잔여주택이 소득세법상 소형주택에 해당되는지 여부의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.7.13. ○○광역시 ●●구 ●●동 1가 888 대지 119㎡ 및 그 지상 건물 56.86㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 2008.6.26. 쟁점주택 중 부수토지인 위 대지 119㎡ 중 85㎡(이하 “분할된 토지”라 한다)를 분할한 후 2008.12.30. 나머지 부수토지 34㎡와 건물 56.86㎡(이하 “잔여주택”이라 한다)를 한국철도시설공단에 공공용지 협의취득을 원인으로 양도하고, 위 잔여주택의 양도에 대하여 소득세법상 소형주택의 양도로 보아 2009.2.23. 일반세율을 적용하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 위 잔여주택 양도당시 청구인이 청구인의 처 윤태희와 함께 3주택을 보유한 것으로 보아 잔여주택에 대한 장기보유특별공제를 부인하고 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3에 의하여 중과세율(100분의 60)을 적용하여 2009.5.25 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 17,034,340원을 경정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.11. 이의신청을 거쳐 2009.10.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 자발적 의사가 아닌 국가의 공공용지 수용으로 인한 불가피한 사유로 잔여주택이 수용되었는 바, 쟁점주택의 개별주택가격 43,400천원에서 수용대상에서 제외된 분할된 토지의 공시지가 32,980천원을 차감한 10,420천원을 잔여주택의 기준시가로 보아 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 의 소형주택인지 여부를 판정함이 타당하다 할 것이고, 이 경우 잔여주택의 기준시가는 40,000천원에 미달하여 소득세법상 소형주택에 해당하는데도 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행규칙제82조 제1항의 소형주택에 해당하는지 여부는 지상 건물과 부수토지를 포함한 전체를 1주택으로 보아 판정하는 것이 타당하므로 잔여주택의 경우 분할된 토지를 포함한 전체 개별주택가격이 43,400천원으로 40,000천원을 초과하는 이상 소득세법 상 소형주택에 해당하지 아니한다. 따라서, 잔여주택을 소형주택으로 보아 일반세율을 적용하여 달라는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 잔여주택이 소득세법상 소형주택에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(단서 생략) 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다) (단서 생략)
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격 (단서 생략) 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 (2) 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 】① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다)소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정규모이하의 소형주택 (3) 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】

① 영 제167조의3 제1항 제9호 및 제167조의4 제3항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(건축법시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.

1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것

2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것

3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 부동산등기부등본 및 처분청의 자료처리 복명서를 포함한 기타 심리자료를 보면, 아래와 같다. (가) 청구인은 2001.7.13. 쟁점주택을 상속을 원인으로 취득하였다. (나) 분할된 토지는 2008.6.26. 쟁점주택에서 분할되었고, 청구인은 2008.12.30. 잔여주택을 한국철도시설공단에게 공공용지 협의취득을 원인으로 양도하였다. (다) 잔여주택 양도당시 청구인 세대의 주택 보유 현황과 개별주택가격 및 실지거래가액은 각각 아래 〈표1〉, 〈표2〉와 같다. 〈표1〉청구인 세대의 주택 보유현황 (단위:㎡, 천원) 소유자 소재지 취득일 주택면적 2008년 기준시가 비고 청구인 대구서구원대동1가888 01.7.13 56.86 43,400 쟁점주택 청구인 대구서구비산동768-10 대삼빌라 A-102 96.4.30 78.88 30,000 거주 윤태희 (청구인의 처) 대구서구동구신암동194-1 건영아파트 102/203 05.11.25 84 116,000 임대 〈표2〉개별주택가격 및 실지거래가액 (단위:㎡, 천원) 구 분 대 상 면 적 금 액 비 고 청구인 주장 잔여주택 건물:56.85 토지:34 10,420 쟁점주택의 주택개별가격 43,400천원에서 분할된 토지의 기준시가 32,980천원 차감 처분청

쟁점주택 건물:56.85 토지:119 43,400 주택개별가격 실지 거래가액 잔여주택 건물:56.85 토지:34 55,530 수용보상가액

(2) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 공공용지수용으로 인하여 쟁점주택의 일부가 분할되어 잔여주택이 양도된 경우이므로 잔여주택의 기준시가 10,420천원을 기준으로 소형주택인지 여부를 판단하는 것이 타당하다고 주장하나, 청구인이 분할된 토지를 쟁점주택에서 분할된 이후에도 계속하여 보유하고 있는 등 분할 이전과 동일하게 쟁점주택의 부수토지로서 사용한 것으로 보이는 반면, 잔여주택의 양도일 전에 분할된 토지가 타인에게 별도로 양도되었거나 양도되지 아니하였다 하더라도 쟁점주택과 분리되어 더 이상 쟁점주택의 부수토지로서 사용되지 아니하였다고 볼 만한 정황이 없으므로 쟁점주택을 기준으로 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 제3호 의 소형주택 요건인 기준시가 40,000천원 이하 여부를 판단하는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서, 잔여주택 양도당시 청구인 세대는 3주택을 보유하고 있었고, 분할된 토지를 포함한 쟁점주택의 개별주택가격이 43,400천원으로 기준시가 40,000천원을 초과하므로 소득세법 제104조 제1항 제2호 의3에 의하여 중과세율(100분의 60)을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.