동일 현황 토지의 확인되지 않는 양도가액을 다른 필지 양도가액의 최저금액을 적용함은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.11.5. ○○도 ○○시 ○○구 ○○리 산 158 임야 4,964㎡를 취득하여 이 중 3,822㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.12.2. 및 2003.12.29. 박○○ 외 7인에게 증여하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 세무조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 증여가 아니라 양도하였다하여 이를 부동산매매업으로 보고, 거래상대방으로부터 확인한 4건에 대하여는 매매계약서상 거래가액으로 하고, 확인되지 아니한 4건에 대하여는 매매계약서중 낮은 금액인 매매사례가액(3.3㎡당 1,000,000원)을 적용하여 계산한 신고⋅누락된 수입금액 1,198,100,000원에 대하여 2009.1.7. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 377,735,600원을 경정⋅고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.6. 이의신청을 거쳐 2009.5.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 토지거래허가구역으로 매매가 불가능하였고, 청구인이 부산에 거주하는 관계로 서울에 거주하는 박××에게 위임을 하여 증여를 등기원인으로 하여 박○○ 외 7인에게 매매하였다.

(2) 청구인이 추가로 발견하게 되어 제시한 매매계약서에는 쟁점토지의 양도가액이 평당 37만원 수준(박××을 통하여 부동산 매매계약서 및 계약서에 기재된 매매대금을 지급받았음)일 뿐만 아니라 중개를 한 박××도 확인서에서 쟁점토지의 실지거래가액이 평당 52∼55만원 수준이라고 확인하고 있음을 볼 때, 처분청이 과세근거로 하고 있는 매매계약서(청구인은 본 적도 없고, 청구인의 인감 또는 서명도 없으며, 매수자들이 향후 매도를 대비하여 중간의 중개인과 임의로 작성된 것으로 보임)는 신빙성이 없으며, 매수자가 8명이나 됨에도 그 실제 매매금액에 대하여 구체적인 확인없이 매수자들이 제시한 매매계약서 및 진술에 의하여 매매가액을 결정함은 부당하다. 또한, 쟁점토지는 임야로서 거의 절반에 해당하는 토지에 식수가 되어 있고, 그 식수가 된 부분은 경사도가 높아 향후 개발시에 상당한 토목공사비가 소요될 것이어서 이를 단순히 인근에 소재한 도로변의 토목공사가 다 이루어진 전원주택단지나 대규모로 이미 조성된 옆단지의 시세를 고려하는 것도 부당한바, 실제 양도가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 결정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련한 계약 등 모든 사항을 박××에게 위임하였으므로 대리인 박××이 작성한 부동산매매계약서는 적법하다.

(2) 청구인 및 대리인에 대한 사실관계 확인이 불가하여 2008.10.21. 쟁점토지에 현장확인조사를 실시한바, 조사일 현재까지 미개발된 상태인 야산을 낀 잡종지로 확인되며(쟁점토지 인근인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 495-2의 2003.11.11. 매매사례를 확인한바, 평당 1,609천원에 분양되었음), 쟁점토지의 취득자 전원에게 자료제출을 요구하여 4명이 회신한 바에 의하면, 평당 거래단가가 100만원에서 110만원 수준으로 확인(박○○외 3명이 제시한 매매계약서상 계약금 1,000만원을 계약서상의 일자와 비슷한 시기에 청구인의 농협계좌에 각각 입금한 것으로 확인되고 대금 영수증 등에 의해 매매계약서상 금액과 일치함)되었다.

(3) 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 부동산매매업의 사업소득에 해당하는바, 부동산매매업자의 총수입금액은 장부 기타 증빙서류에 의해 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이나, 하나의 사업장에서 여러 필지의 토지가 같은 시기에 매매되어 일부 필지는 실지 거래가액이 확인되고 나머지 필지는 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우, 그 실지거래가액이 확인되지 아니한 필지의 매매가액은 객관적이고 합리적인 근거자료에 의하여 유사성이 입증된 다른 필지의 실지거래가액을 매매사례가액으로 하여 결정할 수 있다(법규과-2687, 2007.5.29.).

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 분할하여 양도한 것으로 보고 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 거래상대방으로부터 확인한 매매계약서상 거래금액과 나머지 확인되지 아니한 거래금액은 매매사례가액(3.3㎡당 1,000,000원, 위 매매계약서들 중 낮은 금액)을 적용하여 합한 금액을 총수입금액으로 하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)는 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다.

② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지 등 매매차익예정신고”라 한다.

③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고⋅납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 “토지 등 매매차익예정신고납부세액공제”라 한다)한다.

⑤ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정⋅경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다.

⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장는 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2. 제163조의 규정에 의한 매출⋅매입처별계산서합계표 또는 제164조⋅제164조의2의 규정에 의한 지급조서의 전부 또는 일부를 제출하지 아니한 때

3. 제162조의2 및 부가가치세법 제32조의2 의 규정에 의하여 신용카드가맹점가입대상자로 지정받은 사업자가 정당한 사유없이 신용카드가맹점으로 가입하지 아니한 경우로서 시설규모나 업황으로 보아 신고내용이 불성실하다고 판단되는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (2) 소득세법 시행령(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것) 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 제129조 【토지 등 매매차익과 세액의 결정⋅경정 및 통지】

① 법 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치⋅기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다.

② 제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다.

