토지와 건물 가액 구분이 불분명한 경우 토지 ・ 건물의 기준시가 비율에 의하여 안분계산하여 토지의 양도가액을 재산정하고 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.9.27. ○○북도 ○○시 ○구 ○○ 644 대지 430㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 위 지상에 건물 291.49㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축 ∙ 취득하였고, 2005.4.25. 김○○와 쟁점토지를 300,000천원, 쟁점건물을 150,000천원, 합계 450,000천원에 매매하기로 하는 계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 작성한 후 2005.6.24. 양도하면서 쟁점토지는 실거래가액(취득가액 260,000천원, 양도가액 300,000천원)으로 양도차익을 산정하고, 쟁점건물은 기준시가(취득가액 54,218천원, 양도가액 51,886천원)로 양도차익을 산정하여 2005.8.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2008년 11월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점매매계약서상 구분된 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액을 인정하지 아니하고, 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액이 불분명하다는 이유로 쟁점부동산의 양도가액 450,000천원을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 실지 양도가액을 379,633천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 재 산정하여 2008.12.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 25,689,370원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 취득하여 보유하다가 총건축비 132,396천원을 사용하여 2003.4.4. 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 완공한 후 2005.3.21. 양수인 김○○와 최초로 양도계약을 체결하면서 계약금 50,000천원을 수령한 후 이후 김○○와 상호 협의하여 쟁점토지의 양도가액을 300,000천원, 쟁점건물의 양도가액을 150,000천원으로 하기로 변경계약을 체결하였다. 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 300,000천원으로, 쟁점건물의 양도가액을 150,000천원으로 한 이유는 쟁점건물 취득시 소요된 원가(건물 신축시 소요된 132,396천원, 건물내 집기비품, 양도당시 건축비 평당단가 2,000천원, 감가상각비 등)를 감안하여 쟁점건물 양도가액을 150,000천원으로 산정하고 쟁점부동산 양도가액 450,000천원에서 산정한 쟁점건물 양도가액 150,000천원을 뺀 300,000천원을 쟁점토지의 양도가액으로 산정한 것은 합리적인데도, 처분청이 이 건 과세처분을 한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점매매계약서상 표시된 토지와 건물의 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점건물의 양도가액 150,000천원은 양도당시 기준시가 51,886천원의 289.1%로 지나치게 높게 책정되었을 뿐만 아니라, 청구인과 양수인 김○○가 감정기관의 평가 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것이다. 청구인은 쟁점건물의 총 건축비가 132,396천원이 소요되었으므로 총 건축비를 기준으로 양도가액을 산정하였다고 주장하나, 사인간의 부동산 거래에서 양수인이 거래당시의 시가 등에 의하여 부동산 매매가액을 결정하는 것이지 양도인이 과거에 지출한 총건축비를 감안하여 매매가액을 결정하는 것은 아니므로 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 매매계약서상 토지와 건물의 매매가액이 구분되어 있지만, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 토지 ∙ 건물의 기준시가 비율에 의하여 안분계산하여 토지의 양도가액을 재산정하고 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30, 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ∙ 감정가액이 적용되 는 경우 당해 매매사례가액 ∙ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액 도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ∙ 감정가액 ∙ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ∙ 감정가액 ∙ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안 분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하 여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2007.2.28, 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분 이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하 여 안분계산한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래 가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조 에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이 하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고서를 보면, 청구인은 쟁점부동산 매매가액 450,000천원을 건물신추기 소요된 원가를 감안하여 쟁점토지의 양도가액을 300,000천원으로, 쟁점건물의 양도가액을 150,000천원으로 구분하고, 쟁점토지는 실거래가액으로 양도차익을 산정하고 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 쟁점매매계약서상의 구분가액은 감정가액 등 합리적인 기준에 의하지 아니하고 계약당사자간에 임의로 구분하였다 하여 각 물건별 가액이 불분명한 것으로 보고, 특히 쟁점건물의 경우 기준시가 51,886천원 대비 289.1%인 150,000천원에 산정되어 있어 불합리하다 하여, 쟁점부동산 양도가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점금액을 산정하고 과세처분하였다. 【쟁점부동산 양도소득세 신고내역 및 결정내역】 (단위: 천원) 구 분 신고금액 결정금액 쟁점토지 (실지가액) 쟁점건물 (기준시가) 계 쟁점토지 (실지가액) 쟁점건물 (기준시가) 계 양도가액 300,000 51,886 351,886 379,633 (쟁점금액) 51,886 431,519 취득가액 260,000 54,218 314,218 260,000 54,218 314,218 기타필요경비 9,454 1,626 11,080 9,454 1,626 11,080 양도차익 30,546 -3,958 26,587 110,179 -3,958 106,210 * 쟁점건물 양도차익은 신고시인

(2) 청구인은 이 건 심판청구시 그의 주장에 대한 증빙자료로서 쟁점매매계약서와 쟁점토지 취득시 매매계약서(매매계약서상 쟁점토지 취득원가 260,000천원), 쟁점건물 신축비용 133,450천원 등이 기재된 업무노트(일명 정구인은 ‘다이어리’라 한다) 사본 25매를 제출하였다.

(3) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 부동산매매계약서상의 거래금액이 실지거래가액이고, 토지와 건물 등의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 합리적이고 객관적인 기준에 근거하여 구분된 가액이라면 그 구분된 가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것이나, 쟁점부동산 거래의 경우에는, 쟁점건물의 취득원가 등을 기준으로 쟁점건물의 양도가액을 산출한 다음, 동 금액을 쟁점부동산 양도가액에서 제외하고 그 나머지 양도금액을 쟁점토지의 양도가액으로 산정한 것은 쟁점토지의 객관적 가치를 적절히 반영한 것이라고 인정하기는 어려워 보이므로 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 실지 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 소득세법제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의햐어 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 을 준용하여 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산하고 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.