취득계약서가 실지거래계약서인지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.5.9. ◇◇◇도 ◇◇시 ◇◇동 536-1 대지 571㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 최○○으로부터 취득하여 2004.1.16. 이○○에게 양도하고, 2004.2.16. 양도소득세 과세표준 예정신고시 실지거래가액으로 양도차익(양도가액 9,800만원, 취득가액 9,800만원)을 산정하여 과세미달로 양도소득세를 신고하였다가, 2008.9.19. 위 신고에 대하여 양도가액을 2억2,540만원으로, 취득가액을 2억800만원으로 수정신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 □□□세무서장이 통보한 과세자료에 의거 2009년 3월 현지확인을 실시한 결과 쟁점토지의 실지취득가액을 1억7,480만원으로 보아 2009.5.15. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 23,767,630원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 목수로서 건설현장에서 일을 하여야 하므로 청구인의 처인 백○○에게 적당한 부동산을 매입하도록 하였고, 백○○은 □□□□시 북구 ★●동 소재 □△공인중개사 한○○에게 적당한 땅을 구입하여 달라고 부탁하였다. 백○○은 한○○와 ◇◇◇도 ◇◇시 일대의 부동산 구경을 다니던 중 도로 변에 ◉◉부동산이라는 간판을 보고 한○○와 같이 ◉◉부동산에 들어가서 매수할 땅이 있는지 물어보았으며, ◉◉부동산의 중개보조요원인 김○○이 좋은 땅이 있다고 하여 백○○과 한○○는 김○○과 함께 현장을 확인하였는데 그 땅이 쟁점토지이다. 백○○은 땅이 마음에 들어 한○○에게 얼마면 매수할 수 있는지 알라보도록 하였고, 2003.3.20. 백○○은 한○○와 함께 □□에 있는 ◉◉부동산을 방문하여 김○○과 쟁점토지 소유자와 흥정을 하였는데 그때 나온 쟁점토지의 소유자가 박○○이었다. 박○○, 백○○, 김○○, 한○○, □△공인중개사 등 5명이 마주 앉아 흥정하여 쟁점토지의 매입금액을 2억800만원으로 정하고 계약금 2,000만원에 중도금 없이 2003.4.11. 잔금 1억8,800만원을 지불하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금 2,000만원을 지급하였다. 계약서에 매도자 이름이 박○○이 아니고 “최○○”으로 되어 있었으나 백○○은 박○○이 지정하는 통장이기 때문에 별다른 생각을 하지 아니하였다. 김○○은 청구인과 박○○이 소지한 매매계약서를 다시 보자고하더니 흔적을 없애야 한다며 매매계약서를 찢어버렸고, 백○○은 양도소득세 소명안내서가 나오자 계약서가 없어 급한 마음에 사실에 근거하여 본인이 계약서를 작성하였기 때문에 사실과 같은 매매계약서이다. 청구인은 2003.5.9. 쟁점토지의 잔금을 지급하고 청구인 명의로 소유권 등기이전을 하였는 바, 청구인은 잔금이 부족하여 2003.5.9. □□□□시 □□구 □□동 소재 ◆◆새마을금고에서 6,000만원을 대출받아 박○○이 요구하는 계좌로 5,480만원을 송금하였는데 송금계좌의 명의가 박○○이 아니고 변○○로서 백○○은 변○○를 전혀 알지 못하는 이름이었다. 청구인과 백○○은 ◆◆새마을금고 대출금의 이자지급이 어려워 쟁점토지를 매도하기로 하였고, 2003.11.20. 이○○에게 쟁점토지를 2억2,540만원에 매도하는 매매계약을 체결하였으며, 2004.1.16. 소유권 이전등기를 하였다. 처분청이 취득금액 2억800만원을 인정하지 아니하고 청구인과 면식조차 없는 구○○와 장○○의 사실확인서만을 가지고 취득금액을 1억 7,480만원으로 하여 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다. 청구인은 구○○와 장○○를 만나기 위하여 수차례 전화 등을 하였으나 만나주지 아니하였고, 전화통화에서 구○○는 장○○의 간절한 부탁으로 어쩔수 없이 사실확인서를 해주었다고 인정하였다. ▲부동산은 청구인이 전혀 알지 못하는 부동산중개업소이며 ▲부동산 소장 김○●은 쟁점토지를 중개한 사실이 없고 청구인과 백○○을 면식조차 없다고 확인하고 있다. 