아파트 26채가 모두 환매권 행사로 인하여 청구법인에게 다시 소유권이 이전된 후 분양된 점, 대한주택보증(주)가 쟁점거래에 따른 매매대금을 환매기간 동안에는 미분양매입채권으로, 환매기간이 경과하면 유형자산으로 회계처리를 하고 있는 점 등으로 보아 쟁점거래는 매각거래가 아닌 차입거래로 보임
아파트 26채가 모두 환매권 행사로 인하여 청구법인에게 다시 소유권이 이전된 후 분양된 점, 대한주택보증(주)가 쟁점거래에 따른 매매대금을 환매기간 동안에는 미분양매입채권으로, 환매기간이 경과하면 유형자산으로 회계처리를 하고 있는 점 등으로 보아 쟁점거래는 매각거래가 아닌 차입거래로 보임
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 미분양된 쟁점아파트를 ○○○에게 환매조건부로 매매한 쟁점거래는 차입거래가 아니라 매각거래이다. (가) 쟁점거래는 환매조건부매매로서 금융위기 및 건설경기 하락에 따른 건설회사의 부실위험을 방지하기 위하여 정부가 2008.8.21. 발표한 ‘부동산활성화대책’에 따라 건설 중인 미분양아파트를 당시의 공공매입가격 수준에서 ○○○ 등의 공공기관이 매입하되,준공일 이후 사업시행자가 원하는 경우에는 당초의 매입가격에 공공자금의 조달비용이 보장되는 수준으로 환매받을 수 있도록 하는 환매권을 주고, 대신 사업시행자가 환매받은 아파트를 일반분양계약자에게 매매할 때에는 당초 분양가액보다 낮은 수준에서 분양하도록 하는 계약으로, ○○○ 2008.11.6. 1차로 환매조건부매입을 공고·접수하고 실지조사를 시행하여 환매조건부 매매계약을 체결하였는데, 청구법인과의 쟁점거래도 같은 시기에 행한 것이다. (나) 환매조건부매매는 당사자의 일방(매도인)이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)은 이에 대하여 대금을 지급할 것을 약정함에 따라 성립하는 계약이라는 ‘매매’의 정의에 부합되고, 동 거래로 인하여 소유에 따른 위험과 효익이 대부분 매수인에게 이전되고, 권리행사의 주체, 권리의 성질, 채무자(매도인)에 대한 채권자의 권리행사 범위, 소유권이전 여부 등에 있어 양도담보와 같은 차입거래와는 본질적으로 법적 성격을 달리 하고 있는 것이다. (다) 청구법인은 쟁점아파트를 ○○○ 매각하면서 계산서 및 세금계산서를 교부하였는바, 국세청의 예규(부가 2009-24, 2009.3.9.)도 환매조건부매매는부가가치세법상 재화의 공급에 해당한다고 해석하였으며,지방세법제269조의2도 이를 취득으로 보아 취득세 및 등록세 과세대상으로 규정하고 있고, 다만 정책목적상 면제(지방세법제269조의2 제1항은 ○○○주택법제76조 및 주택법 시행령제107조 제1항에 의하여 일시적으로 매입하는 미분양주택에 대하여 2011.12.31.까지 취득세와 등록세를 면제하도록 하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 주택건설사업자가 제1항에 의하여 ○○○ 매입한 미분양주택을 환매기간 내에 재매입하는 경우에는 2011.12.31.까지 취득세와 등록세를 면제함)하도록 하고 있는 등 다른 세법에서는 모두 ‘매매’로 보고 있음에도 불구하고 처분청이 쟁점거래를 차입거래로 판단하는 것은 부당하다. (라) 따라서, 쟁점거래는 일반적인 매매거래에 환매조건이 추가된 것에 불과함에도 이를 매각거래가 아닌 차입거래로 보아 법인세를 부과한 처분은 사실관계를 오인한 것이므로 부당하다.
