취득가액을 양도자가 제출한 검인계약서상 거래금액으로 과세할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2008.9.1. 청구인에게 한 2006년 귀속분 양도소득세 21,310,240원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○특별시 ○○구 ○○동 30-29 외 3필지 대지 위의 지상건물(지하1층 지상5층, 8세대 다세대주택)중 일부인 501호(대지 20㎡, 건물 41.84㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.3.22. 곽○진, 김○희, 정○활, 최○화(이하 “종전양도인들”이라 한다)로부터 취득하였다가 2006.11.30. 백○선에게 양도하고, 쟁점부동산의 양도가액을 150,000,000원(실지거래가액)으로, 취득가액을 132,313,982원(환산취득가액)으로 기재하여 2007.5.31. 양도소득세 확정신고를 제출하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도 및 취득가액 상이자료 처리를 위한 조사결과, 쟁점부동산의 취득가액을 종전양도인들이 양도소득세 신고시 제출하였던 검인계약서에 기재된 거래가액인 96,088,292원으로 하여 2008.9.1. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 21,310,240원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.13. 이의신청을 거쳐 2009.2.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 과세근거로 하고 있는 검인계약서는 실지거래내용이 반영된 진정한 매매계약서가 아니라 다니 소유권이전등기절차를 위하여 작성된 형식적인 매매계약서임에도 이를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액으로 기준으로 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산매매거래 당사자들이 작성하여 시장, 군수의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바, 청구인이 이에 대한 구체적이고 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 종전양도인들이 제출한 검인계약서상 기재된 거래금액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득세 과세표준과 세액의 결정, 경정 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세논거를 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 종전양도인들이 양도소득세를 신고(2007.5.31.)하면서 처분청에 제출된 검인계약서(2006.7.22 서울○○지방법원 등기과 접수)에는 매매거래 당사자(양도인: 곽○진, 김○희, 정○활, 최○화, 양수인: 박○순)들간의 거래가액(청구인의 취득가액 96,088,292원)이 명기되어 있으므로 이를 근거로 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 산정하여야 한다. (나) 부동산거래에 있어 검인계약서의 작성, 사용이 법제화된 이래 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되는 것이 공지의 사실이라 할 수 있겠으나, 부동산매매거래 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산은 현금을 수반한 거래로 인하여 취득한 것이 아니라 토지소유주들과 상호 협의하여 다세대주택을 건축한 후 공사대금으로 건축물중 일부를 대물변제 받기로 한 구두계약에 따라 취득하였으므로 그 취득가액을 금액으로 정확하게 산정하기 어렵고 시가가 불분명한 경우에 해당되므로 환산취득가액을 취득당시 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장한다. (가) 쟁점부동산의 취득경위를 살펴본다.

1. 1999년 10월 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 30-29 외 3필지 대지 위에 지사건물(다세주택)을 신축하여 공사대금은 대물변제 받기로 하고 토지소유주인 곽○진, 정○활, 최○화와 건물신축공사계약[제11조: 공사대금은 토지금액만큼 주택으로(평수) 분양하여 주고 남은주택(평수)을 시공자(공간건축)는 공사대금으로 수용한다. 상기 내역에 명시되지 않은 부분은 언제든지 상호 협의한다]을 체결한 사실이 건물신축공사계약서(1999년 일자 미상)에 나타난다.

2. 그 후 청구인은 1999.11.2. 건축허가(건축주: 최초 토지소유주 3인)를 득하여 1999.11.23. 공사가 착공되었으며 2001.4.19. 건축주가 변경(인근토지 소유주 김○희 추가)되었다가 2002.1.10. 사용승인이 이루어진 사실이 사용승인서(2002.1.10. ○○구청장 발행) 등에 나타난다.

3. 한편, 청구인이 신축한 다세대주택은 2002.1.15. 소유권보존등기가 경료된 사실이 집합건축물대장에 나타나고, 2002.2.20. 그 중 202호, 302호, 401호, 402호의 토지 및 건물의 소유권이 청구인에게 이전된 사실이 등기부등본에 나타난다. (나) 청구인은 2002.9.15. 부족한 건축공사대금을 최종적으로 정산하기 위하여 5층에 일부(41.84㎡, 501호: 쟁점부동산)를 증축하고 공사대금 명목으로 이전받기로 하는 구두계약을 체결하였고, 2006.3.22. 대물변제 명목으로 쟁점건물의 소유권을 이전받은 것이라고 2009.3.6. 조세심판관회의에 참석하여 의견진술을 하였다.

(3) 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 종전양도인들이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서에 기재된 금액으로 하여 이 건 양도차익을 산정하였고, 청구인은 쟁점부동산의 취득이 현금을 수반한 거래가 아니라 대물변제된 경우로서 그 가액을 객관적으로 산정하기가 어려우므로 환산취득가액을 취득당시 실지거래가액으로 적용하여야 한다고 주장하는 바, 일반적으로, 부동산매매거래 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다(○○행정법원2006구단951, 2006.11.9. ; 조심2008서6○6, 2008.5.26. 외 다수, 같은 뜻). 다만, 이 건의 경우는 청구인이 쟁점부동산을 현금을 수반한 거래에 의하여 취득한 것이 아니라 건축공사대금의 정산을 위하여 단순히 대물변제 명목으로 취득하였고, 건축공사 대금의 사정에 관한 구체적인 계약내용이 없어 취득가액을 객관적으로 산정하기에는 무리가 있다 하겠다. 그렇다면, 비록 쟁점부동산의 거래와 관련된 검인계약서가 존재한다 하더라도 취득당시 실지거래가액이 분명하지 아니한 것으로 보아야 할 것이고, 관련법령에 따라 환산취득가액을 취득당시 실지 거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 합리적인 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.