부동산매매계약서상의 양도가액이 실제 매매가액인지 여부

심판청구를 기각한다.

1.처분개요 청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 372-12,51 토지 및 근린생활시설(지하1층～지상 6층 이하“쟁점부동산”이라 한다)을 2001.7.5.경매로 취득한후 2002.3.28. 윤○희에게 양도하고 취득가액을 951,000천원, 양도가액을 1,043,250천원으로 하여 2002년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매수자 윤○희의 남편 강○구를 통해 청구인이 윤○희에게 쟁점부동산을 1,850,000천원에 양도하였음을 확인하고 청구인이 양도소득금액 806,750천원을 과소신고하였다고 보아 2008.10.13. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 602,118천원을 경정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 2001.7.5. 951,000천원에 경락받아 2층과 3층을 수리하여 영업을 개시하던 중 윤○희의 남편인 강○구가 찾아와 매수의사를 비추어 1,160,000천원(집기비품 116,750천원 포함)에 양도하였다. 청구인이 강○구에게 쟁점부동산의 매도가격에 대하여 처분청의 조사시 실제 양도가격과 다른 양도가격을 확인서에 의하여 확인하여 주었냐고 문의한 바, 추가 공사비 등 총 취득가액을 감안하여 처분청에 그렇게 확인하였다고 하면서 실제 매수가액은 1,160,000천원(집기비품 116,750천원 포함)으로 재확인 하여 주었으며, 매수인이 사업자등록시 세무서에 있는 것으로 확인되고, 쟁점부동산의 양도가액이 1,850,000천원이라는 계약서는 어디에도 없으며, 2001년 2002년은 부동산 경기가 침체인 시절로 쟁점부동산을 951,000천원에 취득하여 6개월만에 1,850,000천원에 양도하여 양도차익 899,000천원을 남겼다는 것은 상식적으로 이해되지 않고 강○구가 처분청 조사시 확인해준 1,850,000천원은 윤○희가 쟁점부동산을 취득하여 4~6층을 대대적으로 수리하여 추가로 발생한 비용을 합계한 것으로 이는 청구인의 양도가액이 아니므로 쟁점부동산의 양도가액을 1,850,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득자인 윤○희의 남편 강○구가 작성한 문답서, 사실확인서에 의하면 쟁점부동산을 2002.3.28. 청구인으로부터 1,850,000천원에 취득하였음이 확인되고, 강○구는 청구인의 양도소득세 신고서에 첨부된 부동산매매계약서는 청구인의 요구에 의해 작성한 다운계약서 이며, 인감증명서도 청구인의 요구에 의하여 건네 주었음을 진술하였고, 윤○희는 종합소득세 신고시 쟁점부동산을 사업용자산(1,850,000천원) 계상하였음이 2002년 귀속 종합소득세 신고서에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 1,850,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서상의 양도가액이 실제 매매가액인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 제96조 【양도가액】① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 951,000천원에 경락받아 2층과 3층을 수리하고 목욕탕 영업을 운영하던 중 윤○희의 남편인 강○구가 찾아와 매수의사를 비추어 1,160,000천원(집기비품 116,750천원 포함)에 양도하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 윤○희의 남편인 강○구가 2008.5.27 작성하여 처분청에 제출한 사실확인서에 의하면 본인의 처 윤○희가 매도자 황○석으로부터 쟁점부동산 취득과 관련하여 본인이 주도적으로 관여한 사실이 있고, 쟁점부동산의 매매총금액은 1,850,000천원이다. 매수대금 1,850,000천원의 자금원천은 계약금 20,000천원, 중도금 50,000천원 나머지 금액은 ○○농협대출금 1,200,000천원, ○○은행대출금 1,540,000천원 중 ○○농협대출금 1,200,000천원을 상환하고 남은 340,000천원 중 약 300,000천원 정도 그리고 나머지는 제가 소유하고 있던 부동산을 처분하여 지급하였다고 기재되어 있다. (나) 쟁점부동산의 매수자인 윤○희가 2008년 4월에 작성하여 처분청에 제출한 부동산 매매거래 실지거래내역 확인서를 보면 실제 매매계약서는 사업장이 사업부도로 이전하여 서류를 찾을 수 없고 청구인이 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서와 실제 거래가액이 다른 이유는 실매입 금액은 1,850,000천원이나 청구인이 양도소득세 신고시 제출한다고 하여 인감증명서를 발급하여 주었다고 기재되어 있다. (다) 윤○희의 남편 강○구가 작성한 문답서에 의하면 ‘쟁점부동산을 총 1,850,000천원에 취득하였고, 청구인이 다운계약서 작성을 요구하여 제가 윤○희씨 도장하고 인감증명서를 청구인에게 주었습니다’라고 진술한 사실이 확인된다. (라) 쟁점부동산의 매수자인 윤○희의 2002년 귀속 종합소득세 신고서에 의하면 쟁점부동산에 대하여 토지 799,015천원, 건물 1,123,538천원 합계 1,922,553천원으로 계상한 사실이 합계잔액 시산표등에 의하여 확인된다. (마) 쟁점부동산의 취득자인 윤○희가 사업자등록신청시와 2002년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매가액이 1,043,250천원으로 확인된다. (바) 윤○희는 쟁점부동산을 취득하여 사업용건물(목욕탕)로 사용하다가 2007.7.18. 경매로 쟁점부동산을 양도하였고 윤○희는 2007년 귀속 양도소득세를 무신고한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다. (사) 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하면 1999.6.23. ○○생명에서 대출받으면서 근저당 설정한 금액이 2,142백만원, 쟁점부동산의 경매낙찰당시(2001.7.5) 감정가액이 2,389백만원인 사실이 확인된다.

(2) 위 사실관계와 관련법령등을 살펴보면, 쟁점부동산의 취득자인 윤○희가 사업자등록신청시와 2002년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매가액이 1,160,000천원으로 확인되나, 쟁점부동산의 취득자인 윤○희의 남편 강○구가 작성한 사실확인서 및 문답서에 의하면 청구인의 요구에 의하여 다운 계약서를 작성하였고 쟁점부동산을 1,850,000천원에 취득하였다고 사실확인하였던 점, 윤○희는 2002년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점부동산에 대하여 토지 799,015천원, 건물 1,123,538천원 합계 1,922,553천원으로 계상한 사실이 합계잔액시산표에 의하여 확인되는 반면에 강성구와 윤선희가 추후에 작성한 사실확인서와 같이 쟁점부동산을 1,043,250천원으로 취듣ㄱ하고 4~6층을 리모델링을 하였다는 사실을 확인할 수 있는 공사도급계약서, 매입세금계산서 등을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 부동산 매매계약서는 양도소득세를 신고하기 위한 이중계약서로 보여지고, ○○생명에서 대출받으면서 근저당 설정한 금액이 2,142백만원, 쟁점 부동산의 경매낙찰당시 감정가액이 2,389백만원 점 등에 비추어 볼때 쟁점부동산의 매매가액이 1,850,000천원잉라는 것은 그 근거는 다소 미약하나, 부당하닫고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 1,850,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.