쟁점부동산의 시가를 양수일에 근저당 설정된 채권잔액(1,250백만원)으로 보고 특수관계 없는 자로부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 취득(655백만원)하였다 하여 증여세를 과세한 처분은 정당함
쟁점부동산의 시가를 양수일에 근저당 설정된 채권잔액(1,250백만원)으로 보고 특수관계 없는 자로부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 취득(655백만원)하였다 하여 증여세를 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 상증법상 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액에 한하는 것이고, 쟁점부동산의 경우 담보대출인 700,000천원은 쟁점부동산의 취득일인 2007.7.4.에 대출이 실행되었으나, 쟁점신용대출금은 평가기준일이 도과한 2007.7.5.에 대출이 실행되어 평가기준일 현재 쟁점부동산이 담보하는 채권액은 700,000천원이므로 동 금액을 시가(평가액)로 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산의 경우 증여세 과세대상 시가인 955,000천원 미만에 해당하므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 쟁점부동산의 매도인인 김◇◇의 확인서에서 알 수 있듯이 상증법 제35조 제2항의 시가보다 낮은 가액으로 양도한 정당한 사유가 있다. 쟁점부동산의 매도인인 김◇◇는 목사로서 쟁점부동산의 5층부터 10층까지를 교회관련 시설로 사용할 예정이었으나, 먼저 문을 연 맞은 편 ○○○교회로 신도가 몰림에 따라 계획을 변경하여 타지역에 교회를 개설함에 따른 차입금에 대한 이자부담과 타지역 교회개설을 위해 긴급히 자금이 필요하여 쟁점부동산을 양도한 것으로 동 거래는 정당하다.
(3) 실제가액보다 큰 금액이 피담보채권액으로 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 납세의무자가 그와 같은 사정을 입증하여 상증법 제66조 규정의 적용으로부터 벗어날 수 있다는 판례(대법원 91누 2137, 1993.3.23. 등)가 있는 바, 쟁점부동산의 피담보채권액 1,250,000천원은 쟁점부동산의 실제가액 8~9억원보다 크다.
○○세무서의 과세전적부심사결정서에서도 쟁점부동산의 시세를 8~9억으로 인정하고 있으며, 경남제일상호저축은행에서도 쟁점부동산의 담보가치를 약 8억원으로 평가하였으며, 쟁점부동산에서 150ｍ 이내에 위치한 유사 상가의 매매일 전후 감정평가액(매매가액)을 보면 평균가액이 768,736천원(㎡당 961천원)이고 경매낙찰가액이 313,331천원(㎡당 383천원)인 바, 주변 상가의 평균 감정평가액을 기준으로 환산한 쟁점부동산의 가액은 약 769백만원이고, 경매낙찰가액을 기준으로 환산하면 313백만원이며, 쟁점부동산과 유사한 ◇◇미라클의 실제매매가액이 780백만원(㎡당 1,170천원)이므로 동 가액을 기준으로 환산하더라도 쟁점부동산의 시가는 956백만원에 불과하며, 쟁점부동산의 상증법 제61조 규정에 의한 평가액은 378백만원에 불과하다.
- 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 등기부등본에 의한 근저당권 설정내용은 2007.7.4. 순번 4번 채권최고액 840,000천원(대출금 700,000천원)과 2007.7.4. 순번 5번 채권최고액 660,000천원(대출금 550,000천원)으로 기재되어 있다. 상증법 제66조 제1항에서 저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액이라고 규정하고 있고 상증법 예규(법규과-1752, 2006.5.8)에서 포괄근저당권 설정계약 체결시 채권최고액 범위내에서 추가로 신용대출을 받은 경우 당해 부동산이 담보하는 채권액에 신용대출금이 포함된다고 규정하고 있으므로 신용대출에 따른 근저당권이 설정된 것이므로 합산한 채권잔액을 시가로 보는 것은 정당하다. 따라서 근저당이 설정된 재산의 평가는 평가기준일 현재 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액과 상증법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 하는 것이므로 당초 처분은 정당하다.
○ 상속세및증여세법 제2조 (증여세 과세대상)
① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하같다) 로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.
1. 재산을 증여받은 자(이하 “수증자”라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산
③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭 ․ 형식 ․ 목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형 ․ 무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간적적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.
○ 상속세및증여세법 제35조 (저가 ․ 고가양도에 따른 이익의 증여 등)
① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○ 상속세및증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1.저당권 또는 질권이 설정된 재산
○ 상속세및증여세법 시행령 제26조 (저가 ․ 고가양도에 따른 이익의 계산방법 등)
① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.