③ 납세지 관할세무서장은 법 제69조 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여는 그 신고 또는 자진신고납부를 한 날부터 1월내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조의 규정을 준용하여 당해 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.11.5. 취득한 쟁점토지를 2003.12.2. 및 2003.12.29. 박○○ 외 7인에게 증여하였고, 처분청은 청구인에 대하여 세무조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 증여가 아니라 양도하였다 하여 이를 부동산매매업으로 보고, 거래상대방으로부터 확인한 4건에 대하여는 매매계약서상 거래가액으로 하고, 확인되지 아니한 4건에 대하여는 매매계약서 중 낮은 금액인 매매사례가액(3.3㎡당 1,000,000원)을 적용하여 청구인에게 종합소득세를 경정⋅고지한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 처분청이 과세근거로 하고 있는 매매계약서는 신빙성이 없으므로 실제 양도가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 결정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 청구인이 아래와 같이 증여를 등기원인으로 하여 박○○ 외 7인에게 증여한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점토지의 개별공시지가는 1㎡당 109,000원(2003.1.1.기준, 평당 36만원 수준)으로 나타나고 있다. (단위: ㎡) 일 자 등기원인 수증자 면적 2003-12-02 증 여 박○○ 438 2003-12-02 증 여 장○○ 528 2003-12-02 증 여 김○○ 544 2003-12-02 증 여 김○○ 432 2003-12-02 증 여 박○○ 460 2003-12-02 증 여 신○○ 490 2003-12-02 증 여 정○○ 548 2003-12-29 증 여 강○○ 382 3,822

(4) 처분청은 매매계약서에서 확인한 금액과 동 매매계약서상 낮은 금액을 매매사례가액으로 하여 아래와 같이 총수입금액 누락금액(1,198백만원)을 산정하였다. (단위: 원) 거래상대방 면적(㎡) 평 매매일자 매매금액 평당가액 비고 박○○ 438 133.0 03.12.1. 138,600,000 1,042,106 매매계약서상금액 장○○ 528 160.0 03.12.1. 176,000,000 1,100,000 매매계약서상금액 김○○ 544 164.0 03.12.1. 181,500,000 1,106,708 매매계약서상금액 신○○ 490 149.0 03.12.1. 149,000,000 1,000,000 매매사례가 김○○ 432 131.0 03.12.1. 131,000,000 1,000,000 매매사례가 박○○ 460 140.0 03.12.1. 140,000,000 1,000,000 매매사례가 강○○ 382 116.0 03.12.1. 116,000,000 1,000,000 매매사례가 정○○ 548 166.0 03.12.1. 166,000,000 1,000,000 매매계약서상금액 계 3,822 1,198,100,000

(5) 청구인이 제시한 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같다. (단위: 원) 거래상대방 면적(㎡) 평 계약일자 잔금일자 매매금액 비고(평당금액) 박○○ 438 133.0 2003.10.25. 2003.10.25. 50,274,000 378,000 박○○ 460 140.0 2003.10.25 2003.10.25 52,920,000 378,000 신○○ 490 148.0 2003.10.25 2003.10.25 55,944,000 378,000 정○○ 548 166.0 2003.10.25 2003.10.25 62,748,000 378,000

(6) 처분청 심리자료에 의하면, 처분청이 청구인의 거래상대방으로부터 회신받은 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 청구인의 대리인 박××이 김○○, 장○○, 정○○에게 발행한 사인간 영수증을 제시하고 있으며, 정○○는 잔금지급을 위하여 신한은행계좌에서 146,000천원을 인출한 증빙을 제시하고 있다. (단위: 원) 거래상대방 면적(㎡) 평 계약일자 잔금일자 매매금액 비고(평당금액) 박○○ 438 132.0 2003.11.6. 2003.12.19. 138,600,000 1.050.000 장○○ 528 159.0 일자없음 일자없음 176,000,000 1.106.918 김○○ 544 165.0 2003.11.9 2003.12.1 181,500,000 1.100.000 정○○ 548 166.0 2003.11.6 2003.12.19 166,000,000 1.000.000 또한, 처분청이 제시한 위임장에 의하면 청구인이 박××에게 쟁점토지를 6필지로 가분할 매각하는데 있어 이에 대한 모든 권한을 전적으로 위임하였는 내용이 나타나고 있다.

(7) 청구인이 제시한 대리인 박××의 확인서(2008.12.8., 인감첨부)에 의하면, 박××은 2003년 10월경 쟁점토지를 가분할하여 8인에게 매각하는 과정에서 청구인을 대리하여 중개하였고, 실거래가액은 평당 52∼55만원 정도이었음을 확인하고 있으며, 청구인은 이 건 심판관회의에 출석하여 중개인으로부터 평당 70만원 정도를 받았다고 진술하였다.

(8) 청구인이 2002.11.5. ○○도 ○○시 ○○구 ○○리 산 158 임야 4,964㎡를 하○○로부터 570,000,000원(평당 379천원 수준)에 취득한 것으로 관련 매매계약서에 나타나고 있다.

(9) 살피건대,소득세법제69조와 동법 시행령 제129조는 부동산매매업자에 대한 토지 등 매매차익과 그 세액을 결정⋅경정함에 있어 그 매매가액은 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구인이 제시한 매매계약서에는 쟁점토지의 매매가액이 평당 378천원 수준으로 기재되어 있고, 청구인은 실제로는 평당 70만원 정도 받았다고 하고 있어 이에 의하면 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것처럼 보이나, 처분청 조사당시 거래상대방 박○○ 등이 매매계약서, 사인간 영수증 및 금융증빙 등을 함께 제시하였는바, 그 매매계약서(매매가액이 평당 100만원∼110만원 수준으로 나타나고 있음)가 신빙성이 있다고 보이는 점, 청구인이 임야인 쟁점토지를 8개로 분필하였는바, 이들 양도한 토지들이 토지현황에 있어서 동일성을 유지한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점토지 중 매매계약서 등이 제출되지 아니한 토지들의 실지거래가액을 매매계약서 등이 제출된 토지들 중 가장 낮은 평당 100만원으로 봄은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2009. 9. 2.