양도가액 불분명시 양도차익을 쌍방 기준시가로 계산할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2009.5.15. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 57,331,130원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2002.9.17. ○○○주식회사(이하 “○○○”이라 한다)로부터 355,346천원에 취득한 ○○○대 317.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.12.21. 이○○○에게 양도하고, 2006.5.31. 쟁점토지 양도에 대한 2005년 귀속 양도소득세 신고를 하면서, 양도가액을 286,000천원으로 취득가액을 319,811천원으로 하여 양도소득이 발생하지 아니하는 것으로 신고하였다.
• 나. 2008년 10월 ○○○세무서장은 청구인의 양도소득세 조사에서, 쟁점토지의 취득가액을 ○○○로부터 조회하여 355,346천원에 거래한 사실을 확인하였으나, 그 양도에 대한 실지거래가액의 확인이 불가하고, 양도당시의 매매사례가액이나 감정가액을 확인할 수 없어 기준시가로 양도차익을 산정하여 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2009.5.15. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 57,331,130원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002.9.17. 쟁점토지를 ○○○로부터 직접 취득한 것이 아니라 미등기 전매자인 김○○○로부터 316,000천원에 취득하였으며, 이러한 사실은 김○○○의 미등기 전매로 인한 취득세등부과처분취소 소송시 법원의 판결문(○○○, 2005.11.24.)상에 확인이 되며, 청구인이 신고당시 취득가액을 319,811천원으로 하여 신고한 것은 청구인과 김○○○간에 작성한 계약서를 분실하여 기억에 의존하여 착오로 신고한 것이며, 청구인과 이○○○는 동복자매로서 쟁점토지 취득 이후인 2003년말부터 사업(미장원)의 부진으로 인하여 쟁점토지 취득시 차입한 차입금 250,000천원의 이자의 불입조차 어려워 이○○○의 도움을 받아 이자를 불입하는 상황에 처하게 되자 이○○○에게 2004.11.19. 청구인의 ○○○은행 부채 250,000천원을 대신 변제하게 하였고, 2003.12.부터 2005.9.까지 청구인이 이○○○로부터 차입한 차입금 등과 상계할 목적으로 양도가액을 286,000천원으로 당사자간에 약정하여 매매계약서를 작성하고 거제시장의 검인을 받아 등기하였으며, 양도당시 실지거래가액에 관한 증빙서류로 검인계약서를 제출하였고, 양도가액의 대부분이 금융자료로 입증되는 이상 양도가액이 취득가액보다 낮다는 이유로 기준시가로 추계 과세한 처분청의 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 판결문상에서 확인되는 취득가액이 어느 정도 타당성이 있는 것이 사실이나, 실제 취득가액 등을 인정할 수 있는 계약서나 금융증빙 등이 뒷받침되지 못하고, 양도계약서 내용을 검토해 본 바 계약금, 중도금, 잔금지급과 관련된 내용이 없고, 작성일자가 등기일자와 동일한 점은 일반적인 거래관행상 이해하기 어려우며, 양도당시 기준시가(285,750천원)와 신고한 양도실지거래가액(286,000천원)이 비슷한 금액으로 공시지가 상승폭이 취득시보다 250%인 점을 고려할 때 양도가액을 신뢰할 수 없으므로, 양도가액과 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 신고한 내용에 대하여, 양도가액과 취득가액의 확인이 불가능한 것으로 판단하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2005.12.3. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제162조의2 (양도가액) ① (삭제, 2000. 12. 29.)

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. (1999.12.31. 신설)

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999.12.31. 신설) 제163조 (양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2008.10. ○○○세무서 조사공무원이 작성한 ‘양도소득세 조사서’를 보면, 취득가액 조사에서 ○○○에 거래내용을 조회하여 취득가액을 355,346천원으로 확인하고, 양도가액 조사에서는 청구인이 쟁점토지 대출변제금 250,000천원과 개인채무 36,000천원 합계 286,000천원으로 거래하였다는 것은 확인된 은행대출금 변제 외에 개인채무와 관련된 금융증빙이 없고, 중개사가 없는 쌍방 매매계약서를 사용하였으며, 부동산시세가 2002년 쟁점토지 취득시점과 비교할 때 2005년 양도당시에는 상당히 상승하여 매매계약서를 신뢰할 수 없고, 취득 및 양도당시의 매매사례가액이나 감정가액을 확인할 수 없어 기준시가로 양도소득세를 경정하고자 한다는 내용으로 되어 있다.