③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.
1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.
⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다.
○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)
① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경배를 말한다 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(이하생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑥ 국세청장은 상속 ․ 증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준 ․ 방법 ․ 절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
○ 상속세및증여세법 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가)
① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청은 청구인이 2007.7.4. 특수관계가 없는 자로부터 쟁점부동산을 655,000천원에 취득한 것에 대하여 같은 날 쟁점부동산을 담보로 제공하고 아래 <표1>과 같이 1,250,000천원을 대출받은 사실을 확인하고 이를 특수관계가 없는 자로부터 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 이 건 증여세를 과세하였다. <표1: 쟁점부동산의 근저당권 설정내용> (단위: 원) 구 분 일 자 순위번호 채권최고금액 대출금액 비고 1 2007.7.4. 4 840,000,000 700,000,000 담보대출 2 2007.7.4. 5 660,000,000 550,000,000 신용대출 합 계 1,500,000,000 1,250,000,000
(2) 이에 대하여 청구인이 제시하는 증빙 및 주장 내용을 요약하면 아래와 같다. (가)청구인은 쟁점부동산을 담보로 아래 <표2>와 같이 채무가 있다고 확인하는 2008.9.8.자 (주)경남제일상호저축은행의 부채증명원을 제출하면서, 양도일 (2007.7.4.) 현재 실행된 채권잔액은 700,000천원이므로 동 금액을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장한다. <표2: 대출내용> (단위: 원) 대출일자 대출과목 대출기일 대출잔액 비 고 2007.7.5. 일반자금대출 2010.7.5. 550,000,000 신용 2007.7.4. 일반자금대출 2008.7.4. 700,000,000 담보 (나) 쟁점부동산의 시가가 이 건 과세대상인 955,000천원에 미달한다고 주장하면서, 쟁점부동산을 778,050천원으로 평가한 경남제일상호저축은행의 담보물시가조사서 및 2007.7.4. 현재 쟁점부동산의 가치추정액은 약 8억원을 초과하지 아니하고 향후 부동산 가치상승 등을 고려하여 실제 가치보다 높은 금액을 설정하였다고 확인하는 경남제일상호저축은행 대표이사 ○재익의 확인서를 제출하였다. 또한, 아래 <표3>과 같이 쟁점부동산의 주변에 위치한 주변상가의 평균감정가액(㎡당 941천원)을 기준으로 환산한 쟁점부동산의 시가가 769백만원에 불과하고, <표4>와 같이 평균경매낙찰가액(㎡당 384천원)을 기준으로 환산한 쟁점부동산의 가치(시가)는 313백만원에 불과하다고 주장한다. <표3: 주변상가의 감정가액> (단위:천원,㎡) 상 호 위 치 평가기준일 감정가액 면 적 ㎡ 당 감정가액 스카이타워
○○동 2275-5 601호 2007.04.23 265,000 228.10 1,162 스카이타워
○○동 2275-5 504호 2006.08.08 250,000 216.07 1,157 큐빅스타워
○○동 2276-4 501호 2008.02.22 310 000 267.38 1,159 현 호 타 워
○○동 2272-5 405, 406, 506호 2007.11.30 620,000 561.56 1,104
○○메티칼
○○동 2276-1 504호 2005.07.21 119,000 131.05 908 한빛프라자
○○동 2276-5 501,502호 2007.04.17 333,000 315.75 1,055 웨스트포인트
○○동 2267-3 419호 2005.12.10 94,000 77.46 1,214 네오플러스
○○동 2286-3 401, 501호 2005.01.03 1,200,000 1,600.82 750 해 경 타 워
○○동 2272-2 503호 2007.11.29 110,000 108.48 1,014 <표 4: 주변상가의 경매낙찰가액> (단위:천원,㎡) 상 호 위 치 낙찰일자 낙찰금액 면 적 ㎡ 당 낙찰가액 스카이타워
○○동 2275-5 601호 2008.03.05 118,842 228.10 521 스카이타워
○○동 2275-5 504호 2007.06.01 113,188 216.07 524 현 호 타 워
