이주보상비 지급내역이 확인되지 아니하고, 설사 지급하였다 하더라도 이는 법률상 지급의무가 없는 비용을 지출한 것이므로 필요경비로 공제할 수 없으며, 주택공사자는 이미 폐업된 사업자로서 필요경비 인정 사실에 부합하는 증빙이 없으므로 필요경비로 공제할 수 없음
이주보상비 지급내역이 확인되지 아니하고, 설사 지급하였다 하더라도 이는 법률상 지급의무가 없는 비용을 지출한 것이므로 필요경비로 공제할 수 없으며, 주택공사자는 이미 폐업된 사업자로서 필요경비 인정 사실에 부합하는 증빙이 없으므로 필요경비로 공제할 수 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점주택의 경매와 관련하여 전세금을 변제받지 못한 세입자 9가구가 퇴거하지 아니하여 청구인이 재산권을 행사할 수 없어 명도소송까지 거쳤으나 그들의 집단반발로 할 수 없이 퇴거를 조건으로 전세금중 50%와 가구당 이사비 2백만원 등 총 156백만원을 지급하였고, 최근 판례(○○○, 2008.1.9) 및 심판결정례(○○○, 2008.12.29)도 같은 취지의 판결 또는 결정을 하고 있으므로 이를 취득시 필요경비로 인정함이 타당하고,
(2) 또한, 노후화한 주택을 그대로 임대할 수 없어 155백만원을 투입하여 수리하였으므로 이 역시 취득당시 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정함이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 경매에 의하여 취득할 당시 전세보증금을 변제받지 못한 전세입주자 9가구에 지급한 전세금 및 이사비 156백만원을 필요경비로 추가 인정함이 타당하다고 주장하나, 당시 청구인의 예금계좌에서 인출된 자금이 위 세입자들에게 지급된 것인지 여부가 불분명할 뿐 아니라, 설사 그 지급이 사실이라 하더라도 이는 법률상 지급의무가 없는 지출이므로 청구인의 주장을 받아 들일 수 없고,
(2) 또한, 주택 수리비로 지출하였다는 155백만원의 경우 청구인이 당시 공사를 하였다고 주장하는 사업자가 그 당시 이미 폐업을 하였거나 그 신고액이 청구인이 공사비로 지급하였다고 주장하는 금액보다 현저히 낮을 뿐 아니라 청구인이 공사대금으로 지급하였다는 금액과 유사한 금액이 그 지급 후 다시 은행계좌에 입금된 사실 등에 비추어 볼 때 그 지급사실을 믿을 수 없으므로 이 부분 역시 청구인 주장을 받아 들일 수 없다.
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
○ 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후에 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
○ 소득세법시행령 제67조 (즉시상각의 의제)
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호외 유사한 성질의 것
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 쟁점부동산 등을 법원경매로 취득하였다가 ○○○에 양도하고, 그 양도가액은 ○○○와의 실지거래가액, 취득가액은 그 실지거래가액이 분분명하다 하여 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부한 사실, 처분청이 경매당시 취득가액을 확인하여 이를 기준으로 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 경정·고지한 사실이 처분청이 제시한 조사서 등에 의하여 확인된다.
(2) 위 처분에 대하여 청구인은 전세보증금을 회수하지 못한 세입자들의 집단행동으로 그 권리를 행사할 수가 없어 조속한 권리행사를 위하여 세입자 9인에게 이주보상비 명목으로 156백만원을 지급하였고, 또한 노후주택의 개량비로 155백만원을 지출하였으므로 고급주택 해당분의 양도차익 산정시 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.