(2) 쟁점대여금에 대한 미수이자는 회수할 수 있는 가능성이 없는 것이므로 이를 익금에 산입하여 법인세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 청구법인은 지인의 소개로 알게 된 ○○○으로부터 경영권 분쟁을 겪고 있는 코스닥등록법인인 ○○○ 주식을 매입하여 경영권을 획득한 후 주가를 높여 투자수익을 얻게 하여 주겠다는 제안을 받고, 2006.4.19. 이사회를 개최하여 40억원을 대여하기로 결의하였으며, 대여조건은 변제일인 2007.6.30.에 투자수익의 20%와 매월 4%의 이자 중 큰 금액을 받는 것이다. 그런데, ○○○ 경영권 획득에 실패하고 동 주식 가치가 폭락하여 변제기일이 지난 현재까지 전혀 변제하지 아니하고 있는바, 청구법인은 ○○○의 재산상황 등으로 보아 회수가능성이 없다 판단하여 2007사업연도 법인세 신고시 쟁점대여금의 미수이자를 계상하지 아니하였다. (나) 청구법인은 2008.10.2. ○○○을 상대로 하여 서울중앙지방법원에 대여금 청구의 소를 제기하여 2009.2.6. 원리금을 지급하라는 내용의 화해권고결정을 받았으며, 2009.2.23. 서울중앙지방법원에 재산명시신청을 한 결과 ○○○에게는 어떠한 재산도 남아 있지 아니함을 확인하였고, 이에 따라 청구법인은 2009.8.27. 서울중앙지방법원에 ○○○에 대한 파산을 신청하였다. 또한, 청구법인은 2008.12.9. ○○○을 서울중앙지방검찰청에 사기혐의로 고소하였으며, ○○○은 서울중앙지방법원(2009고합67)으로부터 징역 3년형을 선고받고 대법원판결(2010도3528, 2010.5.13.)에서 확정되어 현재 교도소에서 복역중이다. (다) 위와 같이 쟁점대여금의 회수가능성이 실질적으로 없음에도 불구하고, 2007년말 현재 형식상 파산선고나 형의 집행이 선고되지 아니하였으며 이자지급에 대한 약정일이 존재한다는 사유만으로 미수이자수익을 인식하여야 한다고 보는 것은 부당하다.
(1) 청구법인이 ○○○ 분양가액의 2분의 1의 가격에 미분양된 쟁점아파트에 대한 환매조건부 매매계약을 체결하여 소유권을 이전한 것은 매각거래가 아닌 차입거래에 해당한다. (가) 환매조건부매매가 차입거래인지 아니면 매각거래인지 여부는그 거래의 실질을 기준으로 하여 판단하는 것인바, 쟁점거래의 매매계약서 제10조를 보면 “매매계약체결일 이후부터 보존등기일 이후 6개월까지는 언제든지 ○○○ 정한 환매가격으로 세대별로 환매할 수 있고, ○○○ 환매기간이 경과된 경우 쟁점아파트를 임의로 처분할 수 있으며 청구법인은 일체의 이의를 제기할 수 없다”고 약정되어 있는 내용을 감안할 때, 쟁점아파트의 소유권은 ○○○ 이전되었으나 환매기간 동안 쟁점아파트에 대한 실질적인 지배권은 환매권을 가지고 있는 청구법인에게 남아 있다. (나) 쟁점거래 당시 청구법인에게 환매권을 포기할 의사가 존재한 것으로 인정할 수는 없다 할 것인바, 쟁점아파트의 매매대금인 7,958백만원은 분양가액의 50%에 불과한 금액이라 상식적으로 동 금액에 양도할 의사가 있었다고 보기는 어려우며, 이는 청구법인이 현재까지 쟁점아파트를 모두 환매한 후 분양한 사실을 보더라도 입증이 된다. (다) 따라서, 쟁점거래를 그 실질내용에 의하여 매각거래가 아니라 차입거래인 것으로 보아 법인세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구법인은 ○○○에 대여한 쟁점대여금이 채무자의 파산, 강제집행, 형의 집행, 사업의 폐지, 실종·행방불명 등의 불가피한 사유로 회수할 수 없는 채권임을 객관적으로 입증하지 못하므로 미수이자를 계상하지 아니한 것이 정당하다는 청구주장은 이유없다.
