토지매매행위가 미등기 전매로서 양도소득인지 대여금의 회수조치로 인한 이자소득인지 여부는 실지 대출받은 돈의 귀속자 거래형태 등에 대하여 추가조사를 통하여 판단해야 할 사항임
토지매매행위가 미등기 전매로서 양도소득인지 대여금의 회수조치로 인한 이자소득인지 여부는 실지 대출받은 돈의 귀속자 거래형태 등에 대하여 추가조사를 통하여 판단해야 할 사항임
○○세무서장이 2009.3.15. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 195,598,200원(2009.7.31. 18,620,000원 감액경정)의 부과처분은 청구인이 ○○남도 ○시 ○○면 ○○리 산 40-1 등 9필지 26,800㎡(명세별지에 대하여 미등기 전매를 하였는지, 대여금 정산절차에 불과한 것인지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세인지 아니면 이자소득인지 여부를 정하여 과세표준 및 세액을 경정한다.
○남 ○시 ○면 ○리 산40-1 임야 17,950 평산○씨문희공파○종중 쟁점②토지
○남 ○시 ○면 ○리 169 전 149 김○돌 쟁점③토지
○남 ○시 ○면 ○리 172-1 답 1,927 김○돌 쟁점④토지
○남 ○시 ○면 ○리 172-4 답 2,592 박○간 쟁점⑤토지
○남 ○시 ○면 ○리 172-3 답 1,693 정○화 쟁점⑥토지
○남 ○시 ○면 ○리 178 전 522 박○섭 쟁점⑦토지
○남 ○시 ○면 ○리 170 전 235 정○화 쟁점⑧토지
○남 ○시 ○면 ○리 172-2 답 1,587 신○명 쟁점⑨토지
○남 ○시 ○면 ○리 173 전 145 신○명 계 26,800
- 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 사실상 쟁점토지를 취득하여 미등기 전매한 것으로 보아 2009.3.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 195,598,200원을 결정․고지하였다(이의신청 결정에 따라 18,620,000원 감액경정).
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.29. 이의신청을 거쳐 2010.8.19. 심판청구를 제기하였다.
(1) 미등기전매 해당 여부 청구인은 신AA과 쟁점토지의 소유자 누구에게도 쟁점토지를 매수하는 의사표시를 하거나 계약서를 작성한 사실이 없고, 단지 신○식에게 대여한 자금 회수를 위하여 대리인 자격으로 그 처분을 주도하였다. 처분청은 신○식의 진술을 들어 청구인이 등기청구권을 행사할 수 있는 지위에 있었다고 주장하나, 위와 같은 이유로 청구인 명의로 소유권이전 등기를 하기 어려웠고, 신○식도 쟁점토지가액을 상회하는 자금을 유치하여 빼돌렸기 때문에 처분권을 채권자 중 누구에겐가 넘겨야 하는 상황에서 청구인이 채권확보를 위해 나선 것이며, 매각대금에서 소유권이전 등의 비용을 공제한 금액이 청구인이 신○식으로부터 받아야 할 금액에 미달하여 정산하지 아니한 것인데 이를 이유로 청구인을 미등기전매자로 보는 것은 부당하다. 청구인이 신○식을 제외한 쟁점토지의 소유자들에게 양도소득세를 책임지겠다고 한 것은 그들의 도움이 없으면 소유권이전절차가 불가능하여 다소 손해를 감수하더라도 대신 납부할 수 밖에 없는 절박한 사정이었고, 이자가 통념상 높은 것은 사실이나 자금대여 시점부터 채권회수 시점까지는 1년6개월이 소요되었으며 이에 대하여 쌍방간 다툼이 없는데 그 계약 내용을 무효로 하고 부동산미등기 전매행위자로 단정하여 과세하는 것은 부당하고, 이자소득으로 보아 신고한 것은 적법하다.