(2) ○○○세무서 조사공무원이 쟁점토지 취득가액과 관련하여 ○○○에 조회한 내용에 대해 2008.9. ○○○이 회신한 내용을 보면, 매수인은 청구인으로 되어 있고 대금지급 내용은 다음 <표1>과 같이 회신한 사실이 나타난다.

(3) 2005.11.24. 판결선고된 ○○○지방법원 행정부 판결문(사건 ○○○, 취득세등부과처분취소) 내용을 보면, 거제시장이 원고 김○○○에게 취득세 등을 부과한 처분에 대하여, 김○○○가 ○○○로부터 부동산을 매수하고 매매대금을 지급하였으므로 김○○○가 ○○○로부터 매수한 부동산의 소유자로 등기된 바 없다고 하더라도 사실상 취득한 취득자가 되었다는 취지로 김○○○의 주장은 이유없는 것으로 판시하고 있으며, 부동산 거래일람표 중 청구인과 관련된 내용이 다음 <표2>와 같은 것으로 나타나는 점에 비추어, 청구인은 쟁점토지를 김순규로부터 316,800천원에 매수한 것으로 보여진다.

(4) 2008.9.24. ○○○세무서장이 ○○○은행 ○○○지점장에게 청구인에 대한 대출원장 조회결과를 보면, 청구인은 2002.9.17. 250,000천원을 대출받은 것으로 되어 있고, 2004.11.19. 최종거래일로 되어 있다.

(5) 쟁점토지에 대한 부동산등기부등본을 보면, 먼저 갑구 소유권에 관한 사항을 보면 2002.9.17. 청구인이 ○○○로부터 매매를 원인으로 소유권을 이전하고, 2005.2.21. 이○○○에게 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 나타나고, 을구 소유권이외의 권리에 관한 사항을 보면, 2002.9.17. 접수 제29927호로 채권최고액 325백만원으로 하여 채무자 청구인, 근저당권자 ○○○은행으로 근저당권이 설정되어 있고, 2004.11.19. 접수 제49365호로 해지를 원인으로 청구인의 근저당권설정등기가 말소된 것으로 나타나며, 2004.11.18. 접수 제49136호로 채권최고액 490백만원으로 하여 채무자 이○○○, 근저당권자 ○○○으로 근저당권이 설정되었다가, 2007.4.2. 접수 제14397호로 해지를 원인으로 이○○○의 근저당권설정등기가 말소된 것으로 나타나고, 2007.4.2. 접수 14392호로 채권최고액 988백만원으로 하여 채무자 이○○○, 근저당권자 ○○○으로 근저당권이 설정되어 있으며 이○○○가 공동담보를 제공한 것으로 되어 있다.

(6) 2008.10.8. ○○○세무서 조사공무원이 청구인으로부터 받은 문답서에서 양도가액과 관련된 부분을 보면, ‘2005년 거래당시 시세보다 현저히 낮은 가액으로 거래하였는데 그 당시 거래시세를 알고 있었느냐?’는 질문에 ‘거래시세는 정확히 기억하지 못하지만 청구인이 낮은 가액으로 거래한 사실은 알고 있다’고 답변하고 있으며, ‘그 당시 거래시세보다 낮은 가액으로 거래한 이유는 무엇이냐?’는 질문에 ‘청구인이 미용실을 운영하면서 자금조달에 어려움이 있어 이○○○에게 빌려 쓴 돈이 있고, 미용실을 폐업함에 따라 2004년 언니(이○○○) 이름으로 받은 대출금의 이자지급이 어려워 언니에게 싼값에 매도하였다’고 답변하고 있으며, ‘양도가액을 286백만원에 신고하였는데, 대금수수는 어떻게 하였느냐?’는 질문에 ‘2004년 11월경 쟁점토지에 담보설정을 하면서 청구인이 대출받은 2억5천만원과 각종 이자 및 수수료를 포함하여 6백만원을 추가하여 변제하였고, 나머지 3천만원은 그전부터 종종 빌려쓴 돈이 그정도 된다고 해서 갚는걸로 하여 실제로는 받은 금액이 없다’고 답변하고 있으며, ‘이○○○에게 차용한 3천만원에 대한 증빙이 있느냐?’는 질문에 ‘그때그때 빌려 써서 빌려 쓴 시기 및 증빙은 없으나, 그 정도 되는걸로 서로 알고 있으며 언니이기 때문에 별다른 대가없이 주었다’는 내용으로 답변하고 있다.