① 청구법인이 ○○○ 미분양아파트의 환매조건부 매매계약을 체결하여 소유권을 이전한 것이 매각거래인지 차입거래인지 여부
② 쟁점대여금에 대한 미수이자는 회수할 수 있는 가능성이 없는 것이므로 이를 익금에 산입한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 법인세법 (가) 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (나) 제19조의2【대손금의 손금불산입】
① 내국법인이 보유하고 있는 채권 중 채무자의 파산 등 대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권의 금액(이하 “대손금”이라 한다)은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입한다. (3) 법인세법 시행령 (가) 제70조【이자소득 등의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 이자 등의 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각호와 같다.
1. 법인이 수입하는 이자 및 할인액(이하 이 항에서 “이자 등”이라 한다): 소득세법 시행령 제45조 의 규정에 의한 수입시기에 해당하는 날(한국표준산업분류상 금융보험업을 영위하는 법인의 경우에는 실제로 수입된 날로 하되, 선수입이자 등을 제외한다)이 속하는 사업연도. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 이자 등(법 제73조의 규정에 의하여 원천징수되는 이자 등을 제외한다)을 당해 사업연도의 수익으로 계상한 경우에는 그 계상한 사업연도의 익금으로 한다. (나) 제19조의 2 【대손금의 손금불산입】
① 법 제19조의 2 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
8. 채무자의 파산, 강제집행, 형의 집행, 사업의 폐지, 사망，실종 또는 행방불명으로 회수할 수 없는 채권 (4) 소득세법 시행령 제45조 【이자소득의 수입시기】 이자소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다.
1. 법 제16조 제1항 제13호의 규정에 의한 이자와 할인액 약정에 의한 상환일. 다만, 기일전에 상환하는 때에는 그 상환일
(5) 주택법 (가) 제76조【대한주택보증주식회사의 설립】
① 주택건설에 대한 각종 보증을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지향상 등에 기여하기 위하여 대한주택보증주식회사를 둔다.
② 대한주택보증주식회사는 정관에 따라 본점의 소재지에 등기함으로써 성립한다. (나) 제77조【업무】대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무
○ 제1조 (목적) 이 계약은 “갑”이 이 계약에서 정한 환매기간내에 환매권을 행사하거나 환매기간 종료 후 “을”이 매수한 매매물건의 처분을 위하여 체결한다.
○ 제2조 (확약)
③ 갑은 제10조에 의한 환매권을 행사하여 “을”에게 환매받은 주택은 입주자모집공고시 승인된 분양가를 인하하여 분양할 것을 확약한다
○ 제4조 (매매방식) 쟁점아파트는 “갑”이 건설중인 미분양주택으로서 “갑”은 “을”에게 본 계약서 외에 물건별로 “을”을 수분양자로 하는 분양계약서를 작성하여 교부하는 방식으로 본 매매계약을 체결한다.
○ 제5조 (매매대금) “갑”은 쟁점아파트의 분양권을 총 매매대금 7,958,500,000원으로 하여 “을”에게 환매조건부로 매도하고 “을”은 이를 매수한다.
○ 제6조 (대금지급방법)
① “을”은 매매대금 중 계약금 및 중도금은 사업장의 공정율에 따라 “을”의 확인을 거쳐 지급하며, 잔금 10%는 소유권이전등기시 지급한다
○ 제10조 (환매권)
① “갑”은 쟁점아파트를 매매계약 체결일 이후부터 보존등기일 이후 6개월 이내에 언제든지 “을”이 정한 환매가격으로 세대별로 환매할 수 있다.
② “갑”은 제1항에서 정한 환매기간내에 환매를 원하는 경우 “을”에게 서면으로 통지하여야 하며, “갑”은 “을”에게 제13조에서 정한 환매가격에 해당하는 대금을 지급하고 “을”이 “을”명의의 분양계약서를 “갑”에게 반환하거나 “갑”이 소유권을 이전받는 방식으로 한다.
