쟁점주택의 실질적인 대금청산일은 등기부등본에 매수자가 2007.11.14. 근저당채무를 승계한 것으로 나타나고, 청구인이 다른주택2의 대금을 청산하였다고 인정하고 있는 점으로 보아, 쟁점주택을 양도할 당시 다른주택1과 다른주택2를 소유하고 있어 1세대3주택자에 해당되므로 당초 처분은 정당함
쟁점주택의 실질적인 대금청산일은 등기부등본에 매수자가 2007.11.14. 근저당채무를 승계한 것으로 나타나고, 청구인이 다른주택2의 대금을 청산하였다고 인정하고 있는 점으로 보아, 쟁점주택을 양도할 당시 다른주택1과 다른주택2를 소유하고 있어 1세대3주택자에 해당되므로 당초 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 다른 주택1과 다른 주택 2를 취득한 과정을 보면, 다음과 같다. 청구인 세대는 1993년에 청구인 명의로 쟁점주택을 신축하여 그곳에서 거주하다가 2006.12.07. 청구인의 배우자 김○○ 명의로 다른 주택1을 취득하였지만 그곳이 재개발 및 재건축지역이어서 거주할 수 없어 일시적으로 2주택을 보유하던 중 2007.09.18. 쟁점주택의 양도에 관한 매매계약을 체결하고 2007.09.27. 다른 주택2의 취득에 관한 매매계약을 체결하였다. 그런데, 청구인의 자금사정 때문에 쟁점주택의 매수자인 고○○으로부터 중도금과 잔금을 수령하여 다른 주택2의 매도자인 이○○에게 중도금과 잔금을 지급할 목적으로 쟁점주택 및 다른 주택2의 매매계약서상 중도금 및 잔금의 지급예정일을 같은 날로 기재하였고, 다른 주택2의 매도자인 이○○은 자녀가 대학입학시험을 준비한 관계로 새로운 집으로 빨리 이사를 가고 싶으므로 잔금지급예정일(2007.11.19.)보다 빨리 지급하여 줄 것을 요청하여 청구인은 하는 수 없이 2007.11.01. 다른 주택2의 잔금을 지급하고 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하게 되었다.
(2) 쟁점주택의 매매계약서상 대금지급조건을 보면, 다음과 같다. 청구인은 매매대금 345,000,000,원 중 계약금 35,000,000원은 계약시에, 중도금 100,000,000원은 2007.10.18., 잔금 210,000,000원은 2007.11.19. 각각 지급받기로 약정하였고, 잔금 210,000,000원은 매수자인 고○○이 쟁점주택에 담보되어 있는 은행대출금 90,000,000원과 전세보증금 120,000,000원을 승계하여 대체하기로 하였다.
(3) 부동산등기부등본상 1세대 3주택을 소유한 곳으로 나타날 수밖에 없는 불가피한 사정을 보면, 다음과 같다. 청구인은 쟁점주택의 양도에 대한 세금혜택을 받기 위하여 쟁점주택의 양도계약을 체결하고 나서 다른 주택2의 취득계약을 체결하였고, 청구인의 자금사정 때문에 쟁점주택과 다른 주택2의 중도금지급예정일을 2007.10.18.로, 잔금지급예정일을 2007.11.19.로 같게 작성하였으며, 다른 주택2의 매도자인 이○○의 불가피한 사정 때문에 청구인이 잔금지급예정일(2007.11.19.)보다 빠른 2007.11.01. 잔금을 지급하고 청구인 앞으로 소유권이전등기를 함에 따라 3주택을 소유하게 된 것이다.
(4) 위와 같은 곤란한 사정을 감안하면, 쟁점주택의 실질적인 대금청산일은 중도금지급일이 2007.10.18.이고, 이 경우 청구인은 쟁점주택을 먼저 양도하고 다른 주택2를 나중에 취득(2007.11.01.)한 경우이므로 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분은 위법ㆍ부당하다.