(3) 우선 청구인이 전세입자 9인에게 지급한 이주보상비 156백만원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 임차인 9인에게 이주보상비 명목으로 156백만원을 지급하였다는 근거로 ○○○지방법원의 건물명도 소송 판결문(○○○, 1999.5.12)을 제출하였는 바, 판결문 중에는 임차인들이 청구인에게 그 임차권을 대항할 수 없다고 되어 있어 청구인이 임차인들에게 이주보상비를 지급할 법적인 의무가 없음을 알 수 있고, 또한 쟁점부동산 등의 경매와 관련한 ○○○지방법원서부지원의 배당표(○○○, 부동산임의경매)를 보면 청구외 박○○○ 등 9인이 소액임차인으로서 각각 7,000,000원씩을 우선 배당받았으며, 그들이 배당받지 못한 전세보증금은 4,000,000~13,000,000원 사이에 걸쳐 있음을 알 수 있다. (나) 한편, 청구인이 이주보상비 지급의 또다른 근거로 제시하는 예금계좌(○○○은행 ○○○지점 ○○○)를 보면, 1999.3.30~2000.3.25. 기간 중 출금사항이 있으나 그 출금원인이 임차인들에게 이주보상비를 지급하기 위한 것인지 여부가 확인되지 아니하고, 156백만원의 지급사실을 입증할 다른 객관적인 증빙이 없다. (다) 더우기, 청구인이 이주보상비를 지급하였다는 9인의 임차인 중 40,000,000원을 지급하였다는 청구외 박○○○의 경우 위 배당표상 임차보증금이 11,500,000원이며, 소액임차자로서 배당받은 7,000,000원을 차감하면 그가 배당받지 못한 임차보증금은 4,500,000원에 불과하므로 그에게 40,000,000원의 이주보상비를 지급하였다는 주장은 믿을 수 없고, 다른 임차인의 경우에도 이와 유사한 사례가 확인되고 있는 점에 비추어 볼 때 이주보상비지급에 관한 청구인의 주장은 믿기 어렵다고 보여진다. 설사, 청구인이 임차인 9인에게 이주보상비로 156백만원을 지급한 것이 사실이라 하더라도 이는 법률상 지급의무가 없는 비용을 지출한 것이기 때문에 이를 자산양도차익 계산시 필요경비로 공제할 수 없다고 판단된다(○○○, 2008.12.23 및 ○○○, 2008.12.26. 동지).
(4) 다음으로, 청구인이 주택 등의 수리비로 155백만원의 비용을 지출하였는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 건물수리비의 근거로 지붕교체공사를 하였다는 공영기와(사업자등록번호 ○○○)의 61,000,000원 상당의 거래명세표, 벽과 담장 등의 공사를 하였다는 ○○○(사업자등록번호 ○○○)의 62,320,000원 상당의 간이영수증, 대문 등의 교체공사를 하였다는 창경공업사(사업자등록번호○○○)의 32,000,000원 상당의 거래명세표 등을 제시하고 있다. (나) 우선 청구인이 주장하는 수리비 규모가 타당한지에 대하여 살펴보면, 청구인이 주택 등의 수리를 위하여 지출하였다는 155백만원은 주택규모(약 63평)로 볼 때 그 평당 지출액이 약 246만원으로서 2003. 9월 정부가 발표한 표준건축비(평당 229만원)를 초과하는 금액일 뿐아니라, 더욱이 청구인이 건축업(주택신축판매)에 종사하고 있었던 점에 비추어 보면 평당 246만원을 주택의 신축비도 아닌 수리비로 지출하였다는 주장은 쉽게 수긍하기가 어렵다 하겠다. (다) 한편, 청구인이 공사를 하였다고 주장하는 사업자 중 공영기와는 1993.12.31.에 이미 폐업된 사업자로서 1999년도 말에 공사를 하고 거래명세표를 발행하였다고 보기 어렵고, 담장 등의 공사를 하였다는 ○○○ 대표 전○○○은 건축자재만을 납품하였을 뿐 관련 공사를 한 사실이 없다고 진술하고 있어 관련 공사를 한 것으로 기재되어 있는 간이영수증이 사실에 부합하는 증빙으로 보기 어려우며, 대문 등의 교체공사를 하였다는 창경공업사의 경우 그 공사 관련 거래명세표의 내역을 보면 창문 45개, 출입문 18개, 욕실 9개 등으로 기재되어 있어 이러한 수량의 자재를 주택수리에 사용하였다고 보기는 어렵고 오히려 다량의 주택을 신축하는 사업자가 사용하는 물량으로 보는 것이 자연스럽다 하겠다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산 등을 취득한 후 그 수리비로 155백만원의 경비를 지출하였다는 주장은 받아 들이기 어렵다.
(5) 이 건의 경우 위 사실관계 및 관련규정의 해석상 청구인이 주장하는 이주보상비와 주택수리비는 자산양도차익 계산시 그 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하므로 이를 공제하지 아니하고 양도소득세를 경정한 당초 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.