주택신축판매업자가 일시적으로 임대하다 매각하는 부동산은 주택신축판매업소득에 해당됨

○○○세무서장이 2009.11.4 청구인에게 한 2008년 제1기 부가가치세 10,014,750원의 부과처분은 이를 취소하고, 청구인이 2008.6.30 ○○개발 김○○으로부터 교부받은 건물 분 공급가액 1,000,000,000원 상당의 세금계산서상의 매입세액을 매출세액에서 공제하는 것으로 하여 그 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2008.6.25 강○○과 함께 ○○시 ○○구 ○○동 899-1 소재 토지 477㎡ 및 동 지상의 5층 건물(근린생활시설) 991.88㎡(이하 토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 효셩개발 김○○으로부터 매매대금 20억원(토지가액 및 건물가액 각 10억원)에 취득하고, 건물분 매입세금계산서(공급가액 10억원, 이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 수취하여, 2008년 제1기 부가가치세 신고시 쟁점세금계산서의 매입세액 1억원을 매출세액에서 공제하여 99,985,410원의 부가가치세 환급세액을 신고하였다. 나. 처분청은 김○○이 임대사업에 공하던 쟁점부동산을 임대사업을 하려는 청구인이 취득한 것은 부가가치세법 제6조 제6항 소정의 “사업의 양도”에 해당한다고 보아, 쟁점세금계산서상의 매입세액 1억원을 공제하지 아니하지 아니함과 동시에 초과환급신고가산세 등을 부과하여, 2008.11.4 청구인에게 2008년 제1기 부가가치세 10,014,750원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.11.12 이의신청을 거쳐 2009.1.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 김○○은 쟁점부동산을 신축할 당시 부동산신축판매업으로 사업자등록을 하는 등 부동산신축판매업을 대외적으로 표방하고 그 신축 시부터 쟁점부동산을 매각하기 위해 노력하였으나, 원매자가 없어 신축 후 일시 임대사업에 공하다가 임대사업을 하려는 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 것인바, 이 건의 경우 김○○이 처음부터 판매를 목적으로 쟁점부동산을 신축한 것이어서 쟁점부동산은 재고자산에 해당하고, 부동산신축판매업을 영위하는 사업자가 일시 임대에 공하던 재고자산을 임대사업자에게 양도한 경우 사업의 양도에 해당하지 아니하므로, 처분청이 쟁점부동산의 거래를 임대사업의 포괄적 양수도로 보아 쟁점세금계산서 상의 매입세액을 매출세액에서 공제하지 아니한 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 김○○이 판매를 목적으로 쟁점부동산을 신축하였다고 주장하나, 김○○이 부동산신축판매업으로 사업자등록을 한 이후 그 신축판매실적이 전혀 없었던 점에 비추어 김○○의 부동산신축판매업은 형식에 불과한 것으로 보일 뿐 아니라, 쟁점부동산 거래에 관한 부동산매매계약서를 보면 “사업의 포괄적 양수도계약을 체결한다”는 특약조항을 둔 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 거래는 임대사업자간의 거래에 해당하므로, 이는 부가가치세법 제6조 제6항 소정의 “사업의 양도”에 해당되므로, 쟁점세금계산서의 매입세액을 불공제하여 이 건 부가가치세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 김○○으로부터 부동산임대사업을 포괄적으로 양수한 것으로 보아 쟁점세금계산서 상의 매입세액을 불공제한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

⑥ 다음 각 호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

○ 부가가치법 시행령 제17조【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(괄호생략)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(괄호생략)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. (생략)

