양도가 분양권의 양도인지, 미등기양도자산의 양도인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.4.14. ○○○(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 ○○○ 주식회사(이하 “○○○”이라 한다)와 분양계약을 체결하고 분양대금 593,628,000원을 납입한 후, 2005.12.28. 변○○○·정○○○에게 양도하고, 2006.2.28. 2005년 귀속 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 양도는 분양권을 양도(양도가액 640,993,099원)한 것으로 하여 양도소득세 7,459,710원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사에서, 취득가액은 분양가액으로 신고한 가액과 동일하나 양도가액은 820,174,000원으로 확인하고, 쟁점부동산의 양도는 분양권의 양도가 아니라 미등기양도자산으로 보아 양도소득세율 70%를 적용하여, 2009.1.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 154,700,680원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.11. 이의신청을 거쳐 2009.4.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도한 쟁점부동산은 양도일인 2005.12.28.까지 잔금 2,489천원을 납부하지 아니하여 잔금청산이 되지 아니한 취득시기 미도래 아파트로서, 쟁점부동산의 명의변경시 관할관청인 ○○○구청에 허가를 득하여야 명의이전이 가능하였으며, ○○○의 약정에서 명의변경시 잔금을 청산하도록 규정하고 있어, 해운대구청에 명의변경 허가를 득하고 명의변경시 잔금을 정산하였으므로, 쟁점부동산은 등기를 할 수 없는 양도 자산에 해당되는 분양권을 양도한 것임에도, 처분청이 미등기양도자산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 중과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 2005.7.19. ○○○ 이 쟁점부동산의 소유권 보존등기를 하였고, 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면 2005.6.28. 사용승인된 사실로 보아 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 전에 이미 완성되어 소유권이전등기가 가능한 상태에 있었으며, 청구인은 쟁점부동산의 사용승인일로부터 6개월 경과한 시점인 2006.12.28. 쟁점부동산을 양도하였고, 양도직전 청구인의 잔금 미납액이 총 분양대금 593,628천원의 약 0.4%인 2,489천원에 불과하여, 청구인이 잔금미납액을 납부할 수 없어 소유권이전을 못한 것으로 볼 수 없으므로, 쟁점부동산의 양도를 미등기양도자산의 양도로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 분양권의 양도인지, 미등기양도자산의 양도인지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제104조 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 제168조 (미등기양도제외 자산의 범위 등)

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산 양도를 미등기양도자산의 양도로 보아 이 건을 처분한데 대하여, 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라고 주장하고 있다.

(2) ○○○과 청구인간의 쟁점부동산 공급계약서를 보면, 계약일이 2003.4.14.로 되어 있고, 총공급금액 593,628천원으로 하여, 잔금 71,236천원의 납부일은 입주지정일로 되어 있으며, 권리의무 승계(명의변경) 현황을 보면, 2005.12.22. 청구인이 변○○○·정○○○에게 양도한 것으로 나타나고, 분양금 납부확인서를 보면, 2003.4.14. 계약금 59,360천원을 납부한 것으로, 2003.4.14.~2005.5.2.까지 1차 중도금~6차 중도금 및 잔금 합계 531,779천원을 납부한 것으로, 잔금 71,236천원 중 나머지 2,489천원을 2005.12.22. 납부한 것으로 나타난다.

(3) 청구인과 변○○○ 외 1인 간에 작성된 부동산 매매계약서를 보면, 계약일이 2005.11.8.로 되어 있고, 매매대금 820,174천원으로 하여 계약금 50,000천원은 계약시에, 중도금 250,000천원은 2005.11.30.에, 잔금 520,174천원은 2005.12.28.에 지불하는 것으로 되어 있다.

(4) 쟁점부동산 집합건축물대장을 보면, 2005.6.28. 사용승인되어 ○○○이 소유자 등록이 된 것으로 나타나고, 등기부등본을 보면, 2005.7.19. ○○○이 소유권 보존 등기를 한 것으로 나타나며, 2005.12.28. 변○○○ 외 1인이 신탁재산의 처분에 의한 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 나타난다.

(5) 처분청 조사공무원이 청구인의 배우자 이○○○로부터 받은 문답서 내용을 보면, 쟁점부동산이 언제 완공되었으며 입주가능한 시기는 언제인가라는 질문에 대하여, 2005년 7월경 완공되어 ○○○이 보존등기 하였으며, 2005년 8월에 입주가능 통보를 받고 아파트열쇠를 넘겨받아 집구경을 하니 정면에 ○○○아파트가 들어서 전망이 가려 바로 중개업소에 매물로 내 놓았다고 답변하고 있으며, 잔금 71,236천원 중 2,489천원을 남겨놓은 이유가 있느냐는 질문에 대하여, 분양회사로부터 잔금을 완납하면 소유권 이전등기를 하여야 한다고 들었기 때문에 일부를 남겨놓았고 그 당시 입주여부를 망설이고 있었는데 마침 매수자가 나타나서 양도하게 되었으며, 분양계약서 상 당초 계약자가 잔금을 완납하지 아니하면 권리의무승계(명의변경)가 되지 아니하므로, 2005.12.22. 잔금 나머지 2,489천원을 ○○○에 무통장 입금을 하였다는 답변을 한 것으로 나타난다. (6)소득세법제104조(양도소득세의 세율) 제1항 제3호 및 제3항에서, 미등기 양도자산이라 함은 제94조(양도소득의 범위) 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득하는 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 소득세법제94조(양도소득의 범위) 제1항 제2호 가목 규정의 ‘부동산을 취득할수 있는 권리’라 함은,소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할수 있는 권리라고 할 수 있다.

(7) 위의 내용을 종합하여 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리라고 할 수 있는 바, 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되어 2005.6.28. 사용승인된 것으로 나타나고, 2005.7.19. ○○○이 소유권 보존등기를 한 것으로 나타나고 있어, 청구인의 배우자 이○○○의 답변에서와 같이 청구인이 쟁점부동산을 양도한 2005.12.28. 당시에 쟁점부동산의 소유권을 청구인 명의로 이전등기 하지 못할 만한 특별한 사유도 없고, 취득에 관한 등기가 불가능한 상태도 아닌 점과 청구인의 잔금미납액이 총분양대금의 약 0.4%에 불과한 2,489천원으로 소액인 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 양도소득세 등을 회피하기 위하여 쟁점부동산을 취득한 후 청구인 명의로 등기를 하지 아니하고, 미등기 상태에서 쟁점부동산을 양도한 것으로 판단되므로, 처분청이 한 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 ○○○, 2008.9.3. 외 다수 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.