동일 단지내 아파트 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

청구인은 2008.4.22. 모 지○○로부터 부산광역시 동래구 △△동 *-1 ◇◇베스토피아 9-**호(이하‘쟁점아파트’라 한다)를 증여받고, 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 211,000천원으로 평가하여 2008.7.22. 증여세를 자진 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여일로부터 3월이내인 2008.4.30. 거래된 매매사례아파트의 매매사례가액 290,000천원을 확인하고, 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2009.4.1. 청구인에게 2008년도 증여분 증여세 16,999,220원을 결정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 1989년 준공되어 20년이 경과한 노후한 아파트로 전용면적 201.40㎡는 52세대이고, 로얄층의 아파트는 245백만원에 거래되고 있는 사실이 국토해양부 실거래 신고자료에 의하여 확인되며, 동일아파트 205호는 부산지방법원(2008타경 40501호)에서 경매가 진행중인데 감정가액은 260백만원으로 책정되어 있다. 매매사례아파트는 복산구역주택재개발구역으로 지정되어 매매사례아파트는 새로 건축될 아파트에 의해 조망권이 가리지 않아 가격이 높게 책정된 것으로 쟁점아파트의 제반여건이 매매사례아파트에 비하여 비교가 되지 않을 정도로 열악한 상태이어서 비교대상이 될 수 없으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 매매사례아파트는 상 ․ 증법 제60조 및 시행령 제49조의 시가의 개념에 가장 근접한 아파트로 쟁점아파트와 같은 동에 위치하고, 면적, 용도, 종목이 같은 아파트이며, 증여 당시 국세청 고시 기준시가도 동일하고, 매매시기 또는 쟁점아파트와 8일 밖에 차이가 나지 않으며, 주택재개발사업과 관련하여 조사일 현재까지 구체적인 사업시행계획이 없는 상태인 점에 비추어 볼 때 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 동일한 아파트 단지 내의 동일 동 동일 평형의 아파트 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1.~3. (생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

④ ~ ⑧ (생략)

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경배를 말한다 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. ․ 3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. ․ 3. (생략)

③ ․ ④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 증여일(2008.4.22.)로부터 3월 이내인 2008.4.30.매매사례아파트가 290,000,000원에 매매된 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 매매사례아파트는 복산구역주택재개발구역으로 지정되어 매매사례아파트는 새로 건축될 아파트에 의해 조망권이 가리지 않아 가격이 높게 책정된 것으로 쟁점아파트의 제반여건이 매매사례아파트에 비하여 비교가 되지 않을 정도로 열악한 상태이어서 비교대상이 될 수 없으므로 쟁점아파트의 증여일 현재 기준시가로 평가하여 신고한 당초신고는 정당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 위치, 면적, 기준시가 등은 아래 표와 같다. <표> 쟁점아파트와 매매사례아파트 현황 (단위: 원) 구 분 쟁점아파트 매매사례아파트 소재지 부산광역시 동래구 △△동 500-1 ◇◇베스토피아 9-1001호(231.4㎡) 같은 아파트9동1105호(231.4㎡) 증여 및 매매일 2008.4.22. 증여 (매매계약일: 2008.4.30) 신고증여가액 및 매매가액 211,000,000 290,000,000 기준시가 211,000,000 211,000,000

(4) 위의 내용을 종합하여 볼 때, 2003년말에 개정된 상속세및증여세법령은 당해 재산에 대한 매매사례가액이나 감정가격 이외에도 당해재산과 면적 ․ 종류 ․ 용도 ․ 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있도록 하였고, 이는 당해 재산과 면적 ․ 종류 ․ 용도 ․ 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는 데 있다고 할 것(국심 2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임)인 바, 처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 인근아파트는 쟁점아파트와 같은 단지안에 위치한 아파트로서 신축시기 ․ 면적 및 기준시가가 동일한 점, 그 매매계약일이 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 해당되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가 211백만원로 평가하지 아니하고 인근아파트의 매매사례가액 290백만원으로 평가하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.