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 대하여는 대통령령으로 정한다.
○ 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 <양도소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하: 과세표준의 100분의9 1천만원 초과 4천만원 이하: 90만원 + 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하: 630만원 + 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과: 1천710만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(괄호생략): 양도소득과세표준의 100분의 60
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호생략)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 고○○이 2007.09.18. 체결한 쟁점주택의 ‘매매계약서’에는 청구인이 매매대금 345,000,000원 가운데 잔금 210,000,000원을 2007.11.19. 지급받기로 하면서 매수자 고○○(이하 “매수자”라 한다)이 잔금지급시 쟁점주택에 담보되어 있는 은행대출금(90,000,000원)과 전세보증금(120,000,000원)을 승계하기로 특약한 사실이 나타난다. 한편, 청구인이 2007.10.18. 중도금 100,000,000원을 지급받은 사실에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.
(2) 쟁점주택의 ‘등기부등본’에는 매수자가 2007.11.14. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기로 하였고, 매수자가 같은 날 쟁점주택에 담보되어 있는 근저당채무(채권자 ○○새마을금고, 채권최고액 117,000,000원, 대출원금 90,000,000원)를 인수한 사실이 나타난다.
(3) 다른 주택1과 다른 주택2의 ‘등기부등본’에는 청구인의 배우자 김○○이 2006.12.07. 다른 주택1에 대한 소유권이전등기(취득)를 하였고, 청구인이 2007.11.01. 다른 주택2에 대한 소유권이전등기(취득)를 한 내용이 확인된다.
(4) 청구인 및 다른 주택2의 전소유자인 이○○의 ‘주민등록표’에는 이○○이 2007.11.02. 다른 주택2에서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호로 주소지를 변경하였고, 청구인은 2007.11.08. 쟁점주택에서 다른 주택2로 주소지를 변경한 것으로 나타난다.
(5) 처분청의 양도소득세 ‘경정결의서’에는 쟁점주택의 양도가액을 345,000,000원, 취득가액을 174,873,862원, 양도차익을 167,236,918원,과세표준을 164,736,918원, 산출세액을 98,842,150원, 고지세액을 122,939,860원으로 계산하여 양도소득세를 부과한 사실이 나타난다.
(6) 위 사실관계와 관련 법령을 바탕으로, 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분이 적법한지를 살펴본다. (가) 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에서는 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 또는 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 부동산등기접수일로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 부동산등기접수일로 한다”고 규정하고 있으므로 부동산을 양도하면서 양수자가 양도자의 채무를 인수하기로 한 경우, 채무인수일이 분명하면 그 날을 실질적인 대금청산일로 인정할 수 있지만 채무인수일이 불분명하거나 부동산등기접수일보다 늦으면 부동산등기접수일을 양도시기 또는 취득시기로 인정하는 것이다. (나) 청구인은 쟁점주택의 매수자가 중도금지급일인 2007.10.18. 중도금 100,000,000원을 지급하고 같은 날 쟁점주택에 담보되어 있는 근저당채무(은행대출금 90,000,000원)와 전세보증금(120,000,000원) 채무를 승계하여 중도금지급일(2007.10.18.)을 실질적인 대금청산일로 보아야 한다고 주장하지만, 쟁점주택의 등기부등본에는 매수자가 2007.11.14. 근저당채무를 승계한 것으로 나타나고 있는 점, 청구인이 2007.11.01. 다른 주택2의 대금을 청산하였다고 인정하고 있는 점, 다른 주택2의 매도자인 이○○이 2007.11.02. 다른 주택2에서 다른 곳으로 주소지를 이전한 점 등을 감안하면, 쟁점주택의 실질적인 대금청산일은 2007.11.14.로 인정되는 반면, 중도금지급일(2007.10.18.)을 실질적인 대금청산일로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. (다) 그렇다면, 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 다른 주택1과 다른 주택2를 소유하고 있어 1세대 3주택자에 해당한다 (라) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도소득으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분은 적법하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.