건물철거후 양도한 토지에 대해 건물의 자본적지출액을 토지 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.3.9. ○○○번지 공장용지 1,713.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 위 지상건물 2,010.344㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 1,305,800천원에 경락취득하여 2006.2.9. 개업한 ○○○(제조, 핸드폰케이스인쇄)이라는 사업장을 쟁점부동산으로 이전한 후 2006.3.12. 주식회사 ○○○와 쟁점부동산에 대한 전기, 소방, 통신설치공사계약(공급가액 125,000천원)을 체결하여 2006.5.20. 공사완료한 후 2006.7.15.(2006.6.16. 양도계약 체결) 쟁점건물을 멸실한 후 나대지만 양도하는 조건으로 주식회사 ○○○에 1,750,000천원에 양도하고, 양도가액을 1,750,000천원, 취득가액을 1,305,800천원, 267,957천원을 필요경비로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 필요경비 267,957천원 중 쟁점건물 철거비와 관련된 부가가치세 7,200천원을 필요경비 추인하는 한편 151,223천원[쟁점건물에 대한 시설물설치비 125,000천원(이하 “쟁점공사비”라 한다), 건물관리비 870천원, 쟁점건물철거 잔설처분가액 25,353천원]을 필요경비 부인하여 2008.7.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 87,733,360원을 경정결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.2. 이의신청을 거쳐 2008.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2006.2.9. 개업한 ○○○의 사업장으로 사용하기 위하여 취득한 쟁점건물이 노후화되어 전기, 소방, 통신시설을 설치하였으나 공사완료후 동일한 품목에 대한 ○○○의 저가 공세로 사업의 타당성이 사라짐에 따라 청구인이 쟁점건물을 철거하여 주는 조건으로 2006.6.16. 주식회사 ○○○에 토지의 양도계약을 체결하여 2006.7.15. 건물을 철거한 후 쟁점토지를 양도한 것으로 실제는 쟁점토지 뿐만 아니라 쟁점건물도 함께 양도한 것이고, 매매계약체결시 쟁점건물에 대한 전기, 소방, 통신시설을 설치공사비투입분까지 고려하여 양도가액을 산정한 것이며, 처분청이 쟁점건물에 설치된 전기․소방시설 등의 철거시 발생된 잔설처분가액은 필요경비인 철거비에서 차감하면서 쟁점건물에 대한 자본적지출액인 쟁점공사비(공급가액 125,000천원)를 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 2006.2.9. 개업한 ○○○의 사업장으로 사용하기 위하여 취득한 쟁점건물이 노후화되어 전기, 소방, 통신시설을 설치하였다가 쟁점건물을 철거하여 주는 조건으로 2006.6.16. 주식회사 ○○○에 토지의 양도계약을 체결한 후 2006.7.15. 쟁점토지를 양도한 것으로, 쟁점건물에 대한 자본적지출액이라고 주장하는 쟁점공사비는 쟁점토지의 양도가액에 영향을 미칠수 없는 비용에 해당하므로 쟁점공사비(공급가액 125,000천원)를 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점공사비를 자본적지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (3) 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○○산업주식회사 소유이던 쟁점부동산을 2006.3.9. 임의경매를 원인으로 1,305,800천원에 취득한 후 2006.3.12. 쟁점건물에 쟁점공사비인 공급가액 125,000천원(부가가치세 12,500천원 별도)을 투입하여 전기, 소방, 통신공사를 시공하기로 주식회사 ○○○와 계약한 후 2006.3.12. 착공 및 2006.5.20. 완공하였으며, 2006.7.2. 주식회사 ○○○로부터 공급가액 125,000천원, 부가가치세 12,500천원의 매입세금계산서를 수취하였다.

(2) 청구인은 2006.6.16. 쟁점건물을 매도자인 청구인이 멸실한 후 쟁점토지만을 주식회사 ○○○에 1,750,000천원(2006.6.16. 계약금 175,000천원, 2006.7.14. 중도금 500,000천원, 2006.8.16. 잔금 1,075,000천원)에 양도하기로 하며, 건물멸실후 잔금지급조건이므로 건물대금은 없는 것으로 하여 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있고, 동 계약서의 특약사항 제2호 및 제6호를 보면 매도인은 중도금 이후 쟁점건물에 대하여 멸실신고를 한 후 잔금지급일까지 공장을 나대지화하며, 매수인은 잔금지급일에 건물이 멸실되어 있는 등기부등본을 확인하고 잔금을 지급하기로 약정한 것으로 기재되어 있다.

(3) 쟁점건물의 철거내역을 보면, 쟁점건물의 공장외벽철거와 관련하여 청구인이 2006.7.19. 주식회사 ○○○철강으로부터 공급가액 30,000천원의 세금계산서를 수취하였고, 2006.8.16. 청구인이 쟁점건물에 설치한 전기 등 시설물의 철거와 관련하여 2006.8.16. 주식회사 ○○○로부터 공급가액 42,000천원의 세금계산서를 수취한 것으로 기재되어 있어, 쟁점건물을 청구인의 책임하에 멸실한 것으로 나타난다.

(4) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 신고한 필요경비 267,957천원 중 쟁점건물에 대한 자본적지출액이라고 주장하는 쟁점공사비는 청구인이 쟁점건물을 철거목적이 아닌 사업목적으로 사용하고자 취득하여 쟁점공사비를 투입하여 전기 등 시설물을 설치한 후 양도일 전에 청구인 본인의 책임하에 멸실하고 토지만 양도한 것으로 쟁점토지의 양도차익에 영향을 미칠 수 없는 손실이라 하여 필요경비를 부인하는 등 144,023천원(쟁점공사비 125,000천원, 관리비 870천원, 철거비 중 잔설대금 25,353천원을 부인하고 공장외벽 및 쟁점건물 철거비에 따른 부가가치세 7,200천원을 추인)을 필요경비에서 제외한 것으로 나타난다. <<필요경비 신고 및 부인내역>> (단위:천원) 일자 상호 지출용도 신고금액 처분청 차액 2006.4.~8월 (주)○○○ 관리비 870 부인 870 2006.7.2. (주)○○○ 공장전기 등 설치공사 125,000 부인 125,000 2006.7.19. (주)○○○ 공장외벽철거 30,000 부가가치세 추인 △3,000 2006.8.9.

○○○○ 말소등록세 155 인정 2006.8.16. (주)○○○ 공장전기 등 설치물 철거공사 42,000 잔설재산처분가치 차감 부가가치세 추인 25,353 △4,200 2006.3.9~8.16.

○○○ 외 지게차사용료 외 69,932 인정 계 267,957 144,023

(5) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 토지와 건물을 일괄취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 건물의 취득가액 및 철거비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는 것○○○으로, 청구인이 주식회사 ○○○에 쟁점시설물이 설치된 상태로 쟁점건물까지 함께 양도했다면 자본적지출액이라고 주장하는 쟁점공사비까지도 필요경비로 인정함이 타당할 것이나, 이 건은 쟁점토지 양도일 전에 청구인의 책임하에 쟁점건물을 철거하여 쟁점토지만을 매수인이 취득한 점으로 볼 때 자본적지출액이라고 주장하는 쟁점공사비에 해당하는 시설물은 청구인이 쟁점건물 사용목적으로 설치한 후 양도일(잔금청산일) 전에 임의적으로 철거완료하여 쟁점토지의 양도소득에 영향을 미칠 수 없는 것이라는 점에서 처분청이 쟁점공사비를 필요경비에서 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.