(2) 양도소득인지, 사업소득인지 여부 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 본다면, 처분청 의견과 같이 청구인은 쟁점토지 중 3필지를 신○식에게 대물변제 형식으로 취득하였고 나머지 6필지는 1차 전매자 및 소유자로부터 취득하는 등 총 9필지의 토지를 취득한 후 청구인의 책임하에 자본 등을 투자하고 공장부지로 개발하여 양도한 것이므로 이는 부동산매매업을 영위한 것이고, 따라서 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세하는 것이 타당하다.
(1) 미등기전매 해당 여부 신AA이 2007.5.7. 청구인에게 쟁점토지의 매각을 위임할 당시 사실상 매각을 위임할 수 있는 부동산은 9필지 중 3필지에 불과하고, 매각이 완료된 시점에 청구인은 위임자 신○식과 채무의 정산이 없었으며, 매각대금으로 청구인이 나머지 6필지를 토지 소유자로부터 매수하였고 원 소유자들도 청구인에게 쟁점토지를 양도하였다고 일관되게 진술하였으며, 원소유자들이 청구인의 요구에 의해 매도용 인감증명서를 발급해준 점,2007.9.5.자 매도의향서에 쟁점토지를 청구인의 소유로 매매를 원한다고 되어 있는 점, 매각대금으로 청구인이 직접 다른 투자자에게 투자금을 반환하고 나머지 잔액을 청구인이 사용한 점으로 볼 때, 2007.5.7. 위임받을 당시에 쟁점토지 중 신○식 소유의 3필지는 채무불이행으로 인한 대물변제로 취득하고 나머지 6필지를 청구인이 직접 취득하여 매수자 백○○에게 쟁점토지 전체를 양도한 것이 명백하다. 청구인은 이 건 매매와 관련된 일련의 사건이 대여금 회수 목적이었다는 점을 내세우며 미등기 전매차익이 아닌 이자소득으로 일관되게 주장하나, 청구인이 사건에 개입하게 된 목적이 결과적으로 원주민들로부터 헐값에 토지를 매입하여 단기간에 고액의 차익을 남겨 매각하여 양도차익을 취한 점에 비추어 이자소득이라는 주장이 설득력이 없고, 매매계약서상 매도인의 대리인으로 표시되어 있으나 위와 같이 단기간에 고액의 양도차익을 취한 것을 단순 대리행위로 볼 수 없으므로, 청구인이 취한 이득의 금원은 부동산 투기로 인한 미등기 전매차익이 명백하므로 당초 처분은 정당하다.
(2) 양도소득인지, 사업소득인지 여부 청구주장에 의하면, 채권의 원금 및 이자를 회수하기 위하여 부동산을 매각하였다고 한 것과 미등기로 부동산을 매매한 사실 등으로 보아 부동산매매를 사업으로 할 의도가 없었고, 토지를 분할판매하지 아니하고 1인에게 양도한 점에 비추어 사업의 계속성, 반복성이 없으므로 양도소득으로 과세함이 타당하다.
