처분청이 과세 예고한 매매사례아파트의 매매가액이 아닌 과세전적부심사에서 결정한 국세통합시스템의 공동주택 적정가격이 증여재산가액으로 적용될 수 있는 지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.12.31. ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 국토해양부 아파트실거래가 사이트를 통해 2008년 1~2월 아파트 실거래사실을 확인하고, 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형인 406호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액인 9억2,000만원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 과세예고 통지를 하였으며, 청구인은 이에 대하여 2008.10.10. 과세전적부심사를 청구하였다. 2008.10.29. 과세전적부심사 결과, 쟁점아파트의 시설 노후로 ○○○의 쟁점아파트 전세시세 하한가보다 낮은 가액으로 임대한 사실이 있으므로 쟁점아파트의 증여재산가액을 국세통합시스템상의 공동주택(쟁점아파트) 적정가격인 8억8,900만원으로 평가하여 세액을 감액하도록 하였는 바, 이에 처분청은 2008.11.5. 청구인에게 2007.12.31. 증여분 증여세 54,608,850원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2007.12.31. 어머니로부터 쟁점아파트를 증여받고 증여세를 신고하기 위하여 국토해양부의 아파트실거래가 사이트에서 아파트 실거래가를 조회하였으나 매매사례가액이 존재하지 아니하여 매매사례가액을 적용할 수 없었으며, 증여 후 2개월 동안 4건의 거래가 발생하였던 것은 당시 ○○○이 부동산 공약인 재개발·재건축에 대한 규제완화 기대심리로 인해 일시적으로 거래건수와 매매가액이 증가한 것이므로, 일시적인 외부효과로 인해 쟁점아파트의 매매사례가액이 존재하게 되었지만 이는 시세를 정확하게 반영하지 못하는 것으로 단지 매매사례가액이 증여 후 3월 이내에 있다는 것만으로 매매사례가액을 증여재산의 평가액으로 사용하는 것은 외부효과로 인한 일시적인 시세의 변동을 전혀 고려하지 아니한 것이다. 특히, ○○○에서는 시세가 급등한 시기에 거래된 비교아파트의 매매가액을 증여당시의 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라 하기 어렵다고 판단하고 있으며, 이 건도 이와 같이 증여 후 2월 이내에 이루어진 당해 증여재산과 동일한 면적의 아파트 거래는 외부효과로 인해 시세가 급등한 것이므로 매매사례가액이 적용될 수 없다. 쟁점아파트는 1978년 지어진 후 증여자가 증여일까지 소유하고 있다가 청구인에게 증여한 30년 이상된 노후 아파트로서, 많은 입주자들이 리모델링 등을 실시하여 리모델링 여부에 따라 아파트 거래가액의 차이가 많이 발생하고 있는 바, 쟁점아파트는 리모델링을 시행하지 않았으나, 처분청은 이런 개별 특성이 반영되지 않은 매매사례가액으로 쟁점아파트를 평가하여 과세한 것이며, ○○○를 보면, 동일한 면적의 아파트지만 베란다의 위치 및 리모델링 여부의 차이로 인해 매매사례가액 평가를 인정하지 않고 있는 바, 이 건 쟁점아파트 평가시에도 이런 개별 특성을 반영해야 할 것이나 매매사례아파트는 이런 개별 특성을 전혀 반영하지 못하고 있으므로 기준시가로 평가해야 한다. 청구인은 과세전적부심사를 청구하여 처분청이 당해 증여재산의 개별 특성을 인정하고 매매사례가액이 당해 증여재산의 개별특성을 반영하지 못한 것으로 판단하여 당해 증여재산의 평가를 국세통합시스템의 공동주택 적정가격인 8억8,900만원으로 하여 일부채택 결정을 하였으나, 국세통합시스템의 공동주택 적정가격은 상속세 및 증여세법 제61조 및 같은법 시행령 제49조의 평가 가액에 해당하지 아니하여 법적근거가 없으므로 기준시가로 평가하는 것이 타당하다.

(2) 예비적 청구로서, 매매사례가액을 적용하는 이유는 위치, 방향, 면적, 구조 등이 동일하여 그 가치가 비슷하기 때문이나, 쟁점아파트는 ○○○ 부동산사이트의 전세시세 하한가보다 낮은 가액으로 임대되었으며, 일반적으로 부동산의 전세가격은 매매시세에 따라 가고 있는 바, 쟁점아파트가 ○○○ 전세시세 하한가보다 낮게 임대된 것을 보면 쟁점아파트가 다른 아파트보다 매매시세가 낮다는 것으로 추정할 수 있으며, 매매사례가액은 당해 증여재산가액의 전세가격이 전세시세 하한가보다 낮은 것과 같이 매매시세도 낮게 형성된 것을 전혀 반영하지 않은 금액이므로 전세환산 매매예상가액인 7억5,900만원으로 평가하여야 한다.○○○

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 2007.12.31. 쟁점아파트를 증여받았으나 증여세 신고당시인 2008년 3월 국토해양부 아파트실거래가 사이트에서 쟁점아파트와 동일평형의 아파트 거래가 2008년 1월 거래가액 9억4,000만원(2건), 2008년 2월 거래가액 각 9억2,000만원, 9억7,000만원의 매매사례가액의 아파트 실거래정보를 조회할 수 있었으므로 청구인의 주장은 사실과 다르다.