③ “갑”이 환매기간 내에 환매하지 아니하고 환매기간이 경과한 경우에는 “갑”이 환매권을 포기한 것으로 본다.
④ “을”은 환매기간이 경과된 경우 쟁점아파트를 임의처분할 수 있으며 “갑”은 이에 대하여 일체의 이의를 제기할 수 없다
○ 제11조 (소유권 이전) “갑”은 소유권보존등기와 더불어 쟁점아파트를 지체없이 “을”에게 환매특약이 표시된 소유권이전등기를 하여야 한다.
○ 제13조 (환매가격 및 제비용)
① 환매가격은 “갑”이 매매대금으로 받은 금액에 “을”의 자금운용수익율을 기간에 따라 일할계산한 금액을 가산하여 산정한다
② “을”이 이 매매계약과 관련하여 지급한 제비용(제세금과 이전등기비용, 이전등기한 후 관리비 등 “을”이 지급한 비용일체를 말한다)은 환매시에 “갑”이 부담하여야 한다.
○ 제19조 (권리의무의 양도금지) “갑”은 이 계약서상의 권리 또는 의무를 “을”의 동의없이 양도하거나 담보로 제공할 수 없다. (나) 심리자료에 의하면, 당사자들이 쟁점거래 체결당시에는 쟁점아파트의 환매기간을 소유권보존등기일로부터 6개월로 약정하였다가 매도인인 청구법인의 요청으로 인하여 1년을 연장한 사실이 나타난다. (다) 쟁점아파트의 분양 및 환매 내역을 보면 <표1>과 같다. OOO (라) 쟁점아파트 등기부등본에는 2009.1.21. 청구법인을 소유자로 하여 소유권보존등기가 되었으며, 같은 날 2008.12.8. 환매특약부 매매에 의한 소유권이전등기가 ○○○ 앞으로 경료되었고, 또한 위 환매일의 매매를 원인으로 2009.7.16.부터 2010.1.18.까지 청구법인에게로 다시 소유권이 이전등기된 것으로 등재되어 있다. (마) 청구법인은 쟁점거래에 대하여 토지 및 국민주택규모의 건물에 대하여는 계산서를, 국민주택규모를 초과하는 건물에 대하여는 세금계산서를 각각 발행하였고, ○○○ 청구법인이 환매권을 행사함에 따라 쟁점아파트를 청구법인에게 다시 매도할 때 위와 같은 방법으로 계산서 및 세금계산서를 발행하였다. (바) 환매조건부 매매계약에 의하여 지급한 매매대금의 회계처리에 대하여 ○○○ 재무회계팀에 확인한 결과, 약정한 환매기간 동안에는 매출채권인 미분양매입채권으로, 환매기간이 경과하는 경우에는 유형자산으로 각각 계상한다는 내용으로 답변하였다.
(2) 쟁점② 관련 (가) 청구법인의 2006.4.19.자 이사회 회의록에는 이사 3인이 참석하여 만장일치로 ○○○에게 쟁점대여금(40억원)을 대여하기로 의결한 내용이 나타나고, ○○○이 2006.4.19. 서명날인한 차용증에는 쟁점대여금에 대하여 변제기일은 2007.6.30.로 하고 이자는 매월 4%로 하되 세부사항은 별도의 투자약정서에 따른다고 기재되어 있으며, 첨부된 투자약정서에는 ① 청구법인은 ○○○ 주식의 매수를 위하여 ○○○에게 쟁점대여금을 대여하고 ○○○은 동 주식을 매입하고, ② 차입일로부터 상환일까지 매월 4%의 이자율로 계산한 금액보다도 투자수익의 20%가 많을 경우에는 후자를, 투자수익의 20%가 적을 경우에는 전자를 지급하는 것으로 약정되어 있다. (나) 심리자료에 의하면, ① 청구법인은 2008.10.2. ○○○을 상대로 하여 서울중앙지방법원에 대여금 청구의 소(2008가합114576)를 제기하여 2009.2.6. 원리금을 지급하라는 화해권고결정을 받았으며, ② 2009.2.23. 서울중앙지방법원에 재산명시신청을 하였고, ③ ○○○ 2009.6.29. 자신에게 재산이 없음을 신고하였고, ④ 청구법인은 2009.8.27. 