① 청구인이 쟁점토지를 매매한 행위가 미등기 전매로서 양도소득에 해당하는지 아니면, 단순히 대여금의 회수로 이자소득에 해당하는지 여부
② 미등기 전매에 해당하는 경우, 양도소득이 아닌 부동산매매업의 사업소득으로 과세하는 것이 타당한지 여부
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세세법 제16【이자소득】
① 이자소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 12.비영업대금의 이익 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다),임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 제55조 【세율】
① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
양도소득 과세표준의 100분의 70 (3) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조제1항제2호, 조세특례제한법 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조제1항제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
(4) 소득세법시행령(2010.2.18. 대통령영 제22034호로 삭제되기전의 것) 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (5) 부가가치세법 제2 조 【 납세의무자 】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 영리목적의 유무에 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다) (6) 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】
② 영 제2조제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2006.11.2. 신○식에게 3억5,000만원을 쟁점①토지의 공장부지 개발자금으로 대여하되 공장허가시(2007.2.28.)에 7억원을 신○식이 청구인에게 지급하는 것으로 약정서를 작성하고, 등기원인을 2006.11.2. 매매예약으로 하여 2006.11.3. 쟁점①토지에 소유권이전 가등기를 설정하였으며, 김○임․김○수도 동일한 조건으로 신○식에게 1억 5,000만원 대여하고 공장허가시 3억원을 지급받기로 약정서를 작성하고, 쟁점②․③토지에 각 3분의2와 3분의1 지분으로 2006.11.3.소유권이전 가등기를 설정하였다. (나) 청구인은 2007.4.30. 청구인,김○임, 김○수 3인을 대표하여 신○식에게 2007.5.10.까지 투자원금 등 합계 10억원을 현금지급하든지 아니면 쟁점토지에 대한 처분권과 공장부지 조성사업권을 청구인에게 위임하라는 내용의 내용증명을 발송하였다. (다) 청구인은 2007.5.7. 신○식과 투자자 3인(청구인,김○임,김○수) 중 대표자인 청구인에게 쟁점토지에 대한 공장부지 조성사업권과 공장부지 매각에 대한 일체행위 등을 위임한다는 합의서 및 위임장을 작성하였다. 〈표2〉: 위임장 교부일까지 쟁점토지에 대한 신AA의 거래내역 (단위: 천원) 구분 소유자 계약일 매매대금 계약금 (지급일) 잔금 (지급일) 비고 쟁점①토지 평산○씨 2005.5.18. 162,900 25,000 (2005.5.18.) 137,900 (2006.11.20.) 완료 쟁점②토지 김○돌 2006.10.20. 62,800
• 62,800 (2006.11.2.) 완료 쟁점③토지 쟁점④토지 박○간 2005.5.21. 116,560 11,500 (2005.5.21.) 105,060 (2006.8.25.) 완료 (구○회) 쟁점⑤토지 정○화 2005.5.21. 쟁점⑥토지 박○섭 협의중
• -
• 쟁점⑦토지 정○화 협의중
• -
• 쟁점⑧토지 신○명 2005.5.18. 116,000
