로 하여 2007.2.8. 상속세를 미달 결정한 사실이 국세청 통합인증 관리시스템에 의하여 확인된다. (라) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에서는 상속재산의 경우 상속재산 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 상속재산가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있으며, 제5항에서는 당해 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액을 제60조 제2항의 시가로 본다고 규정하고 있다.

(2) 위 사실관계와 관련법령 등을 살펴보면, 쟁점주택의 상속일은 2006.4.12.이고 매매사례주택의 계약일은 2006.10.17로 확인되는 바, 매매사례주택의 매매가액은 쟁점주택의 상속일로부터 6월을 초과(5일)한 매매사례가액으로 시가로 인정할 수 없으며, 쟁점주택과 매매사례주택은 도로의 접근성, 면적, 건축연도, 구조가 상이하여 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 동일하거나 유사한 것으로 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 상속당시 기준시가인 개별주택가액으로 하여 과세한 이 건 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.