토지의 실지취득가액을 청구인이 주장하는 가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1989.5.13. ○○남도 ○○시 ○○동 882-9 답 1,200 (이하 “쟁점 전체토지”라 한다)를 취득하여 2008.5.14. 동 토지중 648 (이하 “쟁점양도토지”라 한다)를 ○○남도개발공사에 양도하고 2008.7.29. 쟁점양도토지에 대하여 양도소득과세표준 예정신고시 실지거래가액으로 양도차익(양도가액 159,840천원, 취득가액 5,880천원)을 산정하고 동 토지를 8년 자경농지라 하여 양도소득세 26,197,768원에 대하여 감면을 신청하였다.
• 나. 처분청은 쟁점양도토지에 대한 양도소득세 조사결과, 재촌자경요건이 충족되지 아니한다고 하여 감면부인하고 비사업용토지라 하여 60% 중과세율을 적용하여 2008년 귀속분 양도소득세 82,762천원을 과세예고통지하였다가 청구인이 2008.11.4 과세전적부심사를 제기한 데 대하여 쟁점양도토지를 사업용토지로 인정하여 2008.12.9. 청구인에게 2008년 귀속분 양도소득세 23,27,090원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.3. 이의신청을 거쳐 2009.1.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점전체토지를 취득할 당시의 매매계약서 작성경위를 보면, 동 토지의 실제 매도자인 이○○의 아버지 이△△과 실제 매수자인 청구인의 배우자 박○○가 각각 위임을 받아 1989.4.11. 매매대금 39,930천원에 매매계약서를 작성하고 부동산 중개인의 입회하에 계약 당일 계약금 5,000천원을 지급하고 1989.4.21. 중도금 20,000천원을, 1989.5.11. 잔금 14,930천원을 지급한 것으로 동 매매계약서가 거래실질이 반영된 계약서이고, 처분청이 과세근거로 삼은 매매계약서는 쟁점전체토지의 소유권이전등기를 위하여 허위로 임의작성하여 등기소에 제출된 계약서로서 관할 행정관청의 검인을 받은 사실이 없는 허위의 계약서이다. 따라서, 쟁점양도토지의 실지취득가액은 위의 부동산매매계약서상 쟁점전체토지 (1,200)의 매매가액(39,930천원)중 쟁점양도토지의 면적(648)에 상당하는 가액인 21,562,200원(39,930,000×648 /1,200)으로 확인되므로 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 쟁점양도토지에 대하여 8년 자경농지라 하여 감면 신청하였다가 부인 되었고, 이의신청시 실지취득가액을 알 수 없다하여 환산취득가액을 적용하여 달라는 취지의 청구를 하였다가 기각되자 심판청구시는 실제 매매계약서가 있다고 주장하며 동 계약서상 매매가액을 취득가액으로 인정할 것을 청구하였으나 금융증빙 등은 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지취득가액을 청구인이 주장하는 21,562,200원으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점양도토지의 취득ㆍ양도경위, 양도소득과세표준 예정신고 및 불복 경위 등을 보면, 청구인은 1989.5.13. 쟁점전체토지(1,200)를 이○○로부터 매매 취득하였고, 1994.11.21. 쟁점전체토지중 ○○남도 ○○시 ○○동 882-28 답 127 을 분할하여 양도하였으며, 쟁점양도토지(648)를 ○○남도개발공사에 양도한 사실이 쟁점전체토지의 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 청구인은 2008.7.29. 양도소득과세표준 예정신고시 쟁점양도토지의 실지양도가액 및 실지취득가액을 각각 159,840,000원, 5,880,600원으로 하고, 동 토지가 8년 자경농지라 하여 감면신청을 하였고, 처분청은 감면부인하고 비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세예고통지 하였으며, 과세전적부심사결정시 동 토지를 사 업용토지로 인정하여 감액경정한 사실 등이 청구인의 양도소득과세표준 예정신고서, 과세전적부심사 및 이의신청결정서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 처분청이 과세근거로 제시한 매매계약서는 쟁점전체토지의 소유권이 전등기를 위하여 임의작성된 허위의 계약서이고, 증빙자료로 제출한 부동산매매 계약서가 실제 계약서이므로 동 계약서상 쟁점전체토지(1,200)의 매매대금(39,930천원)을 기준으로 하여 쟁점양도토지의 실지취득가액을 산정하여 이 건 처 분을 경정하여야 함을 주장하면서, 쟁점전체토지의 부동산매매계약서, 등기신청서에 첨부된 부동산매매계약서, 쟁점양도토지의 부동산등기부등본, 토지수용(협의매수) 확인원 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점전체토지의 부동산매매계약서를 보면, 1989.4.11. 매도인 이△△(실제 매도인 이○○의 아버지)과 매수인 박○○(실제 매수인 청구인의 배우자)가 매매대금 39,930천원(계약금 5,000천원, 중도금 20,000천원 1989.4.21. 지급, 잔금 14,930천원 1989.5.11. 지급)에 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 부동산중개업자는 ○○부동산 홍○○으로 되어 있으나 중개인의 인감날인은 없는 것으로 나타나며, 쟁점양도토지의 부동산등기부등본을 보면, 1989.5.13. 청구인의 명의로 소유권이전등기(1987.8.11. 매매원인)되었고, 2008.5.14. ○○남도개발공사의 명의로 소유권 이전등기(2008.5.8. 협의취득)되었으며, 토지수용(협의매수)확인원을 보면, 2008.5.20.

○○남도개발공사에서 쟁점양도토지를 159,840천원에 청구인으로부터 협의매수한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 실제 매매계약서라며 제출한 위의 부동산매매계약서상 매수인 및 매도인 으로 서명날인한 박○○와 이△△은 쟁점전체토지의 실제 매수인 및 매도인이 아님 에도 실제 매수인 및 매도인 청구인과 이○○의 위임을 받지 아니한 것으로 되어 있고, 부동산중개업자의 인감날인도 없으며, 동 계약서상 매매대금을 지급한 사실이 입증되는 금융자료를 제시하지 못하고 있는 점 및 청구인이 이 건 이의신청시 쟁점 양도토지의 실제취득가액을 알 수 없다 하여 환산취득가액(14,381천원)을 주장한 점 등으로 볼 때, 동 매매계약서는 실제매매계약서로 보기 어렵다. (나) 반면, 처분청이 과세근거로 한 쟁점전체토지의 매매계약서는 동 토지의 소유권이전등기신청 당시 실제 매수인인 청구인과 실제 매도인인 이○○의 각각 인감날인 하여 계약체결한 것으로 되어 있고, 소유권등기신청서류에 첨부되어 등기소에 제출되었고, 청구인이 동 매매계약서상 매매가액을 쟁점양도토지의 면적으로 안분하여 산정한 가액을 실지취득가액으로 하여 쟁점양도토지의 양도소득과세표준 예정신고 및 과세전적부심사청구한 사실이 이 건 과세자료 등에 의하여 확인되는 점 및 청구인이 동 계약서를 허위의 계약서라고 볼 수 있는 입증자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 동 계약서가 거래의 실질이 반영된 매매계약서로 보여지므로 청구인의 위와 같은 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점양도토지에 대한 청구인의 실지취득가액을 5,880천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.