합산배제 미분양 주택의 범위

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인은 부동산매매업 및 주택건축업 등을 영위하는 주택건설사업자로서 공동주택 신축분양을 위해 2001.12.28. ○○ ○○○ ○○○ ○-○○○, △-△△△ 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하여 ○○구청장으로부터 공동주택 건축허가를 받고 2002.3.11. 착공하여 2002.12.27. 완공한 후 사용승인을 받아 공동주택 분양을 시작하였으며, 신축주택 14세대 중 8세대를 분양한 후, 6세대(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)는 미분양되어 청구법인 소유로 남아 있었고, 청구법인은 쟁점미분양주택의 2006년도 및 2007년도에 대하여는 종합부동산세를 신고하다가 처분청에 2008.12.15. 경정청구하였으나, 2009.1.12.거부통지를 받았으며, 2008년도에는 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 ｢종합부동산세법 시행규칙｣ 제4조 및 합산배제 미분양 주택의 범위에 관한 적용특례에 따라 2005년도 종합부동산세는 합산배제규정을 적용하였으나, 2006년도부터 2008년도까지 미분양 상태인 쟁점미분양주택에 대하여는 종합부동산세(농어촌특별세) 2006년도 37,204,490원(7,411,680원), 2007년도 55,936,380원(11,187,270원), 2008년도 65,626,440원(13,125,280원), 합계 158,767,310원(31,724,230원)을 결정․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2009.2.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 ｢종합부동산세법 시행규칙」제4조 제2호의 규정은 미분양주택 합산배제 적용 대상이 건축허가일부터 3년간 적용된다는 처분청의 해석과는 달리 해석될 여지가 있으며, 위 규정의 상위규범인 ｢종합부동산세법｣이 부동산의 과도한 보유나 투기적 수요의 억제라는 주요 목표와 관련이 없는 주택 소유에 대하여 는 종 합부동산세 부과대상에서 제외하자는 취지에서 합산배제 규정을 두었다는 점을 감안하며, 처분청이 근거규정의 상위규범인 ｢종합부동산세법｣의 취지에 위반되는 해석을 하였다는 점에서 부당하고, 청구법인이 미분양주택을 소유하게 된 것은 주택건설사업자로서 주택을 건설하여 분양을 시도하였으나 분양이 되지 아니하여 어쩔 수 없이 청구법인 명의로 소유권 등기를 하였기 때문으로, 청구 법인의 쟁점미분양주택 소유는 종합부동산세의 주요목표인 부동산에 대한 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제함으로써 부동산가격을 안정시키는 것과는 관련이 없으므로 처분청이 쟁점 미분양주택에 대하여 종합합산배제 규정이 적용된다고 보아 청구법인의 경정청구 거부 및 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조 의 규정을 적용함에 있어서 청구법인의 쟁점미분양주택의 경우와 같이 투기목적이 아닌 장기 미분양에 다른 불가치한 보유에 해당하는 경우에는 종합합산배제 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구법인 소유의 쟁점미분양주택은 종합부동산세의 적용특례에 따른 미분양 주택의 범위에 해당하지 아니하고 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 미분양 상태에 있는 주택을 기한없이 종합합산 배제하는 것이 아니라 최초 취득시 부터 3년간은 과세유예하고 그 이후는 미분양 기타주택으로 보아 합산배제하는 한시적 경과규정으로 보는 것이 타당하므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 종합부동산세법 시행령제4조 규정에 의한 미분양 주택의 합산배제 규정은 최초 취득시(사용승인일)부터 3년이 경과한 경우에도 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택에 대한 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억5천만원을 초과하는 자는 당해 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 다음 각 호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 그 밖에 종업원의 주거에 공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 것으로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 기타주택】

① 법 제7조 제2항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다.

1. 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.

