같은 건물내 상가 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.9.3. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지 ○상가 ○○-○호 및 ○○-○호(건물면적 168.18㎡로 이하 “쟁점상가”라 한다)를 부(父)로부터 증여받아 기준시가로 평가한 가액 166,834,560원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고납 부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상가와 같은 건물의 같은 층에 위치한 ○○호(건물면적 31.24㎡ 로 이하 “비교대상상가”라 한다)의 2007.7.26 양도가액 1억원을 매매사례가액으로 보 아 쟁점상가의 증여당시 시가를 538,348,216원으로 산정하여 2008.11.10. 청구인에게 2007.9.3. 증여분 증여세 81,905,400원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 동일 아파트라 하더라도 평형․층이 다르면 매매사례가액을 적용할 수 없다는 여러 심판례가 있어 상가면적이 5배가 되는 쟁점상가에 대해 비교대상상가의 1㎡당 매 매사례가액을 적용하여 시가로 산정함은 부당한 점, 상가의 경우 매매사례가 빈 번하게 일어나지 않아 시가를 산정하기 위한 면적․위치․용도․종목이 유사한 비교 가능 부동산을 찾기 어려워 이를 납세자에게 부담시킬 수 없고 매매사례가액을 적 용하는 것은 지나친 형식주의에 따른 시가 결정방법으로 상가에 대해서는 매매 사례가액을 적용한 판례를 찾기 어려운 점, 공인중개사에게 확인한 증여 당시의 쟁 점상가 시세가 매매사례가액보다 훨씬 미달하는 점, 쟁점상가와 같은 건물의 2층 상가에 대한 최근 낙찰가격이 낮은 점에 비추어 볼 때, 면적․영업의 종류․시설 및 영업권․경매․급매․투기목적 등에 따라 상가의 가격이 천차만별일 수 있는데도 쟁점상가에 대해 매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법제60조 및 동법 시행령 제49조에 의한 시가 적용시 상가건 물을 제외한다는 규정과 거래의 빈도와 관련한 규정이 없으며, 비교대상상가는 쟁점상가와 같은 건물의 같은 층에 있고 기준시가도 일치하며 입지조건도 유사하 여 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항의 규정에 의한 매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점상가의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교대상상가의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또 는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항 의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대 통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산 의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평 가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물(2005.7.13 신설) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류․규모․거래 상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하 여 산정․고시한 가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확 인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등 이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변 동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의 하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적이고 부 당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준 일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규 정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의 한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점상가 및 비교대상상가 등에 대해 조사한 내용 등은 아래와 같다. (가) 쟁점상가 및 비교대상상가가 위치한 건물은 ○○시 ○○구 ○○리에서 도보 5 분 거리로 ○○아파트 배후에 위치한 지하 2층 지상 3층 건물로 3층에 14호, 건물 전 체에 103호가 있으며, ○○아파트는 재건축이 계획되어 현재 진행중이다. (나) 쟁점상가와 비교대상상가는 3층에 위치하고 코너를 끼고 연접하고 있으며 계 단의 출입구 양방향으로 3층 진입시 동시에 보여 위치에 따른 매매가액 차이가 크지 않으며 아파트 주민들의 주 출입구인 계단으로 봤을 때 위치에 따른 증여재 산가액 차이가 발생할 사유가 적다. (다) 쟁점상가 증여일 3개월 전후 2건의 매매사례가 있고, 법령에 따라 증여일로부 터 가까운 일자에 거래된 양도물건을 매매사례가액으로 선정하였으며, 쟁점상가는 수 증인이 한복집으로, 비교대상상가 및 매매된 다른 상가는 임대인이 상이하나 임 차인 1인이 피부에스테틱을 운영하고 있다. (라) 쟁점상가, 비교대상상가, 매매된 다른 상가의 매매가액 및 기준시가 등은 아래 표와 같다. <쟁점상가와 비교대상상가의 비교> 쟁점상가 (○○-○호, ○○-○호) 비교대상상가 (○○호) 매매된 다른 상가 (○○호) 위치 및 면적

○○상가 3층 168.18㎡(2건으로 각 84.09㎡)

○○상가 3층 31.24㎡

○○상가 3층 25.75㎡ 증여일 및 매매계약일 2007.9.3 2007.7.26 2007.10.24 증여재산신고가액 및 매매사례가 166,834,560원 1억원 8,000만원 1㎡당 가액 992,000원 3,201,024원 3,106,796원 <쟁점상가의 비교대상상가의 기준시가> 2006년 2007년 2008년 쟁점상가 926,000원 992,000원 1,270,000원 비교대상상가 〃 〃 〃 매매된 다른상가 〃 〃 〃 (2) 청구인은 쟁점상가가 위치한 3층의 평당 가격이 증여시점에 400~600만원 (1㎡ 당 121만원~182만원)에 형성되었고, 상가는 크기나 위치에 따라 가격에 차이 가 있다는 부동산 중개사 3인의 확인서와 ○○지방법원에서 쟁점상가와 같은 건물의 2층 121.78㎡가 2008.3.21 245,000천원에 낙찰되었다는 등기촉탁서 사본(1㎡당 2,011,800원) 등을 제시하며 상가의 경우 면적․영업의 종류․시설 및 영업권․경매․ 급 매․투기목적 등에 따라 가격이 천차만별일 수 있는데도 쟁점상가에 대해 매매사 례가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다. (3) 판단컨대, 쟁점상가와 비교대상상가는 동일한 건물의 동일한 층에 위치하여 상 호 연접하였고 매매된 다른 상가 1건도 비교대상상가와 연접한 구조로서 비교 대 상상가와 매매된 다른 상가의 매매가액이 1㎡당 310~320만원에 형성된 점, 상 가의 경우 아파트와 다르게 상행위를 하기 위한 장소로서 구획사용이 가능하며 단위당 면적의 가격비교가 가능한 것으로 보이고 쟁점상가와 비교상가를 차별화할 요인이 달리 확인되지 않는 점, 쟁점상가와 비교대상상가의 3개년 기준시가가 동일하게 산정되고 있는 점 등을 고려해 보면, 처분청이 쟁점상가의 증여일 전후 3개월 이내에 매매된 상가 2건 중 증여일로부터 가장 가까운 시기에 매매거래된 비교대 상상가를 매매사례가액으로 선정하여 쟁점상가의 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65 조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.