전세보증금 10백만원을 매수인이 승계한다는 특약사항을 요구하고, 소급하여 매매금액을 61백만원으로 매매계약서를 작성한 것으로 보아지므로 청구주장에 이유가 있어 처분청의 부과처분은 취소함이 타당함.
전세보증금 10백만원을 매수인이 승계한다는 특약사항을 요구하고, 소급하여 매매금액을 61백만원으로 매매계약서를 작성한 것으로 보아지므로 청구주장에 이유가 있어 처분청의 부과처분은 취소함이 타당함.
동대구세무서장이 2009.3.9. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 4,734,500원의 부과처분은 이를 취소한다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제100조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 보유하다가 2005.3.9. ○○○에게 양도하고 양도소득과세표준 예정신고시 양도가액을 51백만원으로하여 신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 후 소유자인 ○○○의 양도소득세 신고서 및 소명자료에 의하여 확인된 취득가액인 61백만원을 청구인이 쟁점아파트를 양도한 가액으로 보아 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.
(2) 쟁점아파트에 대하여 2005.2.4. 체결한 매매계약서 및 2005.2.27. 체결한 매매계약서의 내용을 보면 다음과 같다. (가) 2005.2.4. 체결한 매매계약서를 보면, 청구인과 ◇◇◇(○○○의 대리인)가 △△공인중개사 ◎◎◎(청구인의 남편)의 중개하에 체결한 사실, 매매대금은 61백만원이고 매수인은 ◇◇◇(공인중개사 자격증은 없고 주식회사 △△부동산의 사무장으로 근무)로 되어 있으며 특약사항은 세입자 보증금 10백만원 및 사글세2백만원을 매수인이 승계하여 잔금에서 공제하고 중개수수료(50만원)는 매수인이 전부 부담한다고 약정한 사실 및 컴퓨터로 출력한 위 매매계약서에 대리인 표시는 없이 매수인 ◇◇◇ 옆에 “외 1인”이라고 수기로 기재되어 있고 매수인 란에 ◇◇◇의 인장이 날인되어 있는 사실 등이 확인된다. (나) 2005.2.27. 체결한 매매계약서를 보면, 청구인과 ○○○이 위 (가)의 2005.2.4. 체결한 매매계약서를 매매대금은 51백만원으로 하며 매수인은 ○○○로 하고 특약사항으로는 세입자 보증금 10백만원 및 사글세 2백만원을 매수인이 승계하고 이를 잔금에서 공제하는 것으로 계약내용을 변경하여 소유권이전등기한다고 약정한 사실 및 매수인 란에는 ○○○로 기재되어 있고 ○○○의 인장이 날인되어 있는 사실 등이 인정된다.
(3) 처분청의 과세근거를 살펴보면 다음과 같다. (가) 청구인이 2004.7.7. 50백만원에 쟁점아파트를 취득하여 2005.2.27. 51백만원에 양도하였다면 취득세ㆍ등록세 등을 감안할 때 손해가 발생할 것으로 예상되고, 청구인의 남편이 쟁점아파트를 중개하고 매매계약서를 작성한 점 등을 볼 때 거래상대방의 전매행위에 도움을 주기 위하여 51백만원의 매매계약서를 작성하였다는 청구 주장은 신뢰하기 어렵다. (나) ◇◇◇가 제시한 61백만원의 컴퓨터로 출력한 매매계약서 매수인란의 ‘◇◇◇’ 바로 옆에 수기로 추가 기재된 ‘외 1인’은 ◇◇◇가 사후에 허위로 기재하였다고 주장하는 바, 청구인은 그 주장을 뒷받침할 만한 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있다. (다) 청구인은 ○○○의 대리인인 ◇◇◇와 매매계약한 사실은 있어도 매매한 사실이 없어 그 법률행위는 무효라고 주장하나, 매매대금 61백만원의 매매계약서 내용대로 계약금 5백만원, 2005.3.9. 잔금 45백만원을 지급(보증금 10백만원)한 사실이 금융자료거래에 의하여 확인되므로 ◇◇◇와의 법률행위가 무효라고 보기는 어렵다. (라) 청구인은 보증금 10백만원을 승계하지 아니하고 매도인인 청구인이 부담하였다고 주장하면서 세입자인 □□□에게 입금한 거래내역서를 제시하니 □□□에게 지급한 보증금은 후 세입자 ○○○으로부터 보증금을 수령하여 반환한 것이고, 쟁점아파트의 매매시 매수인인 ○○○이 승계하기로 한 보증금을 청구인이 부담하게 된 이유나 근거를 제시하지 못하고 있으며, 세입자 □□□과의 임대차계약서에 의하면 ‘전 소유자 및 전 임차인의 권리와 의무를 승계하기 위하여 2004.8.9. 소급하여 작성하였음’이라 되어 있고, 매매대금 51백만원과 61백만원의 매매계약서 모두 보증금을 승계한다고 기재된 점을 볼 때 쟁점아파트의 양도가액은 61백만원이다.