• 미완료(07.5.7. 계약해지) 쟁점⑨토지 (라) 청구인은 2007.12.3. 쟁점토지 소유자의 대리인으로 백○○과 쟁점토지를 12억9,712만원에 양도하는 계약을 체결하면서,쟁점토지 매매계약에 대한 위임장과 인감을 첨부하고, 각 필지의 매도인의 대리인인 청구인이 모든 권한을 위임하여 계약체결 및 계약금중도금 잔금수령과 개발행위에 관한 인․허가에 필요한 제반사항과 소유권이전등기에 관한 일체의 행위를 하기로 약정하였다. (마) 청구인은 2007.12.3. 백○○으로부터 계약금 1억3,000만원을 받아서 2007.12.10. 장○○에게 7천만원을 지급하여 쟁점 ⑥토지의 가등기를 해제하였고, 2007.12.18. 중도금 1억원을 수령하고, 2008.3.3. 쟁점 ①토지를 제외한 8필지의 토지를 백○○에게 소유권이전등기 하였으며,2008.3.5. 백○○이 쟁점 ⑧,⑨토지의 소유자인 신○명에게 1억원을 송금하도록 하였으며,2008.3.10.쟁점①토지 소유권을 백○용에게 이전하였으며, 2008.4.14. 백성용으로부터 중도금 3억4,700만원을 받아, 신○명에게 1,600만원, ○새마을금고에 1억6,700만원, 정○화에게 994만원을 각 각 지급하였고, 2008.5.19. 백○○으로부터 잔금 6억원을 수령하였다. (바) 청구인은 쟁점토지 매매대금 12억7,712만원 중 토지대금정산, 중개수수료 등에 495,827,310원을 사용하고, 2008.5.19. 김○옥에게 2억5,000만원(김○수․ 김○임의 원본 1억5,000만원 및 이자 1억원)을 지급하고, 청구인에게 귀속된 나머지 531,292,690원 중 원본 3억5,000만원을 차감한 181,292,690원에 대하여 이자소득으로 신고하였다. (사) 처분청은 2008년 11월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 바, 신○식의 전말서,구○회(○령새마을금고 대출담당 직원)의 사실확인서, 신○명의 자술서, 박○간,정○화,심○명의 진정서 등을 기초로 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 판단하였는데,2008.11.14. 처분청 조사당시 작성된 신○식의 전말서에는 신○식이 청구인에게 쟁점토지에 대한 공장부지 조성사업권과 공장부지매각에 대한 일체행위 등을 위임한 것을 대물변제와 마찬가지로 생각한다고 기재되어 있고, 2008년11월에 작성된 구○회의 사실확인서에는 구○회는 신○식의 개발토지에 투자하면 이익을 볼 수 있다는 말을 듣고 2006.8.25. 쟁점 ④⑤토지에 각각 채무자를 조○래와 정○화(2007.8.31. 신○명으로 변경)명의로 근저당을 설정하여.2억5천만원을 ○새마을금고로부터 대출 받아, 당초 계약자인 신○식에게 1,150만원을 지급하고, 잔금 1억506만원은 신○명을 통해 원소유자인 정○화와 박○간에게 지급하여 부동산을 취득하였으며, 2008년 초순경에 신○식 으로부터 개발사업 일체를 위임 받은(2007년 5월경)정○보와 김○옥이 상기 토지를 구입하겠다고 하였으나, 당시 대출금(2억5천만원)이 현 시세보다 과다하게 설정(신○식으로부터 취득가액 1억1,656만원)이 되어 있어 매매하더라도 구○회가추가로 부담을 해야 근저당권의 말소가 가능한 상태이므로 정○보와 협의하여, 매매대금으로 1억6,700만원을 2008.4.14. ○새마을금고로 입금하여 대출금 일부를 상환하고 나머지 대출금 잔액 8,300만원에 대하여는 정○보 소유 토지(○남 ☐해군 면 ◇리 1456번지)를 담보로 제공받는다는 조건으로 2008.4.30.상기 토지에 대하여 우선 근저당권말소를 하였다고 기재되어 있으며, 2008.9.23.자 신◇명의 자술서에는 당초 신○식과 계약은 하였으나 신○식이 중도 포기한 다음 청구인과 김○옥이 수차례 찾아와 사정하여 매도하였다고 기재되어 있고, 같은 날짜의 박○간,정○화,신○명의 진정서에는 이들이 매도용 인감을 발급할 당시 매매신고금액을 얼마에 하든 여기에 부과되는 양도소득세는 청구인과 김○옥이 부담하기로 하였다고 기재되어 있다. 이에 반하여 2008.8.28. 처분청의 조사당시 작성된 신○명의 전말서에는 쟁점④⑤토지의 근저당 설정과 관련하여 신○명은 신○식이 모든일을 하였고 대출금도 전액 신○식이 수령한 것으로 알고 있다고 기재되어 있어, 위 구○회의 진술내용과 상반된 것으로 나타난다. (아) 청구인과 김○옥(공동투자자의 소개인), 세무대리인 임○식은 이 건 조세심판관회의(2010.6.17. 1차회의, 2010.9.1. 2차회의)에 참석하여 신○식이 공장부지를 조성할 때 쟁점토지가 공장부지로 허가가 나면 높은 이자를 준다고 하여 투자를 하였으나, 신○식이 대여금을 변제하지 아니하여 투자한 돈을 받기 위하여 신○식으로부터 쟁점토지의 공장부지조성권 및 매각에 대한 일체의 건한을 위임한다는 위임장을 받아 쟁점토지를 매각하게 된 것이며, 구○회가 ○새마을금고의 직원으로서 19억 부정대출사건으로 구속(연합뉴스,2010.8.2.자 인터넷 기사)되었는바, 구○회가 청구인에게 쟁점④⑤토지를 양도한 것으로 허위 진술한 것은 부정대출 사실이 발각될 우려 때문이라고 하면서, 신○식이 ○○남도 ○시 ○면 ○리 산55-1번지에서도 임○옥,박○, 김○희,김○희,노○화로부터 청구인과 같이 투자금을 유치하였다고는 증거로 이들과의 약정서를 제출하였다.