청구인은 2009년 3월 구○○와 장○○를 □□△△경찰서에 사문서 위조 등으로 고소하였다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 거래상대방이 박○○이며 거래장소가 ◉◉부동산이라고 주장하나, 청구인이 주장하는 매도인 박○○과 소개인 김○○이 쟁점토지의 거래사실을 부인하고 있고, 2008년 12월 □□□세무서장이 구○○에 대한 현지확인조사결과 구○○가 최○○으로부터 쟁점토지를 취득하여 청구인에게 미등기전매하였음을 확인하였다. 처분청의 현지확인조사결과 쟁점토지의 등기부상 전소유자 최○○은 쟁점토지의 거래를 장○○에게 위임하였으며, 장○○는 구○○로 하여금 쟁점토지를 취득하게 하였고, 구○○는 ▲부동산을 통하여 청구인에게 양도하였음이 변○○의 문답서 등에 의해 확인되며, 실제로 청구인의 자금이 2003.5.9. 5,480만원, 2003.5.13. 1000만원이 변○○의 계좌에 입금된 사실이 확인된다. 처분청은 2009년 3월 청구인에 대한 현지확인을 실시하여 구○○로부터 쟁점토지를 1억7,800만원에 취득한 것을 확인하였다. 처분청의 실지거래가액 상이자료 소명요구시 청구인이 제출한 매매계약서는 백○○이 임의작성한 것이라고 백○○이 확인하고 있고, 임의 작성된 매매계약서상의 거래상대방은 최○○으로 기재되어 있다. 청구인은 쟁점토지의 매매계약서 사본을 제출하며 박○○과의 매매금액이 2억800만원이라고 주장하나, 쟁점토지의 거래가 미등기전매에 의한 거래임을 청구인도 인지하고 있었음에도 거래금액 및 거래상대방에 대한 구체적인 증빙을 갖추지 못하는 등 주의의무를 다하지 못하였다. 매매금액이 2억800만원으로 기재되어 있고 거래상대방이 최○○으로 되어 있는 매매계약서는 백○○이 양도소득세 소명을 위해 임의 작성하여 제출한 것으로 허위계약서임 확인되므로 매매계약서상 매매금액 2억800만원은 신빙성있는 금액으로 볼 수 없다. 과세전적부심사청구시 청구인은 대금지급의 근거로 박○○에게 지급하였다는 농업협동조합 ★★지점 발행수표 26매 1억3,400만원을 제시하면서 쟁점토지의 실매수가액이 2억800만원이라고 주장하여 처분청은 위 수표에 대하여 추적조사를 실시하였으나, 수표 6매 2,400만원은 쟁점토지의 계약일 이전에 결제된 금액이며, 나머지 18매 1억1,000만원 중 변○○ 계좌에 입금된 1,000만원외에는 청구인이 매도자라고 주장하는 박○○이 배서하거나 박○○의 계좌에 이체한 사실이 없는 것으로 확인되었다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액이 1억7,480만원인지, 아니면 2억800만원인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. (2) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2004.1.16. 이○○에게 2억2,540만원에 양도하였다. (나)

□□□세무서에서 작성한 구○○의 미등기전매자료에 대한 과세자료 검토서(2008년 12월)의 내용에 의하면, 구○○가 2003.3.27. 최○○으로부터 쟁점토지를 1억 6,300만원에 취득하여 2003.5.9. 청구인에게 1억6,300만원에 미등기 양도한 것으로 조사되어 있다. (다) 처분청의 청구인에 대한 현지확인결과 보고서(2009년 3월)의 내용을 보면, 최○○과 구○○는 쟁점토지의 매매를 ▶부동산의 장○○에게 위임하였고, 장○○는 2003년 5월경 ▲부동산의 변○○에게 등기이전 서류를 건넸으며, 구○○의 최종 양도대금은 1억7,480만원으로 조사되어 있다. 청구인은 법무사무실 사무장 김●★ 및 한○○와 함께 쟁점토지의 거래장소인 ◉◉부동산에 갔으며, 그곳에서 실지소유자인 박○○을 소개받고 사무장 김●★과 한○○는 위 ◉◉부동산의 위치를 정확하게 기억하지 못하였고, 김○○과 박○○은 쟁점토지를 거래한 사실이 없다고 진술하였다. 