검인계약서 결정가액을 부인하고 환산취득가액으로 산정함이 타당함

동울산세무서장이 2009.4.2. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 144,305,804원의 부과처분은

1. 청구인의 울산광역시 북구 진○○ 651 답 1,653㎡(공유지분 165300분의 33068)의 취득가액을 환지 전후의 면적을 감안하여 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 의하여 환산한 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 청구인 채○○와, 이○○, 이지○(이하 “청구인들”이라 한다)은 울산광역시 북구 진○○ 651 답 1,653㎡(청구인 공유지분 165300분의 33068,이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.9.28. 박○○에게 양도하고 쟁점토지 취득일은 1998.4.15.로, 취득가액은 6억1,000만원으로, 양도가액은 8억7,200만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 조사 결과 청구인들의 쟁점토지 취득가액은 7,700만원이고, 양도가액은 9억9,000만원이며, 청구인들의 쟁점토지 취득시기를 토지구획정리 사업인가일(1998.8.14.) 이후인 1999.6.3.로 보고 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당한다 하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 2009.4.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 144,305,840원을 경정⋅고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.15. 이의신청을 거쳐 2009.9.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들은 1991년 2월경 부동산중개인으로부터 쟁점토지를 소개받고 1991.3.27. 매매계약을 체결한 후, 계약금 1,500만원, 중도금 6,000만원(1991.4.11.), 잔금 7,500만원(1991.4.29.) 총 1억5,000만원을 지급한 사실이 이○○, 이영○, 채용○ 및 이지○ 명의로 작성⋅날인한 공동투자금액에 관한 확인서(이하 “공동투자금액확인서”라 한다) 및 양도인 이재○의 수령증 등에 의하여 확인되므로, 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 잔금청산일(1991.4.29.)이 아닌 등기접수일(1999.6.3.)로 보고 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 양도소득세 조사 당시에는 제출하지 아니한 공동투자금액 확인서 및 영수증 등을 제시하며 쟁점토지의 잔금청산일을 1991.4.29.로 주장하고 있으나, 위 공동투자금액확인서에 기재된 명의인과 등기명의인이 불일치하고, 쟁점토지 취득시 매매계약서 등 객관적인 증빙이 없으며, 청구인들이 비사업용 토지에 대한 중과세 회피목적으로 대여금약정서 등을 임의로 작성한 것으로 보이므로 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 1999.6.3.로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득시기를 1991.4.29.로, 취득가액을 1억5,000만원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목의 본문에 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제104조의3【비사업용 토지의 범위】② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정⋅경정의 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액⋅매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부⋅등록부 또는 명부 등에 기재된 등기⋅등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부⋅등록부 또는 명부 등에 기재된 등록접수일 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부⋅매매계약서⋅영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부⋅매매계약서⋅영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지⋅건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인들에 대한 양도소득세 조사결과 청구인들의 쟁점토지 취득시기를 등기접수일인 1999.6.3.로 보고, 쟁점토지 취득가액은 검인 계약서상의 신고가액인 7,700만원으로, 양도가액은 9억9,000만원으로 하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 경정⋅고지하였다. <표1> 쟁점토지 취득시기⋅취득가액 신고 및 경정내역 (단위: 천원) 당초 신고 경정⋅결정 청구인 주장 취 득 일

1998. 4. 15.

1999. 6. 3.

1991. 4. 29. 양 도 일

2007. 9. 28.

2007. 9. 28.

2007. 9. 28. 취득가액 610,000 77,000 150,000 양도가액 872,000 990,000 990,000

(2) 청구인들은 1991.3.27. 쟁점토지를 1억5,000만원에 매입하기로 계약을 체결하고 1991.4.29. 매매잔금을 지급한 바, 이 때를 쟁점토지의 취득시기로 보아야 한다고 주장하며 그 증빙으로 공동투자금액확인서, 영수증, 계좌거래내역서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인들이 제출한 공동투자금액확인서에 의하면 계약일은 1991.3.27.이고 소재지는 울산시 중구 진○○ 651-1 500평이며 투자금액 1억5,000만원 중 이○○ 7,000만원, 이영○(이지○의 형) 3,500만원, 채용○(채○○의 형) 3,000만원, 이지○ 1,500만원을 투자한 것으로 기재되어 있으며, 투자금액으로 소유지분을 환산하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 공동투자금액 및 등기부상 소유지분 (단위: ㎡, 천원) 등기명의인 소유지분 투자금액 비고(공동투자자) 이○○ 771 70,000 이○○ 이지○ 551.32 50,000 이영○,이지○ 채○○ 330.68 30,000 채용○ 쟁점토지의 거래내역을 보면 1990.9.28. 전소유자 이재○가 증여를 원인으로 취득하였다가 1999.6.3. 청구인들에게 매매를 원인으로 소유권이전 등기가 경료되었고, 그 이전인 1998.9.9. 채권자 병영농업협동조합 등의 명의로 설정된 가압류가 1999.7.3. 압류해제 되었으며, 쟁점토지에 대한 근저당권 설정현황은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 근저당권 설정현황 (단위: 천원) 설정일 말소일 근저당권자 채권최고액 비고 1991.1.26. 1998.11.13. 병영농업협동조합 45,000 1991.7.25.