(2) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 매매사례아파트는 105동 4층에 위치하고 쟁점아파트는 105동 6층에 위치하고 있어 층별 효용 등 공동주택 가격형성요인에 차이가 있음을 인정하였으며, 쟁점아파트의 시설 노후로 ○○○ 부동산사이트의 아파트 전세시세 하한가보다도 낮은 가격으로 임대한 사실을 확인하고 국세통합시스템의 공동주택 적정가격인 8억8,900만원으로 증여재산가액을 평가한 바, 쟁점아파트의 개별특성이 반영되어 결정되었다. 상속세 및 증여세법 제49조 에 의거 평가기준일 전후 3월이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 가액을 시가로 인정하는 바, 국세통합시스템 공동주택 적정가격이 조사기준일 2008.1.1. 현재 쟁점아파트의 가격이 8억8,900만원으로 확인되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 처분청이 과세 예고한 매매사례아파트의 매매가액이 아닌 과세전적부심사에서 결정한 국세통합시스템의 공동주택 적정가격이 증여재산가액으로 적용될 수 있는 지 여부

② 예비적청구로서, ○○○ 부동산사이트의 전세시세 하한가보다 낮게 임대된 특성을 반영하여 전세가액으로 환산한 증여가액을 계산할 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 제76조 【결정경정】

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 증여당시(2007.12.31) 국토해양부 아파트실거래가 사이트에 쟁점아파트와 면적이 동일한 아파트의 매매사례가액이 존재하지 않았으며, 재개발, 재건축에 대한 규제완화 기대심리 등 외부효과에 인하여 시세가 급등하여 증여 후 이루어진 거래는 정상적인 거래로 볼 수 없고, 30년 이상된 쟁점아파트는 리모델링을 한번도 실시한 적이 없는 등 개별특성을 반영하여 평가하여야 하나 이를 반영하지 아니하여 매매사례아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 평가하는 것은 부당하며, 또한, 처분청이 증여재산가액으로 적용한 국세통합시스템상의 쟁점아파트 적정가격은 상속세 및 증여세법 제61조 의 공동주택가격이 아니어서 부당하므로 기준시가로 평가하여야 한다고 주장한다. (나) 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액 9억2,000만원으로 평가하여 과세예고 하였다가, 과세전적부심사에서 국세통합시스템상의 공동주택 적정가격인 8억8,900만원으로 평가하도록 결정하였는 바, 처분청이 매매사례아파트의 매매가액이 아닌 국세통합시스템상의 공동주택 적정가격을 근거로 과세한 사실이 심리자료 등에 나타난다. (다) 살피건대, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항은 증여일(평가기준일) 전후 3월이내에 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정·수용·경매·공매에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는 바, 처분청이 과세전적부심사 결과에 따라 증여재산가액으로 평가한 국세통합시스템상의 쟁점아파트 적정가격은 한국감정원에서 전국 중개업소 및 회원업소를 통하여 매월 초 조사하여 국세청 등에 통보하는 공동주택 가격으로서, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 의 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격에 해당하지 아니하고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의 매매사례가액 등의 평가가액으로도 볼 수 없어 쟁점아파트의 증여재산가액으로 인정하기 어렵다 (라) 한편, 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 매매사례가액을 적용할 수 있는 지 살펴본다. 처분청이 제시한 쟁점아파트 증여일 전·후 3월 이내에 매매 거래된 아파트 중 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 동일평형 아파트 현황은 아래 표와 같이 나타난다.○○○ 쟁점아파트의 증여일 전후 3월이내 같은 단지, 동일 평형 아파트의 ○○○ 부동산사이트 아파트시세 조회자료는 아래표와 같이 나타난다.○○○ 처분청의 과세전적부심사자료에 의하면, 매매사례아파트(105-406) 양도자와 유선 통화한 결과, 매매사례아파트는 취득 이래 리모델링한 사실이 없다고 진술하고 있는 것으로 나타난다. (마) 살피건대, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같이 리모델링한 사실이 나타나지 아니하며, 아파트 기준시가는 동·층·면적 등 부동산의 각종 여건을 고려하여 정해진 것에 비추어 볼 때, 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동이며 같은 면적이나 기준시가가 약간 낮은 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적?위치?용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는 것으로 보이므로, 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액으로 평가하는 것이 타당하다고 판단된다. 그러나, 위 판단을 근거로 쟁점아파트의 증여재산가액을 국세통합시스템상의 공동주택 적정가격이 아닌 매매사례아파트의 매매가액으로 평가하여 증여세를 과세하는 것이 적법하다고 볼 수 있으나, 이 건 과세처분보다 청구인에게 불이익을 초래하게 되므로 국세기본법 제79조 제2항 에서 규정하는 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 처분이 유지되어야 할 것으로 판단된다.

(2) 예비적청구에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점아파트의 전세가격이 ○○○ 부동산사이트 전세시세 하한가보다 낮게 임대된 개별특성이 있는 점을 고려하여 아래와 같이 전세가액으로 환산한 매매예상가로 평가하는 것이 타당하다고 주장한다.○○○ (나) 청구인이 제시한 쟁점아파트의 전세계약서에 의하면, 2007.12.31. 임차인 이○○○에게 1억6,500만원에 전세 임대한 것으로 나타나며, 임차인은 쟁점아파트에 1993년부터 전입하여 현재까지 거주하는 것으로 주민등록표에 나타난다.

○○○ 부동산사이트의 쟁점아파트와 동일평형의 전세가 시세는 아래와 같이 나타난다.○○○ (다) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 전세가격이 ○○○부동산사이트의 전세시세 하한가보다 낮게 임대된 개별특성이 있는 점을 고려하여 전세가액으로 환산한 매매예상가로 평가하여야 한다고 주장하나, 쟁점아파트의 전세가액이 ○○○ 전세시세 하한가보다 낮게 임대되었다 하더라도 아파트 시세와 연관이 있다는 객관적인 증빙자료로 보기는 어려우며, 쟁점아파트에 대한 매매사례가액이 나타나고 있는 이상, 상속세 및 증여세법상 법적근거가 없는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.