○ 국세기본법 제47조의4 【초과환급신고가산세】

① 납세자가 법정신고기한 내에 세법에 따른 과세표준신고서를 제출한 경우로서 세법에 따라 과세표준신고서를 제출한 경우로서 세법에 따라 신고납부하여야 할 세액을 납세자가 환급받을 세액으로 신고하거나 납세자가 신고한 환급세액이 세법에 따라 신고하여야 할 환급세액을 초과하는 경우에는 그 환급신고한 세액 또는 그 초과환급신고한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 이 경우 납세자가 환급신고를 하였으나 납부하여야 할 세액이 있는 경우에는 납부하여야 할 세액을 과소신고한 것으로 보아 제47조의3의 규정을 적용한다. 다만, 부가가치세법 제17조의2 제3항 단서에 따라 관할 세무서장이 경정하는 경우에는 그러하지 아니한다.)(2007.12.31. 단서신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 부동산등기부등본을 보면, 쟁점부동산 중 건물은 철근콘크리트로 건조된 제1종 근린생활시설 5층 건물로서, 1층 제1종근린생활시설(소매점) 203.02㎡, 2층 제1종근린생활시설(의원) 203.02㎡, 3층 제1종근린생활시설(의원) 203.02㎡, 4층 제2종근린생활시설(학원) 203.02㎡, 5층 제2종근린생활시설(학원) 179.8㎡로 되어 있으며, 2007.9.14. 김○○이 소유권 보존등기를 한 것으로 나타나고, 2008.6.25 청구인과 강○○이 각각 2분의 1지분으로 하여 매매를 원인으로 소유권을 취득한 것으로 되어 있으며, 김○○의 부가가치세 신고서 상 부동산임대공급가액명세서를 보면, ○○○코리아영농조합법인 등 4개 업체에 임대하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 2008.8. 처분청 조사공무원이 작성한 ‘환급현지확인조사보고서’를 보면 쟁점부동산 매매계약서상 사업의 포괄양수도계약임을 명시하고 있고, 기존 임차인과 임대보증금 및 은행채무 등을 그대로 인수하였으며, 김○○이 건물신축판매업을 업종에 추가한 것은 형식적인 업종추가에 불가하고, 쟁점부동산 양도시까지 임대업만 영위한 것으로 보아 쟁점부동산의 매매는 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 사업의 양수도에 해당하는 것으로 되어 있다.

(3) 국세통합전산망에 의하여 확인된 김○○과 청구인의 사업자등록 현황을 보면,김○○은 2003.10.31. 대구광역시 ○○구 ○○동 186-31에서 ○○주택이라는 상호로 건설/주택신축판매업(등록번호02-91-)으로 사업자등록을 한 후, 2005.12.31 폐업한 것으로 되어 있고, 2006.11.1 쟁점부동산 소재지에서 ○○개발이라는 상호로 부동산/임대업(등록번호 14-06-)으로 사업자등록을 하였다가, 2007.3.6 건물신축판매업을 부업종으로 추가한 후 계속사업 중인 것으로 되어 있으며, 청구인은 2008.6.24 쟁점부동산 소재지에서 삼원빌딩이라는 상호로 부동산/임대업(등록번호 13-08-)의 사업자등록을 한 후 계속사업 중인 것으로 되어 있다.

(4) 2008.6.23 작성된 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금 20억원으로 되어 있고, 계약금 5천만원은 계약시에 지급하고 잔금 19억5천만원은 2008.6.27 지급하는 것으로 되어 있으며, 특약사항 제2호에서 ‘매수인과 매도인은 쟁점부동산에 대한 사업포괄양수도계약을 체결한다’로, 제5호에서 ‘사업포괄양수도계약을 하지 않을 경우 본 계약조건은 부가가치세 별도조건’으로, 제9호에서 ‘토지매매대금 10억원, 건물매매대금 10억원으로 한다’로 되어 있고, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매대금 정산내역을 보면, 총 20억원 중 계약금 5천만원 및 잔금 495,040,763원 등 545,040,763원은 청구인이 실제로 지급하였으며, 그 차액 1,454,959,237원은 부동산 전소유자의 부채(임대보증금 및 은행채무 등)를 청구인이 인수하면서 차감한 금액으로서, 임대보증금 178,000,000원, 은행채무 1,232,000,000원 및 그 이자발생액 10,806,424원, 조기상환금 7,578,693원, 압류 관련 채무 19,074,120원, 양도인이 수취한 선수월세 7,500,000원으로 되어 있다.

