매매사례아파트가액을 비상장주식 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정한 사례

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인들(○○○, ○○○, ○○○)은 2007.1.18. 배우자 및 아버지인 ○○○로부터 ○○○1(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고, 2007.7.18. 쟁점아파트를 기준시가인 10억원으로 평가하여 상속세 36,170,250원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 평가기준일부터 9월 전인 2006.4.1. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 같은 면적의 경남아파트 2-805(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액인 16억원을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있다는 ○○○ 비상장주식 평가심의위원회의 자문을 받아, 2008.12.8. 청구인들에게 2007.1.18. 상속분 상속세 93,164,820원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점아파트 및 상속개시일 전후 6월 이내의 유사한 재산의 매매사례가액이 없으며, 매매사례아파트의 계약일(2006.4.1.)과 쟁점아파트의 평가기준일(2007.1.18.) 사이의 기간은 전국적으로 주택가격 변동이 심한 시기였으므로 상속세 및 증여세법 제49조 제1항 에 규정된 “가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때”에 해당하지 아니하고, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 동에 있으나 위치와 층이 다르고 가격이 다르게 형성되어 유사한 아파트에 해당하지 아니하므로, 가격급등시기에 9월 전에 거래된 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 매매사례아파트의 매매가액이 시가범위에 포함될 수 있다는 서울지방국세청 비상장주식 평가심의위원회의 자문에 근거하여 상속재산가액을 평가한 것으로서, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 동, 방향, 면적, 기준시가가 같은 아파트이고, 구조나 소음 등은 1984년 건축된 건물로서 큰 차이가 없다고 판단되며, 거래시기가 9월 전이기는 하나 매매사례아파트의 거래시기와 상속개시일 사이에는 전국적으로 주택가격이 상승기(서울 강남구의 아파트 매매가격 지수 13.1% 상승)에 있었으므로 매매사례아파트의 가액이 청구인들에게 불리하게 작용하지 아니하므로 매매사례아파의 가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 9개월 전에 거래된 매매사례가액을 비상장주식 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 ⑴ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ⑵ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제56조의2【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 “평가심의위원회”라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.

1. 제53조 제6항의 규정에 의한 중소기업

2. 당해 법인의 자산ㆍ매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인 등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

⑧ 비상장주식의 가액평가에 대한 심의를 위하여 필요한 경우 지방국세청별로 비상장주식평가심의위원회(이하 이 항에서 “지방청평가심의위원회”라 한다)를 둘 수 있다. 이 경우 지방청평가심의위원회의 위원은 다음 각 호의 자가 된다.

2. 지방국세청장이 그 기관의 3급 공무원，4급 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 일반직공무원 중에서 임명하는 자 1인

3. 지방국세청장이 위촉하는 평가전문가 2인

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인들은 2007.1.18. 상속받은 쟁점아파트의 시가로 적용할 6월 이내의 사례가 없는 사실을 확인하고, 쟁점아파트의 상속세 과세가액을 기준시가인 10억원으로 하고 다른 자산을 포함한 상속세 과세가액을 1,390,441,983원으로 하여 2007.7.18. 상속세 36,170,250원을 신고·납부하였으나, 처분청은 2006.4.1. 계약되어 매매된 경남아파트 2-805(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액인 16억원을 시가로 보아 2008.12.8. 청구인들에게 상속세 93,164,820원을 결정·고지하였다. ⑵ 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있는지를 본다. ㈎ 매매사례아파트는 <표1>에서 보듯이 ○○○이고, 전용면적이 123.28㎡이며, 남향이고, 2006.4.28. 고시 기준시가도 10억원으로서 쟁점아파트와 동일한 아파트이다. ㈏ 쟁점아파트는 전체 12층 중 7층이고 매매사례아파트는 8층이며, 쟁점아파트는 1개 층 9가구 중 1호로서 건물의 가장 우측에 위치하였고 건물의 우측면은 8차선 도로에 접하였으며, 매매사례아파트는 건물의 중앙인 5호로서 두 아파트는 수직선상의 위치가 같지 아니하며, 청구인들이 제출한 사진에 의하면, 쟁점아파트는 베란다의 구조를 변경하지 아니하였고, 매매사례아파트는 베란다를 거실로 변경하여 거실 면적이 확장되었으나, 이러한 차이가 분진, 소음, 전망 등에 영향을 미쳐 매매거래가액 형성에 유의할 만한 차이가 발생한다고 보이지 아니한다. ㈐ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 국세청 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제1호에 의하면 평가기준일 전 6월을 초과하고 2년 이내의 기간에 거래된 가액이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액으로 할 수 있는 바, 매매사례아파트의 매매계약일(2006.4.1.)은 쟁점아파트의 평가기준일(2007.2.18.) 9개월 18일 전으로서 6월을 초과하나, 처분청은 2008.8.19. ○○○ 비상장주식 평가심의위원회에 의뢰하여 ‘유사물건의 매매사례가액에 해당하여 상속재산의 시가범위에 포함할 수 있다’는 통보(○○○, 2008.11.4.)를 받아 쟁점아파트의 시가로 적용한 것으로 나타난다. ㈑ 국세청, 국민은행 및 부동산뱅크의 주택가격 자료에 의하면, <표2>와 같이 2007년 1월의 쟁점아파트와 동일 면적의 아파트 매매가액은 15억 1,000만원 ~ 18억원이고, 2006년 4월의 매매가격은 13억 9,000만원 ~ 17억 5,000만원으로서 매매사례가액은 당시 시세에 해당하는 것으로 확인되고, 국민은행 주택매매가격 종합지수에 의하면, <표3>과 같이 2006년 4월 ~ 2007년 1월 중 전월대비 상승률이 전국의 경우 0.2 ~ 3.1%, 서울 강남(11개구)의 경우 0.2~5.4% 증가하였으며 특히 2006년 10월 이후 주택가격이 급상승한 것으로 나타난다. <표3> 주택매매가격 종합지수(국민은행) (전월대비 변동율: %) 05.12. 06.1 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 07.1 전국 0.2 0.3 0.5 0.6 0.9 1.0 0.5 0.2 0.2 0.5 1.3 3.1 1.9 0.9 서울강북(14개구) 0.1 0.2 0.3 0.5 0.7 0.7 0.6 0.4 0.5 0.7 1.5 4.1 3.8 2.0 서울강남(11개구) 0.7 1.0 1.2 1.8 2.3 2.2 0.8 0.3 0.2 0.9 2.3 5.4 2.2 1.1 ㈒ 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 매매사례아파트는 건물, 면적, 방향이 동일하여 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 있고, 매매사례아파트가 평가기준일 전 6월을 초과하여 매매계약되었으나 2년 이내의 거래로서 ○○○ 비상장주식 평가심의위원회의 심의를 받아 적용하였으며, 매매사례아파트 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간에 서울 강남 아파트 시세가 상승한 것으로 보이므로, 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 있다고 판단된다. ⑶ 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.