서울중앙지방법원에 ○○○에 대한 파산신청을 하였으나 아직 선고 되지 아니하였으며, ⑤ 청구법인이 2008.12.9. ○○○을 서울중앙지방검찰청에 특정경제범죄가중처벌법 위반(사기)혐의로 고소하여, ○○○이 서울중앙지방법원에서 징역 3년형(2009고합67호)을 선고받고 대법원에서 확정(2010도3528, 2010.5.13.)되어 현재 복역중이다. (다) 조사청이 작성한 금융추적조사복명서에는 쟁점대여금이 청구법인 명의의 예금계좌에서 ○○○ 명의 예금계좌로 이체된 후에 ○○○ 명의로 1,299,620주를, ○○○ 명의로 431,900주를 각각 취득한 사실이 나타난다. (라) 청구법인이 2008사업연도 법인세 신고시 쟁점대여금(40억원)을 대손처리한 것에 대하여, 조사청은 동 대손처리가법인세법제19조의2에서 규정한 대손금의 손금산입요건을 충족하지 못한다는 사유로 이를 부인하였으며, 청구법인도 이에 대하여는 이의가 없다.
- 라. 판단
(1) 쟁점①에 대하여 본다. 살피건대, 청구법인은 미분양된 쟁점아파트를 ○○○에 환매조건부로 매매한 것은 차입거래가 아니라 매각거래라 주장하나,
○○○는주택법에 의하여 주택건설과 관련한 각종 보증을 이행하여 분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하기 위하여 설립된 법인인 점, 쟁점거래는 ○○○ 보증으로 기인하는 부담과 손실을 방지하기 위하여 미분양주택인 쟁점아파트를 환매조건부 매매계약으로 매입한 것으로 외관상으로는 매매의 형식을 갖추고 있으나 그 실질에 있어서는 차입거래로 보이는 점, 쟁점거래에 의한 매매대금인 7,958백만원은 분양가액의 50%에 불과한 금액이라 청구법인이 실제 그 가격에 양도할 의사가 있었다고 인정하기는 어려운 점, 환매기간 중에는 청구법인이 언제든지 쟁점아파트에 대한 환매권을 행사하여 임의처분할 수 있으므로 그 기간이 경과하지 아니한 때에는 그 실질적인 지배권이 청구법인에게 남아 있는 점, 쟁점아파트(36채)가 모두 환매권 행사로 인하여 청구법인에게 다시 소유권이 이전된 후 분양된 점, ○○○ 쟁점거래에 따른 매매대금을 환매기간 동안에는 미분양매입채권으로, 환매기간이 경과하면 유형자산으로 회계처리를 하고 있는 점 등을 감안하면, 쟁점거래는 매각거래가 아닌 차입거래로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 그와 같은 입장에서 법인세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 살피건대, 청구법인은 쟁점대여금에 대한 미수이자는 회수가능성이 없는 것이므로 이를 익금에 산입한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점대여금이 ○○○ 명의의 예금계좌로 송금된 다음 ○○○ 명의로 1,299,620주를, ○○○ 명의로 431,900주를 각각 취득하였음에도 청구법인이 동 주식에 대하여 어떠한 법적 조치도 취한 사실이 없고 ○○○ 상대로 하여 소송을 제기하지도 아니한 점, ○○○에 대하여 파산선고가 되지 아니한 점, 청구법인이 2008사업연도에 쟁점대여금(40억원)을 대손처리하여 법인세를 신고하자 조사청이 대손의 요건이 미비하다 보아 부인하였음에도 그에 대한 이의제기가 없었던 점 등으로 보아 쟁점대여금에 대한 회수가능성이 없다는 것이 객관적으로 명백하다 볼 수 없으므로 미수이자를 익금에 산입하여 법인세를 부과한 처분은 정당한 반면 그와 다른 내용인 청구주장은 이유없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.