• 가. 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 국세기본법 시행령 제20조제1호 내지 제8호에 해당하는 자
• 나. 사용자가 법인인 경우에는 국세기본법 제39조제2항 의 규정에 의한 과점주주

2. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목의 기숙사

소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 재정경제부령이 정하는 미분양 주택

• 가. 주택법 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자
• 나. 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자

○ 종합부동산세법 시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 영 제4조 제1항 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 미분양 주택"이라 함은 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 주택법 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택

2. 건축법 제8조 의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원(권원)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 ｢종합부동산세법 시행규칙」제4조 및 합산배제 미분양 주택의 범위에 관한 적용특례에 따라 쟁점미분양주택에 대하여 2005년도 종합부동산세는 합산배제 규정을 적용하였으나, 2006년도부터 2008년도까지에 대하여는 종합부동산세를 과세하였으며, 청구법인은 쟁점미분양주택 소유에 대하여 주택건설사업자로서 주택을 건설하여 분양을 시도하였으나 분양이 되지 아니하여 부득이 청구법인 명의로 소유권 등기하였는바, 청구법인의 쟁점미분양주택 소유는 종합부동 산세의 주요목표인 부동산에 대한 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제함으로 써 부동산가격을 안정시키는 것과는 관련이 없으므로 처분청이 쟁점미분양주택에 대하여 종합합산 배제 규정을 적용하여 경정청구 거부 및 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청의 종합부동산세 결정경의서 등에 의하면, 청구법인은 2001.12.28. 공동주택 신축분양을 위해 쟁점토지를 매입하여 ○○구청장으로부터 공동주택 건축허가를 받고, 2002.3.11. 착공하여 2002.12.27.완공한 후 사용승인을 얻어 분양하였으며, 신축주택(□□□□□)14세대 중 8세대 분양 후. 쟁점미분양주택은 청구법인 소유로 남게 되었고, 처분청은 쟁점미분양주택 6세대에 대하여 종합부동산세를 과세하였다. (2) 청구법인은 2008.12.15. 쟁점미분양주택에 대한 2006년도 및 2007년도 종합부동산세 과세처분은 종합부동산세법상 합산배제 기타주택에 해당하는 주택에 대한 과세처분이므로 이를 취소하여야 한다는 취지로 경정청구하였으며, 2008년도 종합부동산세는 처분청으로부터 납세고지서를 송달받고 처분청에 심 판청구를 제기하였는바, 청구법인의 각 연도별 청구세액 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 각 연도별 심판청구 세액내역 (단위: 원) 구 분 합계 2006 2007 2008 비 고 세액 합계 190,491,540 44,616,170 67,123,650 78,751,720 종합부동산세 158,767,310 37,204,490 55,936,380 65,626,440 농어촌특별세 31,724,230 7,411,680 11,187,270 13,125,280 (3) 종합부동산세법 시행규칙제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】규정에 의하면, 미분양 주택이라 함은 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 미분양 주택을 말한다고 규정하면서, 제1호에서는 주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택, 제2호에서는 건축법제8조의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 위 시행규칙 부칙 제3조 규정에서는 2005년도 종합부동산세 과세기준일 현재 사용검사일 또는 사용승인일부터 2년 이상 경과한 미분양주택의 경우에는 “3년”을 “1년”으로 한다고 규정하고 있다. (4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구법인은 종합부동산세 시행일 이후 취득시기(사용승인일)에 관계없이 미분양주택에 대하여는 종합부동산세 합산배제규정을 적용하여야 한다는 주장이나, 위 시행규칙 부칙 제3조 규 정에서 2005년도 종합부동산세 과세기준일 현재 사용검사일 또는 사용승인일부터 2년 이상 경과한 미분양주택의 경우에는 “3년”을 “1년”으로 한다고 규정하고 있고, 쟁점미분양주택의 경우 사용승인일이 2002.12.27.이며 과세기준일인 2005.6.1.로부터 2년 이상 경과한 미분양주택이므로 “1년”에 해당하는 2005년도 종합부동산세의 경우에만 종합합산배제 규정이 적용된다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점미분양주택에 대하여 종합합산배제 대상이 아닌 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.