매매계약서상의 토지 및 건물의 구분가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 서울특별시 ○○○ 대지 436㎡, 건물 224.6㎡(이하‘쟁점부동산’ 이라 한다)을 2006.12.12. 양도한 후 양도소득예정신고시 토지와 건물가액이 구분되어 있지 않은 매매계약서(매매금액 18억원)를 첨부하여 취득가액을 기준 시가 비율로 환산하여 2007.2.28. 2006년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였 다.
• 나. 청구인은 2008.5.26. 토지 16억원, 건물 2억원 합계 18억원으로 구분기재 된 매매계약서를 첨부하여 토지와 건물을 안분계산한 후 건물분 양도차손(313백만원)을 토지분 양도차익(283백만원)에서 공제하여 경정청구를 제기하였으 나, 처분청은 경정청구시 제출한 부동산매매계약서에 구분 기재된 토지 및 건 물가액이 불분명한 것으로 보아 2008.9.3. 청구인의 경정청구를 거부처분하였 다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 1991년 11월에 취득한 후 약 15년동안 전 가족과 거주하면서 평생거주할 목적으로 수 차례에 걸쳐 리모델링 등 보수공사를 한 사실이 사진 등에 의하여 확인된다. 청구인은 2006.9.2. 쟁점부동산을 중개사로부터 16억원에 매매 제의를 받고 건물가액을 3억원을 별도로 지급하지 않을 경우 매도할 수 없다는 의사를 표 시하였으나 2006.9.3. 중개사 김○○○으로부터 매수자가 건물가액 3억원을 추가로 지급할 수 없다는 답신을 받고 쟁점부동산 화장실(3개)의 개조공사(기 간: 2006.9.8∼2006.9.21) 및 방충망 설치 등을 하였다. 2006.10.18. 중개사 김○○○으로부터 매수자가 청구인에게 건물가액을 별도 로 2억원을 지급하겠다고 하여 2008.10.19. 쟁점부동산의 매매계약을 체결하 고 토지 16억원, 건물 2억원으로 구분하여 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고 용산구청에 신고한 사실이 부동산거래계약신고필증에 의하여 확인되므로 쟁점 부동산의 건물가액과 토지가액이 불분명한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하 다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 예정신고시 토지 및 건물가액이 구분되지 않은 매매계약 서를 제출한 반면에 경정청구시 제출한 매매계약서에는 토지 및 건물가액이 구 분 기재되어 있어 신빙성이 없고, 설령 구분기재된 매매계약서가 실제의 매매 계약서라 하더라도 청구인이 제출한 거래명세서, 건물사진 및 동영상 등이 쟁 점부동산의 건물가액이 2억원이라는 가치산정의 근거로 보기 어려우며, 매매계 약서상의 구분 기재된 토지건물가액은 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산 정한 것으로 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 등 토지 및 건물가 액의 구분이 불분명하고 또한 건물가액 2억원은 쟁점부동산의 양도가액(18억 원)에서 차지하는 비율이 11％인데 비하여 기준시가로 산정한 건물가액(39백 만원)은 쟁점부동산의 양도가액 중 2％에 불과하여 청구인이 신고한 건물가액 의 비중이 상당히 높은 것으로 나타나며, 양도당시 건물가액 2억원을 기준으로 산정한 환산취득가액(512백만원)은 평당 건축비가 8백만원이라는 주장으로 이 는 쟁점부동산의 취득당시(1991.11.11)의 건축비에 비하여 너무 큰 비용으로 환산취득가액으로 인정하기 어려우므로 쟁점부동산의 토지 및 건물가액이 불분 명한 것으로 보아 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 매매계약서상의 토지 및 건물의 구분가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율 로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규 정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매 매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시 가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액 에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가 액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지.건물의 기준시가 산정】

④ 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지 가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 개별공시지가 × ────────────────── 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액 을 2로 나누어 계산한 가액

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구 분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의 2 제4항 단서의 규정 에 의하여 안분계산한다.

○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조 에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가 에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있 는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2008.10.19. 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고 토지 16억원, 건 물 2억원으로 구분하여 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고 용산구청에 신고한 사실이 부동산거래계약신고필증에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 건물가액과 토지가액이 불분명한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 설○○○에게 쟁점부동산을 양도하기 1개월 전에 화장실(3개) 개조공사 및 방충망 설치공사를 하고 그 공사대가로 25백만원을 지출하였다 고 주장하면서 쟁점부동산의 내부사진, 공사관련 견적서, 거래명세서 등을 제 출하였다. (나) 청구인이 제시한 설영남의 사실확인서(인감증명 첨부)에 의하면 ‘사업상 이용할 목적으로 쟁점부동산을 구입하면서 청구인을 설득하는 과정에서 토지 대가 16억원과 건물대가 2억원을 별도로 계산하여 18억원에 구입하였음을 확 인합니다’ 라고 기재되어 있다. (다) 2006.12.5. 용산구청장이 청구인에게 발급하여 청구인이 제출한 부동산 거래계약신고필증에 의하면 청구인이 설○○○에게 쟁점부동산을 대지가액 16억원, 건물가액 2억원 합계 18억원에 양도한 사실이 기재되어 있다. (라) 쟁점부동산 취득일의 기준시가는 토지 382,722천원, 건물 29,639천원으 로 토지의 기준시가 대비 건물 기준시가의 비율이 7.7％이고, 양도일의 기준 시가는 토지 571,684천원, 건물 12,802천원으로 토지의 기준시가 대비 건물 기준시가의 비율은 2.2％임이 확인된다.

(2) 위 사실관계와 관련법령 등을 살펴보면, 청구인이 제출한 부동산 매매계약 서 및 부동산거래계약신고필증에 의하면 토지 16억원, 건물 2억원으로 구분하 여 매매계약을 체결한 사실은 확인되나, 오래된 일반주택을 판매하는 경우에 주택가격을 감안하지 않는 것이 일반적인 상거래관행이고, 매매계약서상의 구 분 기재된 토지·건물가액은 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있고, 쟁점부동산의 건물가액 2억원 은 쟁점부동산의 양도가액(18억원)에서 차지하는 비율이 11％인데 비하여 기 준시가로 산정한 건물가액(39백만원)은 쟁점부동산의 양도가액 중 2％에 불과 하여 청구인이 신고한 건물가액의 비중이 상당히 높은 것으로 나타나는 반면에 청구인은 특별한 사정이 있었다고 볼 수 있는 객관적인 증빙을 제시한 사실이 없다. 그렇다면, 청구인이 토지 및 건물가액으로 신고한 금액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 이와 같이 부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물의 객관적인 가 치를 반영하지 못하고 있는 경우, 토지 및 건물의 총 양도가액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부가가치세 법시행령 제48조의2 제4항 을 준용하여 기준시가로 안분계산하여 건물분의 양 도가액을 산정하는 것은 적법한 것으로 판단된다(국심 2005광167, 2005.6.27. 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 청구인이 신고한 토지와 건물의 구분가액을 불분명한 것으 로 보아 청구인의 경정청구를 거분한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.