1994. 3.15. 채용○ 100,000 1994.4.16.

2007. 8. 1. 채용○ 100,000 공동담보(진장 651-1) 청구인들은 쟁점토지는 양도인인 이재○가 부친으로부터 증여받은 토지이므로 등기이전을 1년간 유예하는 조건으로 매매계약을 체결하였고, 이를 담보하기 위하여 채용○ 명의로 근저당권(1억원)을 설정하였으며, 그 후 이재○가 등기이전을 지연하여 1999.6.3. 소유권이전등기를 한 것으로 주장하고 있으나 이를 확인할 수 있는 매매계약서는 분실을 사유로 제시 하지 못하고 있다. (나) 청구인들은 쟁점토지의 매매는 이영○과 채용○이 주선한 것으로 주장하고 있고, 그 증빙으로 제출한 영수증에는 쟁점토지 매매대금 중 중도금으로 6,000만원(영수인 이재○, 1991.4.11.), 잔금으로 7,500만원(영수인 김○○, 1991.4.29.)을 채용○로부터 수령한 것으로 기재되어 있으며, 청구인들중 이○○은 투자를 주선한 채용○에게 7,000만원을 전달한 것으로 주장하며 아래 <표4>와 같이 계좌거래내역서 등을 제출하였으나 현금인출로 인하여 그 지급내역은 확인되지 아니한다. <표4> 이○○의 계좌거래내역 (단위: 천원) 거래일 지급액 입금액 거래지점 비고

1991. 3. 4. 8,000 외은 동울산지점 김○○ ̋ʺ 20,500 ʺ 김○○

1991. 3. 4. 8,000 외은 남목출장소 현금 인출

1991. 3.11. 20,500 외은 동울산지점 현금 인출

1991. 4. 9. 7,000 농협 방어진지점 현금 인출

1991. 4.27. 6,150 외은 봉덕지점 이○○

1991. 4.29. 1,000 ʺ 이○○ ʺ 7,150 외은 남목출장소 현금 인출 (다) 청구인들은 공동투자금액확인서에 날인된 도장 중 이영○의 인감은 1991.9.10.에 등록된 후 1998.11.9. 변경되었고, 채용○의 인감은 1991.7.24.에 등록된 후 1997.6.27.에 변경되어 위 확인서가 인감 변경신고 이전에 작성된 것으로 주장하고 있다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점토지의 잔금청산일은 1991.4.29.로 토지구획정리 사업인가일(1998.8.14.) 이전에 쟁점토지를 취득한 것으로 주장하고 있으나, 공동투자금액확인서의 투자자와 쟁점토지 등기명의인이 일치하지 아니하고 실제 매매계약서를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인은 채용○ 및 이영○이 매매를 주선한 것으로 주장하고 있으나 매매대금의 수수 및 지급여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점, 채용○ 명의로 설정된 근저당권은 설정금액이 1억원으로 매매이행을 담보하기 위한 것으로 보기 어려운 점 등을 감안 할 때, 공동투자금액확인서를 근거로 쟁점토지의 취득시기를 잔금청산일인 1991.4.29.로, 그 취득가액을 1억5,000만원으로 보아야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 한편, 처분청의 이 건 양도소득세 경정결의서에 의하면 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서상 취득가액인 7,700만원으로 하여 과세한 사실이 확인되므로 이 부분이 적법한지를 직권심리한다. (가) 쟁점토지의 취득당시 기준시가는 59,400원이나, 양도당시 기준시가는 771,000원이며, 청구인들의 쟁점토지 취득 당시에는 쟁점토지 인근이 진장⋅명촌지구 토지구획정리사업으로 1999.4.1. 환지계획 예정지로 지정된 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 최소한 검인계약서상 매매대금인 7,700만원을 초과할 것으로 보여지므로 이를 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기 어렵다. (나) 소득세법제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월 이내의 매매사례가액, 당해 부동산에 대한 감정평가법인의 감정가액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없고 청구인들이 주장하는 실지취득가액 1억5,000만원과 처분청이 과세근거로 한 검인계약서의 가액 7,700만원 모두 실지취득가액으로 인정하기 어려운 이 건의 경우 청구인이나 처분청이 쟁점토지와 유사한 부동산의 매매사례가액이나 당해 부동산에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 그 다음으로 환산가액을 적용 하는 것이 타당하다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도소득 과세표준을 산정함에 있어 취득가액을 토지구획정리사업에 따른 환지면적을 감안하여 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 의한 환산취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2009. 12. 30. 주심조세심판관 이 효 연 배석조세심판관 박 동 식 서 희 열 주 흥 덕