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점토지를 미등기로 양도하였다고 하려면, 원소유자와 청구인사이에 어떤 형태로든 매매계약이 성립되어야 할 것인데, 이에 대한 처분청의 직접적인 조사자료의 제시가 없고, 청구인이 쟁점토지를 미등기로 양도하였다고 하는 과세근거 중 하나로 신○식이 대물변제하였다는 일방적인 진술만 있을 뿐 신○식과 청구인의 약정서에 명시된 사항이 아니라는 점, 구○회는 그가 ○새마을금고로부터 2억5천만원 대출을 받아 당초 계약금 1,150만원은 신○식에게 지급하고, 잔금 1억506만원은 신○명을 통해 정○화와 박○간에게 지급하여 부동산을 취득하였다고 진술하였으나, 신○명은 쟁점 ④⑤토지의 실질 대출자가 신○식이고 대출금도 전액 신○식이 수령한 것으로 상반된 진술을 하고 있어 구○회의 진술에 신빙성이 떨어지는 점, 청구인이 신○식을 대리하여 박○간 정○화,신○명의 양도소득세를 대신 납부해주겠다고 하였다는 것만으로 청구인이 쟁점토지를 미등기로 취득하여 전매하였다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 처분청의 과세근거가 부족하다고 보인다. (나) 그런데, 청구인은 2006.11.2. 3억5천만원을 신○식에게 지급하고, 2006.11.3. 쟁점①토지에 매매예약을 원인으로 소유권이전가등기를 설정하였는데 이와 같은 소유권이전가등기를 설정하였는데 이와 같은 소유권이전 가등기는 미등기전매의 전형적인 방법이라는 점, 2006.11.2.자 약정서에서 투자기간(4개월)에 비하여 지나치게 고율(100%)의 이자를 지급하기로 한 내용은 통상적인 금전소비대차로 보기 어려운 점 등을 감안하면, 청구인이 쟁점①토지를 미등기로 매수하지 아니한 것으로 단정하기 어렵다. (다) 그렇다면 처분청이 ①청구인과 쟁점토지의 원소유자들 사이의 매매계약 체결유무, ② ○새마을금고에서 대출받은 돈의 귀속자, ③ ○○남도 ○시 ○면 ○리 산55-1과 관련된 신○식의 약정서들의 진위 여부 및 거래형태 등에 대하여 추가조사를 실시하여, 그 결과에 따라 이 건 소득금액이 양도소득인지 이자소득인지 여부, 양도소득인 경우 청구인이 쟁점 ① ~⑨토지 전부를 미등기 전매한 것으로 볼 것인지 그 중 일부에 대하여만 미등기전매로 볼 것인지를 정하여 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 양도를 미등기전매로 본다면, 이는 부동산매매업을 영위한 것이며, 따라서 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세하는 것이 타당하다고 주장하나, 부동산의 양도가 사업소득인지 양도소득인지 여부는 부동산을 취득하여 양도한 거래횟수, 거래액 등의 규모 및 양태 등을 고려하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적으로 이루어졌는지를 판단하여야 하는데, 이 건의 경우 청구인은 토지를 분할판매하지 아니하고 1인에게 1회 양도한 점, 부동산매매를 사업으로 할 의도가 없었던 점에 비추어 사업의 계속성,반복성이 없으므로 양도소득으로 과세함이 타당하다고 판단된다(조심 2008광2633,2008.12.29.참조),
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.