실제 신고가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 산정한 처분

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996.3.12. 취득한 ○○○에 양도하고 2007.11.30. 양도가액을 219,542,400원, 취득가액을 211,900,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 취득계약서상 매도인이 계약서 작성사실 및 거래금액을 부인하고 청구인이 실지 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 못하자 이를 부인하고 기준시가에 의하여 환산한 153,576,600원을 쟁점토지 취득가액으로 하여 2009.7.10. 청구인에게 2007년 귀속분 양도소득세 53,465,850원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.23. 이의신청을 거쳐 2009.10.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 인근 토지들은 ○○○주식회사의 공장이 들어서면서 부동산투기가 극심하여 미등기전매가 성행하였는데, 청구인도 단기 시세차익을 얻을 목적으로 등기부등본상 소유자 현○○○이 아니라 전혀 모르는 전매자로부터 쟁점토지를 취득하였다. 그러나 쟁점토지 취득 당시 토지가액은 오를대로 오른 상태로서 당시 인근의 잡종지 및 전은 평당 60~80만원에 거래되다가 2004년 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 가격이 하락한 상태로 거래가 없다가 2007년에 ○○○주식회사에서 주차장 부지로 전답을 평당 60~80만원에 임야는 40~50만원에 매입하여서 1996년 가격을 회복한 것인 바, 이는 쟁점토지 인근 토지의 양도소득세 신고내역을 보면 1996년 경 취득한 가액과 2007년 양도한 가액이 비슷한 사실에서 알 수 있다. 이러한 상황을 감안하면 당초 청구인이 양도가액보다 7,642,400원 적게 신고한 취득가액이 정상적인 가액임에도 이를 부인하고 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 전소유자 현○○○에게 확인한 바 쟁점토지를 1996년 3월 청구인에게 양도하였으나 청구인이 신고시 제출한 매매계약서는 작성한 사실이 없다고 하고 거래가액 또한 자신이 매도한 금액과 다르다고 하였고, 청구인은 대금 증빙 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 검인계약서조차 보존기간이 경과되어 확인이 불가능하였다. 청구인이 제시한 쟁점토지 인근 토지의 매매가액은 지목이 상이하거나, 쟁점토지 취득일 전후 3개월내에 거래된 가액도 아니어서 매매사례가액으로 쓸 수 없다. 따라서 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지 실지취득가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법

○ 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

○ 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다. 1.~7.(생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령

○ 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 제176조 의2 【 추계결정 및 경정 】

① 법 제114조 제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 경정결의서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 현○○○으로부터 1996.3.12. 쟁점토지를 취득하여 2007.9.20. ○○○주식회사에 219,542,400원에 양도하였다. (나) 양도소득세 신고시 청구인은 청구인과 현○○○간 체결된 것으로 되어 있는 매매가액 211,900,000원의 부동산매매계약서를 증빙으로 제출하면서 이를 근거로 취득가액을 신고하였으나, 처분청에서는 동 가액을 부인하고 기준시가에 의하여 환산한 153,576,600원으로 취득가액을 경정하여 이 건 양도소득세 과세처분을 하였다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지 전 소유자였던 현○○○은 1996년 3월경 쟁점토지를 청구인에게 양도하였으나, 취득자인 청구인이 신고시 제출한 부동산매매계약서는 날인된 도장이 본인의 것이 아닌 등 본인이 작성한 사실이 없으며, 매매계약서를 분실하는 등 실거래금액은 정확히 기억할 수 없으나 청구인이 제출한 계약서상 매매대금과는 상이하다는 취지의 확인서를 처분청에 제출하였다. (나) 아울러, 청구인은 실지계약서, 금융증빙 등 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 못하자 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 이 건 과세처분을 하였다.

(3) 이에 대하여 청구인은 당초 신고한 취득가액이 정당하다고 주장하면서 제출한 증빙에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 제시한 인근 토지의 매매사례는 아래 <표1>과 같은 바, 이에 의하면 이 토지들은 1996 ~ 1997년 취득된 가액을 약간 상회하는 가격에 2007년 양도된 사실은 확인되나, 지목이 모두 전으로서 임야였던 쟁점토지와 상이하고, 3.3㎡당 거래가액도 청구인이 주장하는 가액보다 높은 등 동일성 또는 유사성이 있는 자산으로 보기 어려워 쟁점토지 시가 산정에 이를 사용할 수 없는 것으로 보인다. (나) 이외 청구인은 쟁점토지 등기부등본, 지적도 등을 제출하였다.

(4) 쟁점토지와 지목이 동일한 인근토지의 거래내역은 아래 <표2>와 같고 이 중 1892-1 임야 4,181㎡는 쟁점토지와 연접한 토지로서 산 156-10에서 2006.1.18. 1892-1로 등록전환되었고 2007.9.20. 양도된 후 2009.2.10. 주차장으로 지목 변경된 점이 쟁점토지와 같고 평당 취득가액도 청구인이 주장하는 3.3㎡당 취득가액(481천원)과 같으나, 쟁점토지 취득일인 1996.3.12.보다 8개월 후에 거래되었으며 양 토지의 개별공시지가도 아래 <표3>과 같이 차이가 있었던 것으로 나타난다.

(5) 이상의 관련 법령 및 사실관계를 종합하면, 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액에 의하여야 할 것이고, 이를 확인할 수 없는 경우에는 취득일 전후 각 3개월 이내에 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 토지의 매매사례가액, 취득일 전후 각 3월 이내 쟁점토지에 대한 감정가액, 기준시가에 의하여 환산한 취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하여야 할 것인 바, 청구인이 주장하는 실지 취득가액은 증빙으로 제출된 매매계약서를 전소유자가 작성 사실을 부인하고 있고 동 가액을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제출하지도 못하고 있으므로 이를 인정하기 어려운 것으로 보이며, 차순으로 적용할 매매사례가액도 청구인이 제시한 사례들은 쟁점토지와 지목이 상이하는 등 유사한 토지로 인정하기 어렵고, 연접한 1892-1 소재 임야는 위치, 용도 등에서 유사성이 있으나 매매가 쟁점토지 취득 후 약 8개월 후 거래이고, 쟁점토지와 기준시가에서 차이가 있어 이도 매매사례로 인정할 수 없는 것으로 보인다. 따라서, 쟁점토지의 취득가액은 그 차순인 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하여야 할 것이고, 처분청의 동 가액산정에 달리 잘못이 보이지도 아니하므로 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점토지 실지취득가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.