부동산 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있겠으나 소유권이 청구인 명의로 환원등기되지 아니하고 잔금이 대여금으로 확인되는 점등 양도로 보아 과세한 처분은 정당함
부동산 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있겠으나 소유권이 청구인 명의로 환원등기되지 아니하고 잔금이 대여금으로 확인되는 점등 양도로 보아 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2005.6.29. 쟁점①부동산을 ○○○개발에 양도하였으나, 양도계약 해제로 과세대상 자체가 없어졌음에도 처분청이 등기부상 소유권이전등기되었음을 이유로 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하며, 대법원 판례에 의하면, 양도에 해당여부를 판단함에 있어서 등기는 양도 사실의 인정기준이 될 수 없고, 대금이 청산된 날이 속하는 날까지 양도소득이 해제된 때에는 납세의무 자체가 성립하지 않는 것으로 판시하였는 바, 쟁점①부동산은 양수자인 ○○○개발이 매매대금 70억원 중 잔금 7억원을 지급하지 아니함에 따라, 청구인이 소유권이전등기 말소 소송(○○○지법 ○○○)을 제기하여 법원으로부터 ○○○개발 및 제3취득자들이 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 결정을 받았고, ○○○개발 등의 항소제기가 없어 동 결정이 확정되었으며, 이 건 양도계약은 해제되었으므로 처분청이 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
(2) 쟁점②부동산 중 토지는 의제취득일인 1985.1.1. 현재 토지등급을 알 수 없어 취득당시 기준시가를 계산할 수 없음에도 처분청이 환지 전 종전토지의 의제취득일 현재 토지등급을 174등급으로 보고 취득당시 기준시가를 산정하였는 바, 위 토지의 의제취득일 현재 토지등급을 처분청이 임의로 결정하고 그 등급가액에 의하여 취득가액을 환산하여 과세하는 것은 부당하다.
(1) 청구인과 ○○○개발 간에 2005.6.29. 작성된 7억원의 현금보관증에 의하면, 변제기일을 2006.2.29.로 정하였으나, 그 변제기일로부터 상당기간이 경과하여도 조치가 없었으며, 이 건 세무조사 착수일 이후인 2008.8.1.에 이르러서야 소유권이전등기말소신청을 ○○○지방법원에 접수하였고, 조정기일인 2008.9.30. ○○○개발 및 제3취득자들이 불출석함에 따라 2008.10.1. 강제조정결정이 있었으며, 위 현금보관증에 의하면, ○○○개발은 7억원을 2006.2.28.까지 보관하고, 2006.2.29.까지 청구인에게 전액 반환하기로 하며 이행되지 아니하는 경우, ○○○개발은 대물변제 명목으로 쟁점①부동산의 지상에 건축되는 주상복합건물의 아파트를 청구인에게 지급하되, 이 때 대물변제 아파트의 금액은 분양가액의 70%로 결정한다고 약정한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 잔금 7억원은 대여금으로서 이 건 거래와 무관하므로 처분청이 쟁점①부동산에 대한 대금이 청산된 것으로 보고 이를 양도로 보아 과세한 처분은 적법하다.
(2) 쟁점②토지는 취득당시 및 의제취득일(1985.1.1) 현재의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 않아 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하였으며, 계산방식은 1990.1.1.기준 개별공시지가 × 의제취득일(‘85.1.1) 현재의 토지등급가격/(1990.8.30. 현재 토지등급가격 + 그 직전 결정 토지등급가격) ÷ 2의 계산방법에 의해 산정하였는 바, 청구인이 1961.9.28. 취득한 쟁점②토지에 대한 종전토지는 1989.8.22. 토지구획정리사업의 시행으로 환지된 토지로서 환지 후 토지에 대하여는 의제취득일 현재 토지등급이 없는 것이 당연하므로, 환지 전 종전토지의 의제취득일 현재 토지등급(174등급, 1㎡당 21,700원)을 기준으로 하여 취득당시 기준시가를 산정하였는 바, 쟁점②토지의 취득당시 기준시가를 처분청이 임의로 결정한 것이라는 청구주장은 근거가 없으며, 처분청의 환산취득가액 산정방법은 적법하다.