(5) 2009.3. **은행 ○○동지점 과장 ○○○이 작성한 확인서를 보면, ‘전소유자(김○○) 명의 대출금 12억5천만원에 대하여 매매당사자간 포괄양수도 계약에 의하지 않고, 부가가치세 별도 조건으로 계약하였기 때문에 대출금 승계(명의변경)가 되지 않아 3차에 걸쳐 조기상환수수료와 함께 모두 변제하였음을 확인한다’는 내용으로 되어 있다.

(6) ○○공인중개사 최○○의 중개물관리대장상 2007.7.30 일자 매물란 물건내역에 쟁점부동산이 매가 28억원으로 기록되어 있다.

(7) 2008.6.30 청구인의 ○○은행 계좌(--028460)에서 부가가치세 명목으로 1억원을 인출하여 김○○의 ○○은행 계좌(--028882)에 무통장 입금한 것으로 나타나고, 2008.12.20 김○○이 작성한 사실확인서를 보면, ‘2008.6.30 청구인으로부터 부가가치세 1억원을 ○○은행 계좌로 영수하였으며, 입금된 1억원을 즉시 인출하여 조○○에게 채무변제를 위하여 모두 지출하였으며, 2008.7.25 부가가치세 확정신고를 ○○○세무서에 하였으나 자금사정으로 부가가치세 1억원을 납부하지 못하였다’는 내용으로 되어 있다.

(8) 2009.4.13 우리원에서 김○○의 계좌에 2008.6.30 입금된 1억원의 출금내역을 ○○은행 ○○푸른숲지점에 조회하여, 2009.4.15 ○○은행 영업지원부에서 회신(대은영지 제2093호)한 내용을 보면, 2008.6.30 자기앞수표(번호01100501) 3천만원을 발행한 것으로 되어 있고 ○○○세무서에서 최종 제시한 것으로 되어 있으며, 2008.6.30. 30,622,429원을 장○○(5311-1****)에게 송금한 것으로 되어 있고, 2008.6.30 자기앞수표(번호01100502) 39,377,571원을 발행한 것으로 되어 있으며 조○○가 최종 제시한 것으로 되어 있다.

(9) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 사업의 양도는 사업장별로 그 사업용 자산을 비롯한 인적ㆍ물적 설비 및 당해 사업에 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜 경영주체만 변경되고, 사업의 동질성은 그대로 유지하면서 사업양도인의 사업이 그대로 계속 운영되는 것을 말하는 것인 바, 김○○은 당초 쟁점부동산을 신축 판매할 목적으로 사업자등록을 하였다가 이를 폐지하고 2006.11.1 부동산임대업으로 재등록한 후 2007.3.6 건물신축판매업을 부업종으로 추가한 점, 2007.7.30 쟁점부동산을 28억원에 매물로 ○○공인중개사 사무실에 매각을 의뢰한점, 쟁점부동산에 설정된 담보액에 대하여 ○○은행이 사업의 포괄적인 양도가 아니라 하여 이를 승계하지 못한 사실이 ○○은행의 사실확인서에 나타나는 점, 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에서 쟁점부동산을 사업포괄양수도로 하되 사업포괄양수도계약을 하지 않을 경우 부가가치세 별도 조건으로 계약을 한 점, 청구인이 김○○에게 건물분 부가가치세 1억원을 지급하였고 김○○은 이를 즉시 인출하여 체납세금과 채무변제 등에 사용한 점 등을 종합하여 볼 때, 김○○이 쟁점부동산을 임대한 것은 쟁점부동산을 매각하려고 하였으나 매각이 되지 아니하여 일시적으로 쟁점부동산을 임대한 경우에 해당된다 할 것이므로, 김○○과 청구인간의 쟁점부동산의 매매거래는 주택신축판매업의 재고자산 매매에 해당되어 청구인이 임대사업을 포괄적으로 승계한 것으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 거래를 포괄적인 사업의 양수도로 보고 사업의 양도자가 부가가치세를 납부하지 아니하였다 하여, 청구인에게 쟁점세금계산서 상의 매입세액을 불공제하고 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못인 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 있으므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.