(7) 청구인과 이○○○간에 2005.12.21. 작성된 쟁점토지 매매계약서를 보면 매매대금 286,000천원으로 하여 계약시에 일시불 지급하는 것으로 되어 있으며, 청구인은 쟁점토지 양도대금 286,000천원과 관련하여, 이○○○가 ○○○축협에서 2004.11.9. 350,000천원을 대출받아 2004.11.9. 청구인의 ○○○은행 대출원리금 254,444천원을 변제하였고, 잔액 31,556천원 중 26,000천원은 청구인이 이○○○로부터 2003.12.10.~2005.9.1. 사이에 13회에 걸쳐 차입한 26,000천원과 상계한 것이며, 나머지 5,556천원은 취득시 등기비용 20,610천원 중의 일부로 이○○○로부터 차입한 금액과의 상계분으로 다음 <표3>과 같다고 주장하면서, 2004.11.19. 이○○○가 ○○○에서 350,000천원을 인출한 전표와 2004.11.19. 이○○○가 청구인의 대출금 254,444천원을 무통장입금한 전표를 제시하고 있으며, 청구인의 ○○○은행 요구불거래내역 조회표 입금내역을 보면, 다음 <표4>와 같이 2003.12.10.~2005.9.12.사이 이○○○가 26,000천원을 입금한 것으로 나타난다.

(8) 국세통합전산망에 의하여 확인된 청구인의 사업자 기본사항을 보면, 청구인은 2000.12.22.부터 2005.11.16.까지 ○○○에서 ○○○이라는 상호의 간이과세자로 서비스/미용실을 영위한 것으로 나타난다. (사) 위의 사실 관계 등을 종합하여 살피건대, 2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의소득세법상 양도소득세를 과세함에 있어서는 기준시가에 의한 과세를 원칙으로 하면서, 예외적으로 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께소득세법제110조(양도소득세과세표준확정신고) 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있도록 규정하고 있다. 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 2005.11.24. 판결선고된 창원지방법원 행정부 판결문(○○○, 취득세등부과처분취소)에서와 같이 청구인이 김○○○로부터 316,800천원에 취득한 것으로 보여지고, 양도당시 실지거래가액은 2005.12.21. 작성된 청구인과 이○○○간 매매계약서에 286,000천원으로 나타나며, 청구인이 양도가액과 관련하여 이덕희가 청구인의 ○○○은행 대출금 250,000천원과 이자상당액 4,444천원을 대위변제한 금액과 청구인이 2003.12.10.~2005.9.12.사이 이○○○로부터 청구인의 계좌로 입금된 26,000천원과 현금 5,556천원 합계 31,556천원의 차입금을 포함한 금액을 변제한 것으로 금융자료를 제시하고 있는 반면, 처분청은 청구인의 양도가액에 대하여 쟁점토지의 취득이후 양도당시 공시지가 상승률이 250%임을 고려할 때 양도가액을 신뢰할 수 없다고 할 뿐 이에 관하여 조사한 사실이 없는 것으로 확인된다. 따라서, 청구인이 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적으로 특수관계자에게 시가에 미달하게 양도한 것인지를 확인할 만한 매매사례가액이나, 감정가액 등을 조사하여 저가 양도에 따른 증여의제로 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점토지의 실제 취득가액이 확인되고 당초 청구인이 신고한 양도가액을 부인하기 어려움에도, 청구인이 실지 양도가액 및 취득가액이 불분명한 것으로 보아 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.