청구인은 실지거래가액 상이자료에 대한 소명시 제출한 거래금액 2억800만원의 매매계약서에 대하여 백○○이 수정신고를 위하여 본인의 기억에 의하여 임의로 작성하여 제출하였다고 확인하였으며, 대금지급과 관련한 영수증, 대금지급수단 및 방법 등을 구체적으로 제시하지 못하였다. (라) 구○○는 2008.12.10. □□□세무서에 작성해준 확인서에서 “▶부동산의 소개로 쟁점토지를 1억6,300만원에 매입하였고, 사업진행이 난관에 처하여 부득히 ▶부동산에 매도를 의뢰하여 2003.5.9. 조○○(청구인)에게 1억6,800만원에 매각하였다”고 확인하였다가, 2009년 3월경에 다시 작성한 확인서에서는 “▶부동산의 소개로 쟁점토지를 매입하였으나 사업이 여의치 않아 매각을 의뢰하였으며, ◇◇◇도 ◇◇시 ◇동에 소재하는 ▲부동산에서 매매하게 되었으며, 매매계약서는 현재 보관하고 있지 아니하나, 계약금 2,000만원, 중도금 1억원, 잔금 5,480만원 합계 1억 7,480만원에 양도하였다”고 확인하였다. (마) 장○○는 2008.12.10. □□□세무서에 작성해준 확인서에서 “최○○씨 소유의 쟁점토지를 구○○에게 소개하여 1억6,300만원에 거래하였으며, 구○○씨가 사업성이 없다며 다시 팔아달라고 하였으나 매수자를 찾지 못하자 구○○씨는 ◇◇◇도 ◇◇시 ◇동에 위치한 ▲부동산에 의뢰하여 2003년 5월경에 청구인에게 1억6,800만원에 양도하였다”고 확인하고 있다. (바) 백○○은 처분청의 2009.3.13.자 문답서에서 세무공무원이 매매계약서 사본을 제시하며, “취득금액을 2억800만원이라고 주장하며 매매계약서 사본을 제출하였는데 사실입니까?라는 질문에 “한○○와 땅구경을 하던 중 ◉◉부동산의 김○○의 소개로 쟁점토지를 매수하게 되었으며, 잔금일날 김○○이 계약서를 찢어버렸으며, 양도소득세 소명안내가 나와 당초 매매계약서가 없어 급한 마음에 사실에 근거하여 본인이 작성하였다”라고 진술하였다. (사) 청구인이 과세전적부심사청구에서 잔금 1억3,320만원을 천만원권 10장, 백만원권 9장과 보관중이던 다른 수표와 현금으로 지급하고, 박○○이 지정하는 계좌(변○○ 명의의 계좌)로 5,480만원을 송금하였다는 주장에 대하여 처분청이 추가로 확인한 바, 변○○의 계좌로 2003.5.9. 5,480만원을 송금하였으나, 지급수표에 대한 금융추적조사 결과 청구인이 매도인이라고 주장하는 박○○의 이서내용은 없는 것으로 조사되어 있다. (아) 우리 심판원에서 □□□□시에 출장하여 현장확인조사를 실시하였으나, 청구인이 실제거래자라고 주장하는 박○○과의 거래를 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하였다. (2) 위 사실관계를 바탕으로 쟁점토지의 취득금액이 1억7,480만원인지, 아니면 2억800만원인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 박○○으로부터 2억800만원에 취득하였고 구○○와 장○○와는 전혀 면식이 없다고 주장한다. (나) 그러나, 처분청의 현지확인결과 보고서(2009년 3월)에 의하면, 법무사무실 사무장 김●★과 한○○가 쟁점토지의 거래장소인 ◉◉부동산의 위치를 기억하지 못하고 있고, 김○○과 박○○이 쟁점토지를 거래한 사실을 부인하고 있으며, 청구인이 실지거래가액 상이자료에 대한 소명시 제출한 매매계약서(매매대금 2억800만원)에 대하여 백○○이 수정신고를 위하여 본인의 기억에 의하여 임의로 작성하여 제출하였다고 진술한 점, 구○○가 쟁점토지를 ▶부동산의 소개로 청구인에게 1억7,480만원에 양도하였다고 확인하고 있는 점, 청구인이 대금으로 지급하였다는 지급수표에 대한 금융추적조사 결과 청구인이 매도인이라고 주장하는 박○○의 이서내용이 없는 것으로 조사되어 있는 점, 청구인이 변○○의 계좌로 2003.5.9. 5,480만원을 송금한 점, 우리 심판원에서 실시한 현장확인조사시 청구인 실제거래라고 주장하는 박○○과의 거래를 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못한 점 등을 감안할 때, 박○○으로부터 쟁점토지를 2억800만원에 취득하였다는 청구주장을 그대로 받아 들이기 어려워 보인다. (다) 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 1억7,480만원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주무과 같이 결정한다.