① 쟁점①부동산을 70억원에 양도하였으나 매수자(○○○개발)가 잔금 7억원을 지급하지 아니하여 법원의 조정결정에 의해 계약이 해제된 것으로 보아 당초 과세처분을 취소할 수 있는지 여부
② 쟁점②부동산의 의제취득일인 1985.1.1. 현재 토지등급이 없는 것으로 보아 과세처분을 취소할 수 있는지 여부
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2007. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) ○○○지방국세청장의 조세범칙 조사 종결보고서(2008.11월)에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 81억8,000만원을 청구인 명의의 ○○○증권, ○○○은행의 수익증권계좌로 분산 예치하고, 청구인 명의로 2005.9.29.자 6개, 2005.10.6.자 9개, 2005.10.7.자 3개, 2005.10.10.자 4개, 총 22개의 은행계좌를 신규로 개설하여 신규개설계좌로 1회에 1억원씩 수차례에 걸쳐 나누어 송금한 후, 1일 1,900만원에서 4,000만원으로 나누어 현금으로 인출하는 방법을 반복하여 양도대금 중 77억8,000만원을 은닉하였으며, 이는 양도대금을 계획적으로 은닉하고 조세를 포탈할 목적으로 소액현금으로 나누어 인출하는 자금세탁 방법을 이용한 것으로 나타난다. (나) 쟁점①부동산은 매매를 원인으로 2005.6.29. 청구인의 명의에서 ○○○개발 명의로 소유권이전등기되었고, 청구인은 쟁점①부동산 매매와 관련하여 ○○○지방국세청장의 조세범칙 조사기간중인 2008.8.1. 양도대금중 7억원을 받지 못하였음을 이유로 ○○○지방법원에 소유권이전등기말소청구 조정신청서를 제출하여 그 결정을 받았으며, ○○○개발 등의 항소 제기가 없어 2008.10.21. 소가 확정되었으나, 당초 ○○○개발에 대한 소유권이전등기는 환원등기되지 않았음이 ○○○지방법원의 조정에 갈음하는 결정조서 및 등기부등본에 의해 확인된다. (다) 청구인과 ○○○개발간에 2004.10.13. 체결한 쟁점①부동산의 매매계약서를 보면, 매매가액은 70억원이며, 계약당일 계약금으로 3억원을 지급하고, 2005.4.10. 잔금 67억원을 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 특약사항으로 계약과 동시에 작성된 명의변경 동의서 및 건축관계 변경신고시에 매도인은 매수인의 건축허가에 관한 사항에 동의하며 필요한 관련서류를 제출하여야 한다고 기재되어 있다. (라) 청구인의 ○○○은행 ○○○지점, ○○○은행 ○○○동지점 예금통장 등에 의하면, 쟁점부동산의 총 양도대금 89억3,000만원 중 ○○○개발과의 계약금 3억원(현금)과 양수자 이○○○의 전세보증금 4억5,000만원을 제외한 81억8,000만원이 위 계좌에 아래와 같이 입금된 것으로 나타난다.
○○○ (마) 처분청은 쟁점①부동산에 대하여 정상적인 소유권이전이 완료되었음에도 청구인이 세무조사기간 중에 양도대금 중 7억원을 수령하지 못하였음을 이유로 법원에 조정신청을 제기하였으며, 이는 세무조사를 지연시키고, 조세포탈 행위를 은폐하기 위한 수단으로서 실제는 청구인이 7억원을 ○○○에 대여해 주었음을 주장하면서 ○○○개발이 채무자로 되어 있는 2005.6.29.자 현금보관증을 제출하고 있는 바, 그 내용을 보면, ○○○은 7억원을 2006.2.28.까지 보관하고, 2006.2.29.까지 청구인에게 금원을 전액 반환하기로 하며, 위 약정내용이 이행되지 아니할 경우, ○○○개발은 대물변제 명목으로 쟁점①부동산에 건축되는 주상복합건물의 아파트를 청구인에게 대물변제하되, 이 경우 대물변제 아파트의 금액은 분양가액의 70%를 기준으로 결정하기로 약정하였음이 확인된다. (바) 위 사실내용 등을 종합해 보면, 청구인과 ○○○개발은 쟁점①부동산의 매매계약을 체결하고 ○○○개발이 매매가액 70억원을 지급하였음이 매매계약서 및 청구인의 예금계좌 등에 의하여 확인되고, 청구인이 양도대금중 7억원을 받지 못하였음을 이유로 ○○○지방법원에 쟁점①부동산에 대한 소유권이전등기말소청구 조정신청서를 제출하여 그 결정을 받았으며, 청구인의 항소 제기가 없어 2008.10.21.자로 소가 확정되었으나, 당초 ○○○개발에 대한 소유권이전등기는 환원등기되지 않았음이 등기부등본 등에 의해 확인된다. 따라서 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있겠으나, 쟁점①부동산의 소유권이 청구인 명의로 환원등기되지 아니한 점, 양도대금 70억원을 ○○○개발이 청구인에게 지급한 사실이 매매계약서 및 청구인의 예금계좌 등에 의해 확인되는 점, ○○○개발이 작성한 현금보관증에 의하면, 청구인이 받지 못하였다는 7억원이 대여금으로 확인되는 점 등으로 보아 위 법원의 조정에 갈음하는 결정조서만을 근거로 쟁점①부동산의 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 처분청이 쟁점①부동산의 소유권이전 등기에 대해 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점②부동산 중 토지의 경우, 의제취득일인 1985.1.1. 현재 토지등급이 없어 취득가액을 산정할 수 없으므로 결과적으로 쟁점②부동산에 대한 양도차익 산정이 불가능하므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다고 주장하면서 이를 입증하는 증빙으로 토지대장등본을 제출하고 있으며, 동 대장에는 1985.1.1. 현재 토지등급이 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다. (나) 처분청이 제출한 토지구획정리 환지 확정지 지정조서에 의하면, 위 토지는 1989.8.22. 구획정리사업의 완료로 종전토지(같은 동 458-5번지)에서 환지처분된 토지임이 확인되며, ○○○시장의 환지확정지증명원에 의하면, 종전토지의 1985.1.1.현재 토지등급은 아래와 같이 174등급으로 확인된다.
○○○ 따라서 위 토지의 의제취득일 현재 토지등급이 없어 양도차익의 산정이 불가능하고, 토지등급이 없는 경우의 과세처분은 무효라는 청구인의 주장은 환지확정지증명원 등을 확인하지 아니한 착오로 보이므로 처분청이 위 토지의 의제취득일 현재 토지등급을 174등급(㎡당 21,700원)으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.