(4) 청구인은 2005.2.27. ○○○과 체결한 양도가액이 51백만원인 매매계약서가 실제 계약서이고 청구인이 보증금 10백만원을 세입자 □□□에게 송금하였다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 2005.2.4.자 매매계약서 및 2005.2.27.자 매매계약서의 실제 매매계약서 해당여부를 보면, 2005.2.4.자 매매계약서는 청구인과 ◇◇◇ 간에 체결된 것인데, 처분청은 이에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있고, ◇◇◇는 공인중개사 자격증이 없는 주식회사 △△부동산의 사무보조원(소장)인 사실이 명함에 나타나며, 컴퓨터로 출력한 매매계약서에 대리인 표시 없이 매수인 ◇◇◇ 옆에 문구정정 사인 없이 “외 1인”이라고만 수기로 기재된 채 ◇◇◇ 인장이 날인되어 있으며 중개수수료(50만원)는 매수인이 전부 부담하는 조건인 반면, 2005.2.27.자 매매계약서는 청구인과 ○○○이 2005.2.4.자 매매계약서를 변경하여 체결하고 계약당일 소유권이전 등기한다는 내용이 약정되어 있으며, ○○○이 매수인으로 기재되어 있고 ○○○의 인장이 날인되어 있는 점 등을 볼 때, ◇◇◇가 미등기 전매를 통한 단기차익의 발생목적으로 2005.2.4. 계약당시 ○○○과 공동으로 매매계약을 체결한 것처럼 허위로 매매계약서를 작성한 것으로 보이고, 이미 효력이 상실된 2005.2.4. ◇◇◇와 체결한 매매계약서는 보관할 필요가 없어서 폐기하였다는 청구인 주장이 신빙성이 있는 점 등을 고려하면, 2005.2.27. 청구인과 ○○○이 체결한 매매계약서가 실제 매매계약서인 것으로 인정된다. (나) 보증금 10백만원이 양도가액에 포함되었는지 여부를 보면, 청구인이 ◇◇◇ 및 ○○○과 각각 체결한 2005.2.4.자 매매계약서 및 2005.2.27. 매매계약서에는 보증금은 매수인이 승계하여 잔금에서 공제한다는 내용이 기재되어 있고 청구인이 당해 보증금을 반환한다는 내용은 없으나, 위 (가)에서 살펴본 바와 같이 ◇◇◇는 당초부터 미등기전매를 목적으로 2005.2.4.자 매매계약서상에 매매대금 51백만원으로 계약을 체결하고 차후에 다른 매수인을 상대로 61백만원에 취득한 것처럼 보이기 위하여 보증금 10백만원을 매수인이 승계한다는 특약사항을 요구하고, 이후 ◇◇◇가 세입자 □□□과의 임대차계약서에도 보증금 10백만원을 매수인이 승계한다는 특약사항을 요구하여 2004.8.9.자로 소급하여 작성한 것으로 보이고, 청구인은 2005.7.9. □□□의 요청으로 청구인 명의의 예금계좌(농협 176604-52-××××)에서 보증금 10백만원을 폰뱅킹으로 ○○공인중개사 △△△(□□□의 동생인 ○○○이 요청한 자)에게 송금한 사실이 □□□이 작성한 사실확인서 및 금융거래자료에 의하여 확인된다. (다) ○○○과 후세입자 ○○○이 2005.7.12. 체결한 임대차계악서를 보면, 계약기간은 2005.7.15.부터 2007.7.14.까지이고 보증금은 10백만원(사글세 2백만원 별도)이며 잔금지급일자는 2005.7.15.로 되어 있는 바, 청구인이 보증금 10백만원을 □□□에게 송금한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 후세입자 ○○○으로부터 2005.7.15. 보증금 10백만원을 수령하여 2005.7.9. □□□에게 10백만원을 지급하였다는 의견이나 이는 지급일자의 앞뒤가 맞지 아니하는 처분근거이므로 받아들이기 어렵다. (라) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 2004.7.7.에 50백만원에 취득하여 2005.2.27.에 51백만원에 양도하였다면 취득세ㆍ등록세 등을 감안할 때 손해가 발생하리라 예상된다는 의견이나, ◇◇◇는 매매대금 61백만원과 중개수수료 50만원을 청구인에게 지급하였다고 하나, 만약 그렇다면 ◇◇◇는 ○○○로부터 61백만원을 받아서 청구인에게 61,500천원을 지급한 것이되어 불합리하므로 양도가액이 61백만원이라는 ◇◇◇의 주장은 설득력이 부족하여 보인다.
(5) 이상의 사실관계 등을 종합하여 보면, 2002.2.4. 컴퓨터로 출력한 매매계약서 매수인 란에 ‘◇◇◇’라고 되어 있는데 바로 옆에 수기로 추가된 ‘외 1인’은 사후에 임의로 기재한 것으로 보이는 점, ◇◇◇와 ○○○이 쟁점아파트를 공동매수하였다 하더라도 잔금 지급시 당초 계약일(2005.2.4.)을 변경할 필요가 없음에도 2005.2.27.로 변경하여 작성한 점, 2005.2.27. 매매계약서에 보증금 10백만원을 매수자가 승계한다는 내용이 있으나 실제는 청구인이 2005.7.9. □□□의 요청으로 보증금 10백만원을 △△△에게 송금한 점, 후세입자 ○○○의 임대차계약서 계약일은 2005.7.12.이고 잔금지급일자는 2005.7.15.로 되어 있어 청구인이 당해 잔금을 수령하여 2005.7.9. 보증금 10백만원을 △△△에게 송금하였다는 처분청 의견은 설득력이 부족한 점 등을 감안할 때, 2005.2.27.자 매매계약서가 실제 매매계약서로 인정되므로 당해 계약서상 매매대금인 51백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.