○○동 2272-5 405, 406, 506호 2008.08.22 53,110 112.88 471
○○메티칼
○○동 2276-1 504호 2006.03.16 81,100 131.05 619 한빛프라자
○○동 2276-5 501,502호 2007.10.23 215,390 315.75 682 웨스트포인트
○○동 2267-3 419호 2006.09.26 30,182 77.46 398 네오플러스
○○동 2286-3 401, 501호 2006.06.15 413,800 1,600.82 258 해 경 타 워
○○동 2272-2 503호 2008.08.22 45,100 108.48 415 (다) 설령, 쟁점부동산의 매매사례가액을 시가로 보더라도 아해 <표5>와 같이 쟁점부동산에 비해 유리한 ◇◇미라클의 매매사례가액이 존재하고, 동 매매사례가액(㎡당 1,170천원)으로 쟁점부동산을 평가하더라도 956백만원에 불과하다고 주장한다. <표5: 쟁점부동산과 ◇◇미라클의 비교> (단위: 원) 구 분 쟁점부동산 ◇◇미라클 층 수 지하2층 지상10층 중 6층 지하1층 지상 7층 중 5층 보존등기일 2003.6.25. 2002.12.28. 용 도 2종 근린생활시설(학원) 2종 근린생활시설(호프) 매매완료일 2007.7.4. 2007.12.27. 건물면적 816.64㎡ 666.202㎡ 대지지분권 8925000분의 903707 893.5분의 17.719 매매가액 655,000,000 780,000,000 ㎡당 매매가액 802,067 1,170,816 소 재 지 부산광역시 북구 ○○동 **-85 부산과역시 북구 ○○동 **-6 (라) 청구인은 매도인 김◇◇가 △△프라자를 지어 5층부터 10층까지를 △△교회, 교회복지관 등으로 쓸 예정이었으나, 맞은 편에 ○○○교회가 생겨 계획을 취소하고 급히 팔아달라고 하였고, 한달쯤 후에 청구인의 매입의뢰가 있어 서로간 합의하에 655백만원에 매매를 중개하였다고 확인하는 2008.12.1.자 쟁점부동산을 중개한 공인중개사 이동수의 확인서를 제출하면서, 김◇◇가 청구인에게 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 정당한 사유가 있다고 주장한다.
(3) 쟁점부동산의 시가를 양수일에 근저당 설정된 채권잔액(1,250백만원)으로 보고 특수관계 없는 자로부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 취득(655백만원)하였다 하여 증여세를 과세한 처분이 정당한지에 대하여 본다. 상증법 제66조의 규정에 의하면, “저당권 또는 질권이 설정된 재산은 상증법 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 상증법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”라고 규정되어 있는 바, 상증법 제66조의 규정을 적용함에 있어 당해 부동산이 담보하는 채권액에는 포괄근저당권 설정계약 체결시 채권최고액 범위내에서 추가로 신용대출을 받는 경우에는 그 신용대출금이 포함되는 것(참조 국세청 예규 법규과-1752,2006.5.8)이다. 이 건의 경우 2007.7.4 청구인이 특수관계가 없는 김◇◇로부터 매매대금 655,000천원에 쟁점부동산을 취득하여 3월 이내인 2007.7.4 쟁점부동산을 담보로 제공하고 경남제일저축은행으로부터 근저당설정 채권최고액 1,500,000천원을 설정하고 2007.7.4 담보대출 700,000천원, 2007.7.5 신용대출 550,000천원 계 1,250,000천원을 대출받아 취득자금 등으로 사용하였음이 심리자료에 의해 확인되는 바, 비록 신용대출이 2007.7.5 실행되었으나, 근저당을 2007.7.4 설정하였으므로 2007.7.4 쟁점부동산이 담보하는 채권액은 추가로 대출받은 신용대출금을 포함한 1,250,000천원으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 상증법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액인 당해 재산이 담보하는 채권액 1,250,000천원을 쟁점부동산의 재산가액으로 하여 증여가액을 산정한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 또한, 상증법 제35조 제2항에서 “거래의 관행상 정당한 사유”란 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항인 바, 쟁점부동산의 매도인인 목사 김◇◇가 쟁점부동산의 맞은 편에 먼저 문을 연 ○○○교회로 신도가 몰려 타지역에 교회를 개설하고자 긴급하게 처분하기 위해 부득이 시가보다 저렴하게 양도한 것이라고 주장하나, 이를 상증법 제35조 제2항의 시가보다 현저하게 저가로 양도할 만한 정당한 사유로 보기는 어려워 보인다.
(4) 따라서 처분청이 당해 재산이 담보하는 채권액 1,250,000천원을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.