상속재산의 취득가액 산정

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.8.26. 상속받은 ○○남도 ○○시 ○동 410-5 대지 300㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.3.6. 양도하고, 양도가액을 실지거래가액인 163,227,595원, 취득가액을 감정가액인 126,000,000원으로 하여 2006.5.9. 양도소득세 4,452,820원을 신고⋅납부하였다.
• 나. 감사원장은 처분청에 대한 감사에서 쟁점부동산의 취득가액이 잘못 적용되었다고 지적함에 따라, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가인 74,700,000원으로 평가하여 2009.5.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 17,333,960원을 경정⋅고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였으므로 이에 대응하는 취득가액도 실지거래가액이어야 하고, 청구인이 쟁점부동산을 상속받을 당시 기준시가로 신고하였으나 양도차액산정시에도 기준시가를 적용하겠다고 표명한 것은 아니며, 시가는 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라지지 아니하므로(대법원 2004두2356, 2005.9.30.), 처분청이 청구인이 신고한 감정가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의하면, 시가로 인정되는 감정가액은 2 이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액이어야 하고 평가기준일 전후 6월 이내의 감정이어야 하나, 청구인이 제시한 감정가액은 1개 감정기관의 평가이고 평가기준일(2003.8.26.)부터 6월이 초과된 2006.4.20. 작성한 가액이므로 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 없고, 쟁점부동산은 시가로 인정되는 수용, 공매가격 및 감정가격 등이 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하며, 이 경우 소득세법 시행령제163조 제9항에 의하여 상속세 및 증여세법제61조에 의한 개별공시지가로 평가한 가액을 상속자산 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것이므로, 쟁점부동산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속재산의 양도차익 계산시 취득가액을 청구인이 제시한 감정가액을 부인하고 취득 당시 기준시가로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액⋅감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액⋅감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액⋅감정가액⋅환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액⋅감정가액⋅환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법 시행령(2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (각호 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류⋅규모⋅거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매⋅감정⋅수용⋅경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 등에 의하면 청구인은 2003.8.26. 박○○, 이○○, 이○○와 공동으로 ○○남도 ○○시 ○동 410-5 대지 974.1㎡를 상속으로 취득하였다가 2006.3.6. 530,000,000원에 양도하였다.

(2) 양도소득 과세표준신고서 및 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인은 2006.5.9. 청구인 지분(300㎡)에 해당하는 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액인 163,227,595원으로 하고, 취득가액을 감정가액인 126,000,000원으로 하여 양도소득세 4,452,820원을 신고하였으나, 처분청은 취득가액을 기준시가인 74,700,000원으로 평가하여 2009.5.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 17,333,960원을 부과하였다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 제시한 감정가액으로 하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. ㈎) 소득세법제97조 제1항 등은 토지의 양도차익 계산시 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하도록 규정하였고, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 재산의 실지거래가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하였으며, 같은 법 제60조 및 제61조 제1항은 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고 시가에는 수용⋅공매가격 및 감정가격이 포함되며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지의 경우 개별공시지가로 평가하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 감정가격은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 하도록 규정하였다. ㈏ 청구인이 제시한 감정가액은 해당 토지(974.1㎡)가 409,122,000원으로 평가되었고 쟁점부동산(300㎡)은 126,000,000원으로 평가되었으나, 작성일자가 2006.4.20.로서 평가기준일인 2003.8.26. 후 6월이 초과되어 평가기준일 전후 6월 이내의 감정가액이 아닐 뿐만 아니라, ○○감정평가법인주식회사 1개 감정기관만이 평가한 가액으로서 2이상의 감정기관의 가액이 아니므로, 이를 상속개시일 현재 평가가액으로 인정하여 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액으로 적용하기 어려운 것으로 보인다. ㈐ 그렇다면 쟁점부동산은 감정가액 등 시가가 없는 경우이므로 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가를 취득가액으로 하여야 하며 이러한 개별공시지가를 쟁점부동산의 양도차익 계산시 취득 당시의 실지거래가액으로 보아야 할 것이다(국심 2007서2607, 2007.11.15. 외 다수 같은 뜻임).

(4) 따라서, 처분청이소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하여 쟁점부동산 상속개시일 현재의 개별공시지가를 취득가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2010. 1. 20.